Recouvrement accéléré des charges de copropriété : réduction aux sommes précisément justifiées et sanction de la résistance abusive

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges communes selon les critères prévus par le texte. L’article 14-1 organise les provisions du budget prévisionnel, tandis que l’article 19-2 permet leur recouvrement selon la procédure accélérée au fond lorsque la provision exigible demeure impayée trente jours après une mise en demeure et que les conditions d’approbation requises sont établies.

La juridiction retient la qualité de propriétaire, l’approbation non contestée des comptes et budgets, les pièces comptables et l’absence de paiement. Elle limite toutefois la condamnation au dernier montant précisément établi, soit 3 045,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Les frais de mise en demeure ne constituent pas des charges de copropriété au sens des articles 14-1 et 14-2-I, mais peuvent être indemnisés lorsqu’ils sont justifiés. La résistance abusive est retenue au regard des démarches répétées et de l’absence de contestation des décisions collectives. Les articles 491, 696 et 700 du code de procédure civile fondent respectivement le régime des dépens, la charge des dépens et l’indemnité pour frais non compris dans les dépens.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait le paiement d’impayés, de frais et de dommages-intérêts. Le copropriétaire, défaillant, n’avait pas contesté les comptes et budgets produits. La juridiction a retenu un solde de 3 045,97 euros, avec intérêts à compter de l’assignation, ainsi que 150 euros de frais, 350 euros pour résistance abusive et 780 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Un copropriétaire possédant deux lots dans un immeuble a accumulé des impayés de charges. Le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs invitations puis mises en demeure de payer, sans obtenir de règlement. Il a ensuite engagé une procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le syndicat a produit la matrice cadastrale, les procès-verbaux d’assemblée générale, les pièces comptables, l’état du compte et les courriers de mise en demeure. Les comptes et budgets prévisionnels n’avaient pas été contestés.

La juridiction a retenu le dernier solde précisément établi, soit 3 045,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Elle a également accordé 150 euros pour les frais de recouvrement, 350 euros pour résistance abusive et 780 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

• Établir la qualité de copropriétaire et la propriété des lots concernés
• Identifier des provisions relevant des articles 14-1 ou 14-2-I
• Justifier l’exigibilité des provisions et l’approbation des comptes ou budgets
• Produire une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Établir le solde par des pièces comptables concordantes
• Limiter la condamnation au dernier montant précisément arrêté
• Justifier les démarches répétées pour caractériser la résistance abusive

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Procès-verbaux d’assemblée générale approuvant comptes et budgets
• Pièces comptables fixant les contributions dues
• État du solde du compte du copropriétaire
• Courriers d’invitation et mises en demeure
• Pièces justificatives des honoraires de recouvrement

Le copropriétaire est condamné au paiement du solde de charges retenu, des frais justifiés, des dommages-intérêts, des dépens et de l’indemnité prévue par l’article 700. Le syndicat obtient une décision exécutoire, mais la créance doit être limitée aux sommes établies par les pièces produites.

• Paiement de 3 045,97 euros au titre des charges retenues
• Intérêts au taux légal à compter de l’assignation
• Remboursement de 150 euros de frais de recouvrement justifiés
• Indemnisation de 350 euros pour résistance abusive
• Prise en charge des dépens et de 780 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir précisément le solde actualisé des charges
• Adresser une mise en demeure datée et traçable
• Justifier séparément chaque frais de recouvrement réclamé

À éviter

• Assimiler les frais de mise en demeure aux charges de copropriété
• Réclamer un montant supérieur au dernier solde démontré
• Omettre la preuve de l’exigibilité des provisions
• Négliger le délai de trente jours après mise en demeure
• Qualifier la résistance d’abusive sans démarches et préjudice établis

La procédure accélérée de recouvrement des provisions impayées

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose une provision relevant de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-I, exigible et demeurée impayée trente jours après une mise en demeure. Le juge doit constater l’approbation du budget, des travaux ou des comptes ainsi que la défaillance du copropriétaire.

La preuve des charges exigibles et du solde revendiqué

La qualité de propriétaire, les procès-verbaux d’assemblée générale, les pièces comptables et l’état du compte établissent la dette. La condamnation est limitée au dernier arrêté précisément produit, soit 3 045,97 euros. Les frais de mise en demeure et d’huissier ne sont pas des charges de copropriété au sens des articles 14-1 et 14-2-I.

La résistance abusive et les frais accessoires

La résistance est abusive lorsque les démarches de recouvrement restent vaines et que les budgets et comptes approuvés ne sont pas contestés, causant des contraintes de gestion au syndicat. Les articles 696 et 700 du Code de procédure civile fondent respectivement les dépens et l’indemnité pour frais non compris dans ceux-ci.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-I de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991