Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exigibilité après mise en demeure infructueuse de trente jours

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, selon la procédure accélérée au fond, de condamner le copropriétaire défaillant lorsque sont établies l’approbation des budgets, travaux ou comptes, l’exigibilité des sommes et l’absence de paiement après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. L’article 14-1 distingue les provisions du budget prévisionnel des sommes dues au titre des travaux, tandis que l’article 10 fonde la participation aux charges selon les règles de répartition prévues par le règlement de copropriété.

La juridiction retient la propriété des lots, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, les décomptes individuels et les mises en demeure. Elle condamne au paiement du solde arrêté, avec intérêts légaux à compter de la dernière mise en demeure, sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Les frais nécessaires de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire concerné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le défendeur non comparant reste soumis à l’examen du bien-fondé de la demande conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. La partie perdante supporte les dépens sur le fondement de l’article 696, tandis qu’aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait à un copropriétaire le paiement de charges et de cotisations de travaux impayées. Les actes de propriété, décomptes, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée et mises en demeure établissaient la créance. Le copropriétaire a été condamné au paiement du principal, des intérêts légaux et des dépens, tandis que les demandes fondées sur l’article 700 ont été rejetées.

Un copropriétaire possède deux lots dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Malgré plusieurs relances et mises en demeure, les charges et cotisations de travaux restent impayées. Le syndicat des copropriétaires réclame le règlement d’un solde arrêté au 15 octobre 2025, augmenté des intérêts légaux.

Pour établir la créance et la qualité de propriétaire, le syndicat produit notamment un acte de propriété, un registre de publicité foncière, les décomptes de charges, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale ainsi que les mises en demeure. Le copropriétaire, non comparant, n’a pas contesté les votes de plusieurs assemblées générales.

La juridiction condamne le copropriétaire au paiement des charges, des intérêts légaux et des dépens, mais rejette les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile.

• Propriété établie des lots concernés
• Charges et travaux approuvés par les assemblées générales
• Sommes devenues exigibles conformément à l’article 14-1
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Défaillance du copropriétaire établie
• Créance justifiée par des décomptes et appels de fonds

• Registre de publicité foncière établissant la propriété des lots
• Acte de propriété du copropriétaire
• Procès-verbaux d’assemblées générales et notifications
• Décomptes individuels annuels de charges
• Appels de fonds des années 2024 et 2025
• Mises en demeure successives restées infructueuses

Le copropriétaire défaillant doit régler le principal, les intérêts légaux à compter de la dernière mise en demeure et les frais de recouvrement retenus. Le syndicat obtient le recouvrement judiciaire, tandis qu’aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700.

• Paiement du solde de charges arrêté par le syndicat
• Application des intérêts légaux à compter du 21 mai 2025
• Imputation des frais nécessaires de recouvrement
• Prise en charge des dépens et frais d’assignation
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la propriété actuelle des lots
• Réunir les procès-verbaux approuvant budgets et travaux
• Établir un décompte arrêté et détaillé
• Adresser une mise en demeure précise
• Attendre l’expiration du délai de trente jours

À éviter

• Réclamer des sommes sans preuve d’exigibilité
• Omettre les justificatifs de propriété
• Négliger les notifications des assemblées générales
• Confondre charges courantes et cotisations travaux
• Inclure automatiquement les frais non nécessaires

La procédure accélérée au fond du recouvrement des charges

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet la condamnation du copropriétaire lorsque l’approbation des budgets, travaux ou comptes, l’exigibilité des sommes et la défaillance sont établies. Une mise en demeure doit être restée infructueuse pendant trente jours. La juridiction applique ce mécanisme après examen des pièces produites, malgré la non-comparution du défendeur, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile.

La preuve de la créance exigible du syndicat

La propriété des lots, les procès-verbaux d’assemblée générale, les décomptes individuels, les appels de fonds et les mises en demeure établissent la créance. L’absence de contestation des votes et l’absence de règlement permettent de retenir le solde arrêté au 15 octobre 2025. Les charges relèvent des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les intérêts et frais imputables au copropriétaire défaillant

Les intérêts légaux courent à compter de la dernière mise en demeure restée infructueuse, en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Les frais nécessaires de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire concerné sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les dépens sont supportés par la partie perdante en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1343-2 du Code civil, Article 145 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile