Clause résolutoire d’un bail d’habitation : notification préfectorale omise et demandes d’expulsion irrecevables

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. À défaut de justificatif, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. La demande en paiement de l’arriéré locatif demeure toutefois recevable.

En application de l’article 7 de la même loi, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La preuve de la dette résultait du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé. L’article 1353 du code civil impose au créancier de prouver l’obligation et au débiteur qui se prétend libéré de justifier son paiement.

L’article 4 p) de la loi précitée exclut la mise à la charge du locataire des frais de recouvrement amiable ou contentieux, hors dépens et article 700 du code de procédure civile. Les intérêts ont été accordés selon les articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. L’exécution provisoire demeure de droit conformément aux articles 514 et 514-1 du même code.

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Le bailleur réclamait la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’un arriéré de 3 450 euros. Faute de justificatif établissant la notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal, la demande d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été déclarées irrecevables. Le locataire a néanmoins été condamné au paiement de la dette, avec intérêts, dépens et frais irrépétibles.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation pour un loyer mensuel de 520 euros. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à une assignation sollicitant la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le paiement de l’arriéré.

Le locataire, régulièrement cité à personne, n’a ni comparu ni été représenté. Le juge a demandé au bailleur de justifier la notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal. Aucun justificatif n’ayant été produit, la demande d’acquisition de la clause résolutoire a été déclarée irrecevable, ainsi que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

En revanche, le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé ont établi une dette locative de 3 450 euros. Le locataire a été condamné au paiement de cette somme, avec intérêts, ainsi qu’aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
• Justification de cette notification par le bailleur.
• Preuve du bail et de l’obligation de paiement des loyers.
• Production d’un commandement de payer et d’un décompte actualisé.
• Absence de preuve de paiement ou d’extinction de la dette.
• Qualification de partie perdante pour l’application des dépens.

• Contrat de bail d’habitation.
• Commandement de payer du 2 février 2026.
• Décompte de créance actualisé au 29 juin 2026.
• Absence de justificatif de notification à la préfecture.
• Acte de citation à personne du locataire.

Le bailleur obtient le paiement de l’arriéré, mais ne peut obtenir l’expulsion ni l’indemnité d’occupation dans cette instance en raison d’une notification préfectorale non justifiée. Le locataire est condamné à payer la dette, les intérêts, les dépens et une indemnité procédurale.n

• Exclusion des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
• Condamnation au paiement de 3 450 euros d’arriéré locatif.
• Application des intérêts aux dates fixées par le jugement.
• Prise en charge des dépens par le locataire.
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Notifier l’assignation à la préfecture dans le délai légal.
• Conserver le justificatif de notification préfectorale.
• Actualiser précisément le décompte locatif.
• Produire le bail et le commandement de payer.
• Vérifier les paiements ou contestations du locataire.

À éviter

• Saisir le juge sans preuve de notification préfectorale.
• Réclamer des frais de recouvrement au locataire.
• Confondre arriéré locatif et indemnité d’occupation.
• Omettre les échéances comprises dans le décompte.
• Présumer acquise la clause résolutoire sans contrôle procédural.

La notification de l’assignation à la préfecture

nL’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. L’absence de justificatif rend irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation sont également irrecevables.n

La preuve de l’arriéré locatif

nSelon les articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil, le locataire doit payer les loyers et charges au terme convenu, tandis que le bailleur doit prouver l’obligation. Le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé ont établi la dette, non contestée par le locataire.n

Les frais de recouvrement locatif et dépens

nL’article 4 p) de la loi n° 89-462 exclut les frais de recouvrement amiable ou contentieux, hors dépens et article 700 du code de procédure civile. La partie perdante supporte les dépens selon l’article 696, et une indemnité de 500 euros a été accordée au titre de l’article 700.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 656 du Code de procédure civile, Article 657 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile