TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 26/01166 – N° Portalis DBZS-W-B7K-25Z5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 OCTOBRE 2026

DEMANDEURS :

Mme [D] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.S. MJ ASSOCIE
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante

M. [E] [R] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 22 Septembre 2026

ORDONNANCE du 20 Octobre 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 22 mars 2024, M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], ont mis à bail au profit de la société MJ Associé des locaux situés au [Adresse 4] [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord) à compter du 1er avril 2024. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer mensuel à 1 145 euros HT, payable mensuellement, outre provision mensuelle pour charges de 30,70 euros, une provision mensuelle pour taxe foncière de 101 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 3 435 euros.

Le 4 mai 2026, M. [E] [R] [I] s’est porté caution solidaire de la société MJ Associé au titre des obligations prévues au bail.

Le 29 avril 2026, à la suite d’impayés, M. et Mme [U] ont fait signifier à la société MJ Associé un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 21 mai 2026, ce commandement a été dénoncé à M. [E] [R] [I] en qualité de caution solidaire.

Les 9 et 21 juillet 2026, M. et Mme [U] ont assigné la société MJ Associé et M. [E] [R] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 22 mars 2024, à compter du 30 mai 2026, en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer du 29 avril 2026 ;
– dire et juger que la société MJ Associé est occupante sans droit ni titre ;
– ordonner l’expulsion de la société MJ Associé, ainsi que de tout occupant de son chef, du local situé [Adresse 2] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– condamner solidairement la société MJ Associé et M. [I], en sa qualité de caution solidaire, à leur payer la somme provisionnelle de 5 145,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2026 ;
– condamner solidairement la société MJ Associé à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 279,20 euros, à compter du 30 mai 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamner solidairement la société MJ Associé et M. [I] in solidum à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 22 septembre 2026.

A l’audience, M. et Mme [U], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

La société MJ Associé et M. [I] n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs et l’office du juge

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, respectivement par acte remis à l’étude et par procès-verbal de recherches infructeuses dressé dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, la société MJ Associé et M. [I] n’ont pas comparu.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet n’a pas comparu et que la décision est susceptible d’appel, la présente ordonnance sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

Le commandement du 29 avril 2026 précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Il contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 2 036,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 152,39 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 29 mai 2026.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société MJ Associé de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société MJ Associé occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive les demandeurs de la disposition de leurs locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société MJ Associé à compter du 30 mai 2026 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (1 279,20 euros par mois), cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 22 mars 2024, le commandement de payer du 29 avril 2026 et le décompte actualisé (pièce n°4) et n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 5 145,20 euros, terme de juin 2026 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2026, date de l’assignation.

Sur la demande de condamnation solidaire de M. [E] [R] [I]

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Selon l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

L’article 2315 du code civil prévoit que lorsqu’un cautionnement de dettes futures est à durée indéterminée, la caution peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

En l’espèce, la mention manuscrite apposée par M. [I] de “bon pour cautionnement solidaire et indivisible du débiteur pour de toutes les sommes dues ou à devoir au créancier en principal, plus les intérêts, commissions, frais et accessoires qui pourraient en résulter, pour une durée et un montant illimités, selon les énonciations ci-dessus relatées au présent acte” (pièce n°5), ne précise pas de limite relative au montant maximal auquel ce dernier s’engage en qualité de caution.

La mention manuscrite de M. [I] ne respecte pas les dispositions de l’article 2297 du code civil, qui exige l’indication d’un montant couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités et intérêts de retard, le cautionnement ne pouvant être général et non limité dans son montant.

L’obligation de paiement de Mme M. [I] en qualité de caution solidaire est donc sérieusement contestable.

En conséquence,, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de M. [I] au paiement des sommes dues en application du bail commercial.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société MJ Associé, partie perdante, aux dépens de l’instance, y compris le commandement de payer du 29 avril 2026 s’élevant à 152,39 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il y a lieu de condamner la société MJ Associé à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée contre M. [I] est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], et la société MJ Associé concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] (Nord) depuis le 29 mai 2026 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MJ Associé et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 4] (Nord) ;

Autorise au besoin M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 30 mai 2026, le montant mensuel de la provision au profit de M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société MJ Associé au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société MJ Associé à payer à M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société MJ Associé à payer à M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], la somme de 5 145,20 euros (cinq mille cent quarante-cinq euros et vingt centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme de juin 2026 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2026 ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire en paiement de M. [E] [R] [I] ;

Condamne la société MJ Associé aux dépens, y compris le commandement de payer du 29 avril 2026 s’élevant à 152,39 euros  ;

Condamne la société MJ Associé à payer à M. [C] [U] et Mme [D] [A], épouse [U], la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée contre M. [E] [R] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;