N° RG 24/03066 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK7T

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2026

ENTRE:

S.A.S LES GALERIES DU FOREZ
immatriculée au RCS de St Etienne sous le n°812 578 524
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON

ET:

S.C.I. [Y]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n° 333 584 696
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 15 Septembre 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 20 Octobre 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte en date du 6 décembre 2011, la SCI [Y] a donné à bail un local commercial situé [Adresse 4] à la société [Adresse 5] aux droits de laquelle vient désormais la SAS LES GALERIES DU FOREZ, sachant que :
– le bail était conclu pour une durée de neuf années commençant à courir le 2 janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2021 ;
– les locaux d’une surface totale de 600 m2 environ sont constitués comme suit:
• surface de vente : environ 498 m2
• bureaux et vestiaires : environ 102 m2.

Par exploit d’huissier de Justice du 16 juin 2022, la SAS LES GALERIES DU FOREZ a signifié à la SCI [M] une demande de renouvellement du bail commercial, et ce à compter du 1er juillet 2022.

Suivant acte d’huissier de Justice du 8 juillet 2022, la SCI [Y] a répondu refuser le renouvellement du bail en application de l’article L 145-14 du Code de commerce.

Par exploit d’huissier de Justice du 24 juillet 2023, la SCI [M] a notifié l’exercice de son droit de repentir, conformément aux dispositions de l’article L 145-58 du Code de commerce.

La SAS LES GALERIES DU FOREZ a mandaté un expert amiable aux fins d’évaluation du montant de la valeur locative, ainsi que, dès lors, l’indemnité d’occupation due entre la date d’effet du congé et celle du droit de repentir.

La SAS SCHNEIDER INTERNATIONAL a rendu un rapport le 14 décembre 2022 qui évalue le montant de la valeur locative à la somme de 52 715,00 € HT et HC / an pour l’ensemble de la surface louée.

La SAS LES GALERIES DU FOREZ a notifié à la SCI [Y] un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception de Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat associé de la SELAS [T] AVOCATS, en date du 16 octobre 2023.

La SCI [Y], qui disposait du délai légal d’un mois pour y répliquer, n’y a pas donné suite.

Par ailleurs, par acte en date du 17 juillet 2012, la SCI [Y] a donné à bail un local commercial situé [Adresse 4] à la société [Adresse 5] aux droits de laquelle vient désormais la SAS LES GALERIES DU FOREZ, sachant que :
– ce bail était conclu pour une durée de neuf années commençant à courir le 20 août 2012 à minuit pour se terminer le 20 août 2021 ;
– les locaux d’une surface totale de 600 m2 environ sont constitués comme suit:
• surface de vente : environ 498 m2,
• bureaux et vestiaires : environ 102 m2 ;
– le loyer annuel du bail avait été fixé 70.224 € hors taxes et hors charges par an, soit 5.852 € HT mensuels payables d’avance.

Par exploit d’huissier de Justice du 16 juin 2022, la SAS LES GALERIES DU FOREZ a signifié à la SCI [M] une demande de renouvellement du bail commercial, et ce à compter du 1er juillet 2022.

Suivant acte d’huissier de Justice du 8 juillet 2022, la SCI [Y] a répondu refuser le renouvellement du bail en application de l’article L 145-14 du Code de commerce.

Par exploit d’huissier de Justice du 24 juillet 2023, la SCI [M] a notifié l’exercice de son droit de repentir, conformément aux dispositions de l’article L 145-58 du Code de commerce.

La SAS LES GALERIES DU FOREZ a mandaté un expert amiable aux fins d’évaluation du montant de la valeur locative, ainsi que, dès lors, l’indemnité d’occupation due entre la date d’effet du congé et celle du droit de repentir.

La SAS SCHNEIDER INTERNATIONAL a rendu un rapport le 14 décembre 2022 qui évalue le montant de la valeur locative à la somme de 52 715,00€ HT et HC / an pour l’ensemble de la surface louée.

La SAS LES GALERIES DU FOREZ a notifié à la SCI [Y] un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception de Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat associé de la SELAS [T] AVOCATS, en date du 16 octobre 2023.

La SCI [Y], qui disposait du délai légal d’un mois pour y répliquer, n’y a pas donné suite.

La société LES GALERIES DU FOREZ a assigné sa bailleresse devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne, par une procédure distincte pour chacun des deux baux.

Les deux affaires ont été jointes sous le numéro de rôle unique 24/00013.

Par jugement du 18 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE a ordonné avant dire droit une expertise et a désigné pour y procéder Monsieur [B] [O].

L’expert a rendu son rapport le 25 avril 2025 aux termes duquel il propose de retenir la valeur locative au 24 juillet 2023 à :
• Cellule 1 (bail du 6 décembre 2011) : 68.236 € HT et HC,
• Cellule 2 (bail du 17 juillet 2012) : 68 181 € HT et HC.

Par jugement rendu en date du 19 janvier 2026, le juge des loyers commerciaux à fixé le loyer de renouvellement ainsi :
Cellule 1 (bail 2011) = 70 074,19 € HT et HC,
Cellule 2 (bail 2012) = 70 018,06 € HT et HC.

Par acte du 28 juin 2024, la société LES GALERIES DU FOREZ assignait la SCI [Y] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, la société LES GALERIES DU FOREZ demande de :
– FIXER à la somme de 56 027,35 € HT et HC pour la Cellule 1 (bail initial de 2011) et à la somme de 55 966,50 € HT et HC et pour la Cellule 2 (bail initial de 2012) le montant de l’indemnité d’occupation due par elle à la SCI [Y] entre le 1er juillet 2022 (date d’effet de la demande de renouvellement du preneur refusée par le bailleur) et le 24 juillet 2023 (date de notification du droit de repentir du bailleur).
– CONDAMNER la SCI [Y] à lui rembourser toutes sommes qui lui ont été versées au titre de l’occupation entre le 1er juillet 2022 et le 24 juillet 2023 excédant le montant de ladite indemnité fixée, outre intérêts au taux légal sur lesdites sommes à compter de la signification de l’assignation (24 juin 2024).

– CONDAMNER la SCI [Y] à lui verser les intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers versés à la SCI [Y] depuis le 24 juillet 2023 date d’effet du repentir et le 19 janvier 2026 et les loyers de renouvellement fixés dans le jugement du 19 janvier 2026 à compter de la notification de ses mémoires préalables (16 octobre 2023).
– DEBOUTER la SCI [Y] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
– DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
– CONDAMNER la SCI [Y] à lui payer une indemnité de 7 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens du procès lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions, la SCI [Y] demande de :
– Fixer les indemnités d’occupation dues par la société LES GALERIES DU FOREZ pour la période allant du 1er juillet 2022 au 23 juillet 2023 :
– à la somme annuelle de 67 432,01 hors charges et hors taxes pour la cellule n° 1 correspondant au bail du 6 décembre 2011 ;
– et à la somme annuelle de 67 378,22 euros hors charges et hors taxes pour la cellule n° 2 correspondant au bail du 17 juillet 2012.
– Fixer le point de départ des intérêts relatifs au trop-perçu d’indemnité d’occupation hors charges et hors taxes devant être remboursé à la société LES GALERIES DU FOREZ au 28 juin 2024,
– Fixer le point de départ des intérêts relatifs au trop-perçu de loyer hors charges et hors taxes devant être remboursé à la société LES GALERIES DU FOREZ : au 16 octobre 2023 pour les règlements de loyer que cette dernière a effectués antérieurement à cette date et à compter de chaque règlement pour les règlements de loyer qu’elle a effectués postérieurement au 16 octobre 2023,
– Débouter la société LES GALERIES DU FOREZ de ses demandes,
– Condamner la société LES GALERIES DU FOREZ aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS,

Selon l’article L 145-58 du Code de commerce :
« Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

L’article L145-33 du Code de commerce dispose :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »

Lorsque la valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, le loyer de renouvellement droit être fixé à ladite valeur, sans qu’il soit besoin d’appliquer le mécanisme du plafonnement, lequel n’a de sens uniquement lorsque la valeur locative est supérieure au loyer du bail expiré.

1- LA FIXATION DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION DUE ENTRE LA DATE D’EFFET DES CONGES ET LES REPENTIRS DU BAILLEUR

Lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, qui consiste à accepter le renouvellement du bail après l’avoir refusé dans un premier temps, la somme due par le locataire maintenu dans les lieux entre l’expiration du bail et la notification de l’exercice du droit de repentir est une indemnité d’occupation déterminée en application de l’article L145-28 du Code de commerce (Civ. 3ème, 27 novembre 2002, n°01-10058, RJDA février 2003, n°117, Civ. 3ème, 11 juin 1997, RJDA 8-9/97 n°1017).

En effet, le bail renouvelé après repentir prend effet à compter de celui-ci, et non rétroactivement à la date d’effet du congé initial sans offre de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-58 du Code de commerce :
« Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

Bien que l’article L 145- 28 du code de commerce renvoie, pour la détermination de cette indemnité d’occupation, à la règle de fixation du loyer, la valeur qui doit être retenue pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation est minorée par l’application d’un abattement retenu au motif précarité de la situation du locataire jusqu’au repentir du bailleur.

En l’espèce, par jugement rendu en date du 19 janvier 2026, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer de renouvellement ainsi :
Cellule 1 (bail 2011) = 70 074,19 € HT et HC,
Cellule 2 (bail 2012) = 70 018,06 € HT et HC.

La société LES GALERIES DU FOREZ affirme que :
– cet abattement de précarité peut atteindre jusqu’à 50% de la valeur locative mais il est le plus souvent fixé, en présence d’une indemnité liée au repentir du bailleur, à hauteur de 25% ;
– en appliquant l’abattement de 25% susvisé, le montant de l’indemnité d’occupation due par la société GALERIES DU FOREZ entre la date d’effet du congé sans offre de renouvellement et le droit de repentir s’élève, entre le 1er juillet 2022 (date d’effet de la demande de renouvellement du preneur refusée par le bailleur) et le 24 juillet 2023 (date de notification du droit de repentir du bailleur) aux montant qui suivent :
– Cellule 1 (bail 2011) = [70 074,19 € HT et HC – 25%] / 365 jours x 389 jours soit 56 027,35 €,
– Cellule 2 (bail 2012) = [70 018,06 € HT et HC – 25%] / 365 jours x 389 jours soit 55 966,50 € ;

Pour sa part, la SCI [Y] demande que l’abattement de précarité à appliquer soit de l’ordre de 10%, et que la valeur locative brute soit supérieure à celle retenue par l’expert.

Sur le dernier point, la SCI [Y] verse aux débats de nouvelles références de son propre cabinet d’évaluation.

Or ces pièces n’ont pas été soumises à l’expert judiciaire dans le cadre de la procédure devant le juge des loyers commerciaux.

À ce titre, la société LES GALERIES DU FOREZ met en avant que :
– le quantum de l’abattement à hauteur de 25% est justifié au regard de la précarité qu’elle a subie au regard du refus de renouvellement, uniquement comminatoire, du bailleur dont le seul but était de rétablir un rapport de force favorable dans la négociation du loyer de renouvellement de chacune des cellules ;
– pendant toute cette période, outre l’anxiété liée à la perte de son fonds de commerce, elle a cessé tout investissement et dépense d’équipement dans les lieux loués.

Pour sa part, la SCI [Y] met en avant que :
– la durée ayant séparé la fin des baux, le 30 juin 2022, et l’exercice de son droit de repentir, le 24 juillet 2023, ayant provoqué le renouvellement des baux, n’a été que de treize mois ;
– dès lors que tout preneur à bail commercial sait que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail – à charge pour lui de verser au preneur une indemnité d’éviction le cas échéant, la société GALERIES DU FOREZ ne saurait soutenir que l’abattement pour précarité devrait être fixé à 25 % au prétexte de l’« anxiété liée à la perte de son fonds de commerce » et que le refus de renouvellement a été fait « dans le but d’établir un rapport de force favorable dans la négociation du loyer de renouvellement ».

Or, compte tenu des éléments produits, il y a lieu de fixer l’abattement pour précarité à 15 %, de sorte qu’ il convient de :
– fixer à la somme de 63 479,53 € HT et HC pour la Cellule 1 (bail initial de 2011) le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LES GALERIES DU FOREZ à la SCI [Y] entre le 1er juillet 2022 (date d’effet de la demande de renouvellement du preneur refusée par le bailleur) et le 24 juillet 2023 (date de notification du droit de repentir du bailleur) : 59 563,06 euros (correspondant à la somme de 70 074,19 € HT et HC- 10 511,13 € correspondant à l’abattement de 15 %)/365 jours x 389 jours ;
– fixer à la somme de 63 428,69 € HT et HC la Cellule 2 (bail initial de 2012) le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LES GALERIES DU FOREZ à la SCI [Y] entre le 1er juillet 2022 (date d’effet de la demande de renouvellement du preneur refusée par le bailleur) et le 24 juillet 2023 (date de notification du droit de repentir du bailleur) : 59 515,35 € (70 018,06 euro HT et HC- 10 502,71 € correspondants à l’abattement de 15 % pour précarité)/365 jours x 389 jours.

2- SUR LES TROP-PERÇUS D’INDEMNITE D’OCCUPATION ET DE LOYER

2-1 sur la demande de la société LES GALERIES DU FOREZ visant à condamner la SCI [Y] à lui rembourser « toutes sommes qui lui ont été versées au titre de l’occupation entre le 1er juillet 2022 et le 24 juillet 2023 excédant le montant de ladite indemnité fixée, outre intérêts au taux légal sur lesdites sommes à compter de la signification de l’assignation (24 juin 2024) »

En l’espèce, il convient de faire droit à cette demande, sachant que :
– la société LES GALERIES DU FOREZ ne saurait demander le remboursement des charges et taxes (hormis la quote-part de taxe sur la valeur ajoutée afférente au trop-perçu de loyer) qui lui incombent en vertu du bail ;
– les assignations introductives de la présente instance ont été signifiées le 28 juin 2024, et non le 24 juin 2024, de sorte que la SCI [Y] demande à juste titre de fixer le point de départ des intérêts relatifs au trop-perçu d’indemnité d’occupation hors charges et hors taxes devant être remboursé à la société LES GALERIES DU FOREZ au 28 juin 2024.

2-2 sur la demande de la société LES GALERIES DU FOREZ visant à condamner la SCI [Y] à lui verser « les intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers versés à la SCI [Y] depuis le 24 juillet 2023 date d’effet du repentir et le 19 janvier 2026 et les loyers de renouvellement fixés dans le jugement du 19 janvier 2026 à compter de la notification des mémoires préalables de la société LES GALERIES DU FOREZ (16 octobre 2023) ».

En l’espèce, il convient de faire droit à cette demande, sachant que la société LES GALERIES DU FOREZ ne saurait demander que le point de départ de ces intérêts soit indistinctement fixé au 16 octobre 2023, y compris au titre du remboursement du trop-perçu afférent aux loyers qu’elle a réglés postérieurement à cette date, de sorte que la SCI [Y] demande à juste titre de fixer de la manière suivante le point de départ des intérêts relatifs au trop-perçu de loyer devant être remboursé à la société LES GALERIES DU FOREZ : au 16 octobre 2023 pour les règlements de loyer que cette dernière a effectués antérieurement à cette date et à compter de chaque règlement pour les règlements de loyer qu’elle a effectués postérieurement au 16 octobre 2023.

3- SUR LES AUTRES DEMANDES

Il est équitable en l’espèce de condamner la SCI [Y] à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, dans son jugement du 19 janvier 2026, le juge des loyers commerciaux a condamné la SCI [Y] aux dépens « comprenant les frais d’expertise judiciaire ».

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 63 479,53 € HT et HC pour la Cellule 1 (bail initial de 2011) et à la somme de 63 428,69 € HT et HC et pour la Cellule 2 (bail initial de 2012) le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LES GALERIES DU FOREZ à la SCI [Y] entre le 1er juillet 2022 (date d’effet de la demande de renouvellement du preneur refusée par le bailleur) et le 24 juillet 2023 (date de notification du droit de repentir du bailleur) ;

CONDAMNE la SCI [Y] à rembourser à la société [Adresse 6] toutes sommes qui lui ont été versées au titre de l’occupation entre le 1er juillet 2022 et le 24 juillet 2023 excédant le montant de ladite indemnité fixée, outre intérêts au taux légal sur lesdites sommes à compter de la signification de l’assignation (28 juin 2024);

CONDAMNE la SCI [Y] à verser à la société LES GALERIES DU FOREZ les intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers versés à la SCI [Y] depuis le 24 juillet 2023 date d’effet du repentir et le 19 janvier 2026 et les loyers de renouvellement fixés dans le jugement du 19 janvier 2026 à compter du 16 octobre 2023 pour les règlements de loyer que cette dernière a effectués antérieurement à cette date et à compter de chaque règlement pour les règlements de loyer qu’elle a effectués postérieurement au 16 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI [Y] à payer à la SAS LES GALERIES DU FOREZ une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:
Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS
Me John CURIOZ

Le