COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 388

N° RG 25/05844 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO2D5

[A] [E] [C]

[Q] [L], [T] [O] épouse [C]

C/

S.C.I. [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandra JUSTON

Me Florian VIDAL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 03 Mars 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/03796.

APPELANTS

Monsieur [A] [E] [C]

né le 23 Février 1937 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [L], [T] [O] épouse [C]

née le 23 Avril 1937 à [Localité 3] (SUISSE), demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

INTIMÉE

S.C.I. [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Florian VIDAL de la SELARL FLORIAN VIDAL AVOCATS, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [Y], notaire à Nice, le 30 novembre 2011, M. [A] [C] et Mme [Q] [O] épouse [C] (ci-après les époux [C]) ont vendu en viager à la Sci [I] un appartement situé [Adresse 4], à Nice (06300), au prix de 200 000 euros.

L’acte prévoit, outre le paiement de la somme de 10 500 euros payable comptant, l’obligation pour la Sci [I] de verser une rente annuelle et viagère de 9 000 euros, payable d’avance en 12 termes égaux de 750 euros tous les cinq du mois.

Les parties ont entendu déroger aux dispositions de l’article 1978 en insérant à l’acte une clause prévoyant qu’en cas de défaut de paiement de l’une des échéances, la résolution de plein droit de la vente interviendra dans le mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. La clause prévoit également qu’en cas de résolution, les arrérages perçus et tous les embellissements et améliorations apportées aux biens seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts.

Par acte du 31 juillet 2024, les époux [C] ont fait délivrer à la Sci [I] un commandement de payer les rentes viagères des mois d’avril, mai et juin 2024 en visant la clause résolutoire.

En réponse à ce commandement de payer, la Sci [I] a transmis aux époux [C] une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 août 2024 contenant un chèque de 1 885,91 euros à encaisser immédiatement et leur a proposé de leur faire parvenir la même somme sous 30 jours. Le courrier indique également qu’un virement de 804,66 euros a été effectué sur le compte des crédirentiers pour la rente d’août 2024 et prévoit qu’un nouveau virement d’un même montant sera effectué en septembre.

Par assignation du 9 octobre 2024, les époux [C] ont fait citer la Sci [I] devant le tribunal judiciaire de Nice, en résolution de la vente.

Par jugement contradictoire rendu le 3 mars 2025, cette juridiction a :

– débouté M. [A] [C] et Mme [Q] [O] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes,

– débouté la Sci [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

– condamné [A] [C] et Mme [Q] [O] épouse [C] aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la Sci [I] avait réglé la moitié du commandement dans les trente jours suivants sa délivrance soit antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Il a également relevé que le solde avait été depuis apuré et a ainsi considéré que la bonne foi de la débitrice faisait obstacle à la mise en ’uvre de la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 1104 du code civil.

Par déclaration transmise au greffe le 15 mai 2025, les époux [C] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Par ordonnance du 21 mai 2025, Monsieur le premier président de la cour d’appel de céans, statuant sur la requête transmise le 19 mai 2025 par les époux [C], a autorisé ces derniers a assigné à jour fixe la Sci [I] à l’audience du 24 novembre 2025.

A la demande de l’intimée ayant déposé une demande d’aide juridictionnelle, l’affaire a été renvoyée à l’audience collégiale du 03 mars 2026 puis, à l’audience à conseiller rapporteur du 7 septembre 2026.

Par conclusions transmises le 4 septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [C] demandent à la cour de :

Juger que les demandes formulées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par la Sci [I] devant la juridiction de céans sont des demandes nouvelles.

Déclarer irrecevable la demande nouvelle de la Sci [I] tendant à leur condamnation au paiement de la somme de 134.781,36 euros ;

Déclarer irrecevable la demande nouvelle de la Sci [I] tendant à l’allocation d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déclarer irrecevable la demande nouvelle de la Sci [I] tendant à l’octroi rétroactif d’un délai de vingt-quatre mois à compter du 31 juillet 2024 et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période ;

Juger irrecevable la demande nouvelle de la Sci [I] tendant à réduire la clause pénale à la somme de 3.218,64 euros ;

Débouter la Sci [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Subsidiairement,

Débouter la Sci [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause,

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à un article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

– débouter la Sci [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– juger le jeu de la clause résolutoire prévue aux termes de l’acte notarié en date du 30 novembre 2011 reçu par Me [B] [Y], Notaire à [Localité 1],

– juger la résolution de la vente intervenue entre eux et la Sci [I] suivant acte notarié reçu en date du 30 novembre 2011 par Maître [B] [Y], notaire à Nice, portant sur les biens immobiliers (lots 135) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], cadastré section KN n°[Cadastre 1] [Adresse 6] [Adresse 7] pour une surface de 0ha 13a 68ca,

– ordonner la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière de [Localité 1],

– juger que toutes les sommes perçues par eux au titre des arrérages de la rente, ainsi que tous les embellissements et améliorations apportées aux biens leur seront de plein et définitivement acquis sans recours, ni restitution de la part de la Sci [I], débitrice défaillante et ce, à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés,

– juger que la somme perçue par eux au titre de la partie payée comptant à savoir la somme de 10 500 euros, sera conservée par eux à titre de dommages et intérêts,

– condamner la Sci [I] à leur verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, en ceux compris le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024.

Par conclusions transmises le 3 septembre 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci [I] demande à la cour de :

– juger recevables les prétentions formulées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par elle ;

– débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions tendant à les voir déclarer irrecevables ;

A titre principal,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

– débouter en conséquence les époux [C] de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions,

A titre subsidiaire,

– juger que l’inexécution du contrat est d’une gravité insuffisante pour justifier la résolution de la vente,

– allouer aux époux [C] des dommages et intérêts au bénéfice dans la limite de 3 000 euros,

À défaut,

– lui accorder un délai de paiement rétroactif de vingt-quatre mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024,

– constater qu’elle s’est intégralement acquittée des sommes visées aux termes du commandement de payer, dont les causes sont réglées,

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de vente commercial liant les parties, laquelle est réputée n’avoir pas joué,

– juger que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus,

En tout état de cause,

– débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions tendant à :

– la voir déboutée de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

– voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de vente liant les parties ; voir prononcer la résolution de la vente intervenue entre les parties,

– voir ordonner la publication de la décision à intervenir auprès des services de la publicité foncière,

– voir dire et juger que toutes les sommes perçues par eux au titre des arrérages de la rente, ainsi que tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis à leur bénéfice sans recours, ni restitution, à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés

– voir dire et juger que la somme perçue par eux au titre de la partie payée comptant à savoir la somme de 10 500 euros, sera conservée par eux à titre de dommages et intérêts.

À titre infiniment subsidiaire,

– réduire la clause pénale à la somme de 3 218,64 euros,

– condamner les époux [C] à lui payer la somme forfaitaire de 134 781,36 euros au titre de la restitution des arrérages perçus et de la partie du prix payé comptant,

– les débouter de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions tendant à :

– la voir déboutée de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

– voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de vente liant les parties ; voir prononcer la résolution de la vente intervenue entre les parties,

– voir ordonner la publication de la décision à intervenir auprès des services de la publicité foncière,

– voir dire et juger que toutes les sommes perçues par eux au titre des arrérages de la rente, ainsi que tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis à leur bénéfice sans recours, ni restitution, à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés

– voir dire et juger que la somme perçue par eux au titre de la partie payée comptant à savoir la somme de 10 500 euros, sera conservée par eux à titre de dommages et intérêts.

– condamner les époux [C] au paiement de la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

– juger qu’il n’y a lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Sur les dépens,

– juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes nouvellement formées par la société [I]

Moyens des parties

Les époux [C], invoquant les dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, exposent que la demande de condamnation tendant à la restitution à la société [I] des sommes déjà versées est irrecevable, s’analysant en une demande de condamnation autonome non sollicitée en première instance ; que la demande d’allocation d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts tend également à la réparation d’un préjudice propre.

Ils ajoutent que la demande d’octroi rétroactif de délais de paiement tend à neutraliser les effets d’une clause résolutoire du fait d’un commandement de payer, dont la société [I] ne justifie pas qu’il s’agirait de l’accessoire ou du complément de la demande de rejet de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société [I] réplique que toutes ces demandes formulées subsidiairement tendent à voir écarter les prétentions des appelants.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ce texte est également tempéré par les dispositions de l’article 567 du même code, ajoutant que les demandes reconventionnelles sont également recevables en cause d’appel, étant entendu qu’une demande reconventionnelle, émanant d’un défendeur en première instance, est recevable pour la première fois en cause d’appel, à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il est exact qu’au cas d’espèce, la société [I] n’a formé aucune demande en réponse à la mise en jeu de la clause résolutoire du contrat de vente conclu avec les époux [C].

Il apparaît néanmoins que tant les demandes indemnitaires, que les demandes de délais, formulées à titre subsidiaire, sont formulées à titre reconventionnel, en cas de constatation du jeu de la clause résolutoire telle que sollicitée par les époux [C].

Ces prétentions constituent donc des demandes reconventionnelles admises par les dispositions suscitées. Dès lors, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de ces demandes.

Sur la demande tendant à la constatation de la résolution du contrat de vente

Moyens des parties

Les époux [C] font valoir que les conditions de mise en ’uvre de la clause résolutoire sont réunies dès lors qu’ils justifient d’un commandement de payer demeuré infructueux ; que la bonne foi de l’intimée est indifférente dans l’appréciation de la mise en ’uvre de la clause, et soutiennent qu’au demeurant cette bonne foi n’est pas établie puisqu’ ils démontrent que la Sci [I] a, à plusieurs reprises, manqué à son obligation de paiement et produisent à ce titre un protocole d’accord conclu entre les parties et homologué aux termes d’un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 15 mars 2018.

Ils ajoutent que depuis le 12 avril 2025, la Sci [I] a cessé tout règlement et soutiennent que l’apurement de la dette après l’échéance fixée, s’il venait à être démontré, n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de la clause exécutoire.

La Sci [I] réplique que sa bonne foi doit être retenue dans la mesure où elle a informé les appelants, par courriers des 23 août, 28 septembre et 5 octobre 2024, des difficultés rencontrées et de sa volonté de régulariser sa situation, versant à cet effet un premier règlement de 1 685,91 euros puis le solde de 1532,73 euros par virement du 18 novembre 2024, les rentes courantes d’août à octobre 2024 ayant par ailleurs été régulièrement acquittées.

Elle ajoute que ces difficultés de paiement trouvent leur origine dans des événements de santé graves et simultanés ayant frappé trois membres de la famille [V], représentante de la société, au premier semestre 2024, réunissant les caractères de la force majeure, circonstances qui, à défaut d’exonérer le débiteur d’une obligation de somme d’argent, demeurent pertinentes pour apprécier sa bonne foi, ce d’autant que sa dette a depuis été intégralement régularisée.

Elle soutient subsidiairement que l’inexécution reprochée n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente viagère dès lors que la rente a été régulièrement exécutée pendant plus de treize années, ce qui exclut tout manquement grave ou répété et considère que la résolution serait manifestement disproportionnée au regard de cette exécution prolongée et procurerait aux appelants un enrichissement injustifié.

Enfin, elle estime que les circonstances de force majeure précédemment exposées justifient l’octroi rétroactif d’un délai de grâce de vingt-quatre mois à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024, ainsi que la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire et à titre infiniment subsidiaire sur ce point, offre, si la résolution n’était pas prononcée, le versement de dommages-intérêts limités à 3000 euros.

Réponse de la cour

Le contrat de vente viagère litigieux a été passé antérieurement à la réforme du droit des contrats et de l’ordonnance du 2016 entrant en vigueur au 1er octobre 2016 de sorte que seul le droit antérieur est applicable au cas d’espèce.

L’article 1978 du Code civil dispose que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente viagère n’autorise pas celui en faveur de qui elle a été constituée à demander la résolution de la vente.

Toutefois, cette disposition n’est pas d’ordre public et il est de acquis que les parties peuvent déroger à ces dispositions en insérant dans le contrat de vente moyennant rente viagère une clause résolutoire, exprimant de manière non équivoque, leur intention de mettre fin de plein droit à leur convention en cas de non paiement des rentes.

Cette clause doit être expresse et non équivoque.

Au cas d’espèce, l’acte de vente prévoit en page 8 que « par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés. »

Les parties ont donc expressément prévu dans l’acte de vente une stipulation permettant aux époux [C] d’obtenir la résolution du contrat en cas de défaut de paiement d’arrérages, celle-ci étant de plein droit après simple commandement resté infructueux.

Les époux [C] ont fait délivrer un commandement de payer répondant à ces prévisions contractuelles le 31 juillet 2024, d’un montant en principal de 3 218,64 euros. Il n’est pas discuté que la société [I] n’a que partiellement réglé le montant dû dans le délai d’un mois qui lui était accordé par la clause résolutoire, celle-ci ayant adressé aux crédirentiers un chèque d’un montant de 1 885,91 euros le 23 août et annoncé dans ce courrier un prochain règlement dans un délai de trente jours, de sorte, et cela n’est pas discuté par la société [I], qu’à la date du 31 août 2024, délai butoir de règlement de la somme due, la débirentière devait encore la somme de 1 532,73 euros.

Etant acquis que la bonne foi est inopérante en matière d’acquisition de la clause résolutoire, les difficultés personnelles rencontrées par les représentants de la société [I] sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Quant au caractère insuffisamment grave de l’inexécution contractuelle invoqué par la société [I] pour écarter l’application de cette clause, l’intimée par sa demande ajoute une obligation non prévue par les parties au contrat de vente, la clause résolutoire précisant à l’inverse que le non-paiement d’un seul terme de la rente autorise les crédirentiers à faire application de celle-ci. Or, le commandement fondant l’action des époux [C] visait le non paiement de quatre mensualités, et la société [I], à l’expiration du délai qui lui était offert pour régulariser cette dette, en avait réglé la moitié.

Par conséquent, les appelants ne font que solliciter l’application de la clause résolutoire et donc le principe de la force obligatoire du contrat, dont l’inexécution est caractérisée et au demeurant non discutée par la société [I], sans qu’il ne soit nécessaire de rappeler l’ensemble des incidents de paiement déjà survenus.

En réponse au moyen tiré de la force majeure invoqué par la société [I], invoquant les difficultés de santé rencontrées par ses associés pour expliquer l’absence de paiement des sommes dues, il doit être rappelé qu’il est acquis que le débiteur d’une obligation de versement de somme d’argent ne peut s’en exonérer par le fait de la force majeure.

Enfin, la société [I] formule une demande d’octroi rétroactif de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Outre le fait qu’une telle mesure doit être prise en considération des besoins du créancier et non seulement du débiteur, celle-ci s’inscrit à rebours de la volonté des parties telle que retranscrite à l’acte de vente et dans la clause résolutoire, aux termes de laquelle un seul manquement justifie l’anéantissement du contrat de vente.

Il apparaît au surplus que les époux [C] ont fait montre de compréhension à l’égard de leur débirentière, un protocole d’accord ayant déjà été conclu entre les parties en 2017. Par ailleurs, de nouveaux impayés ont été relevés postérieurement au jugement dont appel, démontrant ainsi que le défaut de paiement visé au commandement de payer n’était pas conjoncturel.

Il convient donc de rejeter cette demande d’octroi de délais de paiement.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a débouté les époux [C] de leurs demandes, la cour constatant que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 a produit tous ses effets à compter du 1er septembre 2024, date à laquelle la résolution du contrat de vente en viager conclu le 30 novembre 2011 est intervenue de plein droit.

Sur le devenir des sommes versées en exécution du contrat

Moyens des parties

Les époux [C] s’estiment fondés à conserver les arrérages perçus, dont la somme de 10 500 euros payée comptant, ainsi que tous les embellissements et améliorations apportées au bien vendu à titre de dommage et intérêts conformément aux prévisions de l’acte de vente ; ils s’opposent à toute modération de cette clause pénale, exposant que le défaut de paiement a été récurrent et persiste à ce jour, et indiquent que la valeur supposée par l’intimée du bien n’établit pas une disproportion manifeste justifiant la réduction de la somme.

La société [I] expose que la clause prévoyant l’acquisition de plein droit au profit des appelants de l’ensemble des arrérages perçus et de la part du prix payée comptant, s’analyse en une clause pénale manifestement excessive devant être judiciairement réduite, dès lors que le préjudice réellement subi par les appelants, correspondant aux quatre termes de rente demeurés impayés, s’élève à 3 218,64 euros ; elle fait valoir que ce montant est sans commune mesure avec les arrérages déjà perçus (environ 138 000 euros, bouquet initial inclus) et avec la valeur actuelle du bien, laquelle serait de l’ordre de 342 400 euros ; elle sollicite en conséquence que les appelants soient déboutés de leur demande tendant à la conservation de l’intégralité des arrérages perçus et condamnés à lui restituer la somme de 134 781,36 euros, correspondant à la différence entre les arrérages versés et le montant de la clause pénale ainsi réduit.

Réponse de la cour

La résolution de la vente par l’effet d’une clause résolutoire emporte anéantissement rétroactif du contrat, qui doit être considéré comme n’ayant jamais existé, ainsi que des restitutions réciproques qui en sont les conséquences légales.

L’acheteur doit rendre l’immeuble et le vendeur restituer le prix.

Le contrat de vente avec constitution d’une rente viagère n’est pas un contrat à exécution successive mais un contrat à exécution instantanée puisqu’il opère transfert de la propriété dès sa conclusion, quand bien même une partie du prix est convertie en rente viagère payable mensuellement.

En conséquence, en cas de vente viagère, le bouquet, correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat, doit être restitué, de même, s’il n’en est pas disposé autrement, les arrérages de la rente qui ont été perçus.

En l’espèce, l’acte de vente en dispose autrement puisqu’il stipule, page 8 dans le paragraphe « convention relative à la vente », qu’en cas de résolution de la vente, « tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés aux biens vendus seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés.

La partie du prix payée comptant sera, quant à sa destination, laissée à l’appréciation souveraine des tribunaux. »

Les parties ont donc expressément prévu que les termes et arrérages perçus seraient, de plein droit laissés au vendeur à titre de dommages-intérêts.

Il résulte ainsi de l’acte de vente que les sommes versées entre le 30 novembre 2011 et le 31 août 2024 sont acquises aux crédirentiers, soit 750 euros mensuels depuis la première date.

Compte tenu de ses termes, cette clause s’analyse en une clause pénale.

Par conséquent, les époux [C] n’ont pas à justifier d’un préjudice pour obtenir que ces sommes leur demeurent acquises.

Par ailleurs, la clause pénale survit à l’extinction du contrat par résolution.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les dommages-intérêts ainsi stipulés s’analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.

La réduction des obligations résultant d’une clause pénale manifestement excessive constitue une simple faculté, le juge n’étant pas tenu, lorsqu’il fait application pure et simple de la convention, de motiver spécialement la décision par laquelle il refuse de modifier le montant de la «peine» forfaitairement prévue par le contrat.

En l’espèce, les incidents de paiement se sont produits dès le mois de septembre 2016 contraignant les époux [C] à faire délivrer à la société [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 janvier 2017 devant la cessation des paiements.

Le commandement étant resté infructueux, les époux [C] ont saisi le tribunal de grande instance de Nice afin que soit constaté le jeu de la clause résolutoire. Les parties ont néanmoins transigé et un protocole d’accord aux termes duquel la société [I] s’engageait à régler toutes les rentes impayées, a été homologué par un jugement du 15 mars 2018.

Quelques mois plus tard, les paiements ont à nouveau cessé, conduisant les époux [C] à adresser un courrier à la société [I] lui demandant de régulariser la situation.

Ces arrêts réguliers de paiement et le positionnement des époux [C] qui ont accepté, jusqu’en 2024, de transiger ou du moins d’obtenir un règlement amiable de ces impayés leur ont causé un préjudice, les contraignant à agir compte tenu de la perte de revenus subie.

La disproportion alléguée du montant de la clause pénale par rapport à la valeur supposée du bien est, d’une part, insuffisamment rapportée, et d’autre part, contredit la finalité même de ladite clause dans le cadre particulier d’une vente viagère avec versement d’une rente mensuelle, chaque défaut de versement étant susceptible d’entraîner la résolution de la vente et la perte des sommes perçues.

Par conséquent, l’indemnité convenue entre les parties afin de régler les conséquences dommageables de l’inexécution par les acheteurs de leurs obligations, n’est donc pas manifestement excessive.

Elle doit, en conséquence, être mise en ’uvre, sans qu’il soit justifié de la modérer.

4. Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral formée par les époux [C]

4.1 Moyens des parties

Les époux [C] sollicitent l’allocation de la partie du prix payé comptant à titre de dommages et intérêts, indiquant subir un préjudice moral particulièrement important compte tenu de leur âge et des problèmes de santé de M. [C].

La société [I] sollicite le rejet de cette demande qu’elle estime injustifiée et infondée.

4.2 Réponse de la cour

Si le vendeur peut prétendre à des dommages et intérêts pour le préjudice que lui cause la résolution de la vente lorsque le défaut de paiement est fautif, il lui appartient de rapporter la preuve d’un préjudice distinct de celui qui a été réparé par la clause pénale dont l’objet était de régler les conséquences dommageables de l’inexécution par l’acheteur de ses obligations.

En l’espèce, les dommages-intérêts complémentaires sont sollicités en raison de l’ancienneté et de la réitération des manquements de la débirentière, de la privation des ressources de la rente et des démarches judiciaires que les époux [C] ont été contraints d’initier.

Si les tracas induits par la nécessité d’engager une procédure contre ses acheteurs ne peuvent être contestés, ils s’induisent de l’inexécution du contrat elle-même, tout comme les défauts de paiement, certes répétés, dont les conséquences dommageables ont été forfaitairement évaluées au travers de la clause pénale, étant observé que celle-ci ne précise pas la nature, matérielle ou morale, du préjudice qu’elle répare.

En conséquence, les époux [C] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par la clause pénale, de sorte qu’il convient de les débouter de leur demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, la société [I] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux époux [C] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes nouvellement formées par la Sci [I] en cause d’appel ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la Sci [I] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

Constate que la clause résolutoire visée au commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 a produit tous ses effets à compter du 1er septembre 2024, date à laquelle la résolution du contrat de vente en viager conclu le 30 novembre 2011 et reçu en l’étude de Me [B] [Y], portant sur le lot 315 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], à [Localité 4], est intervenue de plein droit ;

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent ;

Dit que les sommes perçues au titre des arrérages échus de la rente, ainsi que tous les embellissements et améliorations apportés au bien vendu demeurent acquis à M. [A] [C] et Mme [Q] [O] épouse [C] au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à modération de la clause pénale ;

Déboute M. [A] [C] et Mme [Q] [O] épouse [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute la Sci [I] de sa demande indemnitaire ;

Condamne la Sci [I] aux entiers dépens entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Sci [I] à régler à M. [A] [C] et Mme [Q] [O] épouse [C] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sci [I] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffière, La présidente,