DOSSIER : N° RG 25/00761 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DR5L

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C. PRIMOVIA
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 441 127 701
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, ladite société venant aux droits de M. [M] [N] et Mme [T] [N], suivant jugement d’adjudication du Tribunal Judiciaire de Tarascon en date du 8 juin 2022 confirmé par arrêt de la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE en date du 6 juillet 2023

représentée par Me Pascale OUALID, avocat au barreau de NICE substitué par Me Michèle KOTZARIKIAN, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Madame [B], [J] [W] [L] épouse [N]
née le 05 Février 1958 à [Localité 3] (PORTUGAL)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Joël WOLFS, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Laure WARDALSKI, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [U] [S] [N]
né le 28 Décembre 1952 à [Localité 5] (PORTUGAL)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Copie exécutoire délivrée à
Me Pascale OUALID le 19 octobre 2026

CCC délivrée à
Me Joël WOLFS le 19 octobre 2026
[Localité 7]

représenté par Me Joël WOLFS, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Laure WARDALSKI, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [M] [L] [N]
né le 01 Décembre 1977 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Me Joël WOLFS, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Laure WARDALSKI, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Francis SELLIER
Greffier lors des débats et du prononcé: Lindsay FAVIER

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 septembre 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 19 OCTOBRE 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 OCTOBRE 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 novembre 2025, PRIMOVIA, Société Civile dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 2], a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] pour les motifs suivants tels qu’ils résultent de son acte introductif d’instance.

Monsieur [N] [M] et Madame [N] [T] ont donné à bail le 10 novembre 2017à Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 450 € outre les charges.

Par acte d’adjudication en date du 8 juin 2022 du Tribunal de Tarascon, confirmé par l’Arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 6 juillet 2023, la Société Civile PRIMOVIA a été déclaré adjudicataire du dit immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (13)

Le 20 avril 2023, PRIMOVIA leur a signifié par commissaire de justice un congé pour vendre dans le cadre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’offre de vente étant fixée à 430 000 €, hors frais, à défaut d’acceptation par les locataires, les locaux devront être libérés au 10 novembre 2023.

L’offre n’a pas été acceptée et Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] occupent toujours les lieux mais ne paient plus les loyers correspondants.

Lors de l’audience du 14 septembre 2026, PRIMOVIA s’est référée à son assignation et en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a demandé au tribunal, de :
« Déclarer occupants sans droit ni titre de l’habitation [Adresse 3] à [Localité 7], par Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U], à compter du 10 novembre 2023 ;
« Ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] et de tous les occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 160 € par jour de retard,
« Autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
« Ordonner la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux
« Les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle à la somme du loyer actuel indexé ainsi que les charges à compter du 10 novembre 2023 jusqu’ complète libération des lieux et remise des clefs.
 » Les condamner solidairement à payer la somme de 8 412,87 €, correspondant aux loyers impayés à compter du 8 juin 2022 au 9 novembre 2023
« Les condamner solidairement au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter de l’acte introductif d’instance et ce jusqu’à la libération effective des lieux.
« Les condamner solidairement au paiement de la somme de 30 000 € à valoir sur l’indemnité d’occupation due au jour de l’audience et à parfaire,
« Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
« Les condamner solidairement aux dépens, comprenant le coût du congé délivré,
« Ordonner l’exécution provisoire de la décision

Lors de l’audience du 14 septembre 2026, Monsieur [N] [M] s’est porté intervenant volontaire aux côtés de Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] et se sont référés à leurs dernières conclusions pour :
1. Débouter PRIMOVIA de toutes ses demandes fins et conclusions
2. Recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [N] [M]
3. Accorder les plus larges délais à toute la partie défenderesse pour quitter les lieux
4. Condamner PRIMOVIA à régler à Monsieur [N] [M] la somme de 2 914 €, relative à la Taxe d’habitation
5. Ordonner la compensation des sommes avec toutes les sommes qui pourraient être dûes à PRIMOVIA
6. Dit n’y avoir lieu à l’article 700 du CPC
7. Condamner PRMOVIA aux dépens
Le jugement d’adjudication n’est devenu définitif que le 28 novembre 2025 après le recours en pourvoi devant le Cour de Cassation s’étant soldé par un arrêt de rejet.
Monsieur [N] [M] s’est vu réclamer la somme de 2 914 € au titre de la taxe foncière 2024 incombant au propriétaire PRIMOVIA.
Ils demandent les plus larges délais pour quitter les lieux.

Le 19 janvier 2026, Monsieur le représentant de l’État dans le département, a adressé au tribunal le rapport de situation sociale des locataire aux termes duquel il est précisé qu’ils ne sont présentés à aucun des rendez-vous proposés.

Cités respectivement par actes de commissaire de justice signifiés à domicile, Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] ont comparu représentés à l’audience. La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile

MOTIFS

Attendu que l’article 1315 du Code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;
Que l’article 9 du Code de procédure civile précise également qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’assignation

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicables aux actions tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, que le bailleur doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, justifier de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ou la Caisse d’Allocation Familiales deux mois au moins avant de délivrer l’assignation et notifier deux mois avant l’audience, l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce PRIMOVIA justifie avoir :

– notifié ladite assignation au représentant de l’Etat le 6 novembre 2025, soit plus de 2 mois avant l’audience assignation

L’assignation des consorts PRIMOVIA est donc recevable.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [N] [M]

Conformément aux dispositions de l’article 330 du Code de Procédure civile, Monsieur [N] [M] est intervenu volontairement à l’audience ayant une demande spécifique en lien avec l’affaire ci-dessus désignée.

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [N] [M],

Sur la solidarité des co-preneurs

En vertu des articles 1103 et 1310 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, les termes de l’article 515-4 du code civil disposent que les copreneurs pacsés sont tenus solidairement au paiement des dettes contractées pour les besoins de la vie courantes, à savoir les loyers et charges et indemnité d’occupation, jusqu’à l’échéance du contrat.

1 – Sur la demande principale

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 849 du code de procédure civile.

Le droit au logement, ne saurait ôter au trouble que constitue l’occupation sans droit ni titre, son caractère manifestement illicite.

Le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile étant un droit fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits fondamentaux qui lui sont reconnus, il s’ensuit que, dans le cadre d’une procédure d’expulsion, il doit être recherché si la mesure ordonnée est proportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de l’occupant en tenant compte de l’existence ou non de liens étroits entretenus par l’occupant avec les lieux occupés.

En l’espèce, il est établi que l’habitation est occupée illégalement depuis le 10 novembre 2023 et de plus le paiement du loyer n’est plus assuré.
Aussi, il importe peu que Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] occupent les lieux depuis 2017, PRIMOVIA n’ayant pas, en tout état de cause, accepté de renouveler la location pour pouvoir vendre leur immeuble.
Dès lors, l’expulsion de l’occupant peut être ordonnée, sans qu’il soit porté une atteinte excessive au respect de leur domicile.

Il convient, par conséquent, d’ordonner, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U], occupant sans droit ni titre de l’habitation située [Adresse 3] à [Localité 7], et ce depuis le 10 novembre 2023.

Il n’y a pas lieu, en l’état, de prononcer une astreinte, rien ne permettant de supposer que Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] ne s’exécuteront pas volontairement.

PRIMOVIA demande d’ores et déjà la somme de 30 000 € à valoir sur la totalité de l’indemnité d’occupation qui sera due. PRIMOVIA justifie le montant mensuel de l’indemnité d’occupation non pas par le loyer contractuel mais par un avis de valeur locative, chiffrant le montant mensuel à 1 500 € pour 2023 puis 1 200 € pour 2024 et 2025, soit 2 à 3 fois le montant du loyer contractuel ce qui est contraire à l’esprit de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, il y a lieu de les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et cela jusqu’à la libération effective des lieux.
Concernant la période de novembre 2023 à décembre 2025, période non définitive, Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] seront condamnés solidairement à payer 450 € sur 26 mois, soit la somme de 11 700 €.

2 – Sur la dette locative

PRIMOVIA réclame la somme de 8 412,87 € pour la période de juin 2022 à octobre 2023, pour les loyers n’ayant jamais été réglés.

Toutefois PRIMOVIA ne rapporte pas la justification de l’actualisation du loyer appliquée.
En conséquence, Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] seront condamnés solidairement à payer 17 loyer à 450 €, soit la somme de 7 650 €

Sur la demande de délais :

Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] souhaitent un délai

L’article 24 – V de la loi du 6 juillet 1989 précise :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] ne paient plus le loyer depuis de nombreux mois voire des années. Il n’est pas fait mention de leur situation financière actuelle.
En conséquence, ils ne peuvent être bénéficiaires d’un quelconque délai pour résorber la dette locative, y compris les dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Ils seront déboutés de leur demande de délai.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [N] [M]

Monsieur [N] [M] demande le remboursement de la taxe foncière de 2 711 € qu’il a réglé pour 2024 et dont il conteste le bien-fondé.
En matière de fiscalité, il appartient au contribuable de saisir directement le Centre des Finances Publiques du secteur concerné, notamment à partir de son espace personnel en cas de désaccord sur la fiscalité réclamée.

Monsieur [N] [M] sera débouté de sa demande à ce titre.

3 – Sur les demandes accessoires

Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U], seront condamnés à leur verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] seront déboutés du surplus de leurs demandes,
PRIMOVIA sera débouté du surplus de ses demandes,

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et elle est susceptible d’en favoriser la solution définitive. Elle sera donc ordonnée, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

RECEVONS l’intervention volontaire de Monsieur [N] [M],

DECLARONS Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] depuis le 10 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, les demandeurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

Autorisons PRIMOVIA à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 10 novembre 2023 ;

CONDAMNONS d’ores et déjà par anticipation, Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] à payer solidairement la somme de 11 700 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période provisoire de novembre 2023 à décembre 2025, à valoir sur la période définitive arrêtée lors du départ effectif des lieux des défendeurs.

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] à verser aux demandeurs la somme de 7 650 € au titre de la dette locative de novembre 2022 à octobre 2023.

DEBOUTONS Monsieur [N] [M] de sa demande de remboursement de la Taxe d’habitation

DEBOUTONS PRIMOVIA du surplus de leurs demandes

DEBOUTONS Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] à verser aux demandeurs une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [B] et Monsieur [S] [N] [U] aux dépens ;

ORDONNONS l’exécution à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,