TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du
19 Octobre 2026

ROLE : N° RG 25/03393 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MZLH

AFFAIRE :

C/

S.A.S. L’ENVOL

GROSSE(S)délivrées(s)
le 19/10/2026
à
-Maître Pierre-Yves IMPERATORE
-Me Yamina BELKACEM,
-Maître Valerie VASCHETTO

DEMANDERESSE

S.C.I. SEGEMA,
Immatriculée au RCS de Marseille sous le numero 431 307 420 dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de ses cogérants en exervice, Madame [A] [E] et Monsieur [I] [K]

représentée à l’audience par Maître Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant Me Yamina BELKACEM, avocat au Barreau de Paris

DEFENDERESSE

S.A.S. L’ENVOL,
Immatriculée au RCS d’Aix en Provence sous le numero B 753680 958, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son président en exervice, Monsieur [Q] [J]

représentée par Maître Valerie VASCHETTO de la SELARL CABINET SOPHIE SIGAUD, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par Me ADJOUTE avocat au barreau de Marseille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté de Mme MILLET Nathalie, greffier, lors des débats et de Mme BOYER Anaïs, greffier, lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Juillet 2026
l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT
Statuant, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux assisté de Mme BOYER Anaïs,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2026,régulièrement enregistré au SIE de [Localité 2] le 3 août suivant, la SCI SEGEMA a donné à bail à la société MODERN’HOTEL un local commercial sis à [Localité 4], [Adresse 3] et [Adresse 4] pour une durée de 9 ans à compter du 9 février 2006 pour se terminer le 8 février 2015.

Suivant avenant du 31 décembre 2013, les sociétés ont renouvelé le bail par anticipation pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2014 pour se terminer le 31 décembre 2022. Le loyer était alors fixé à 4.000€ HT HC par mois.

Suivant acte sous seing privé du 30 décembre 2013, la société MODERN’ HOTEL a cédé son fonds de commerce à la société HOTEL RAPHAEL.

Suivant acte sous seing privé du 4 mai 2018, enregistré au SIE de [Localité 2] le 7 suivant, la société HOTEL RAPHAEL a cédé son fonds de commerce à la société L’ENVOL.

Depuis la cession du fonds de commerce, le loyer mensuel a été révisé et porté à la somme de 4.138,52€ HT HC par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 juillet 2023, la société L’ENVOL a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2023 aux mêmes clauses et conditions à l’exception du prix du loyer qu’elle a proposé de voir fixer à la somme de 4.603,35€ par mois à titre provisoire.

Par acte extrajudiciaire du 6 octobre 2023, la SCI SEGEMA a notifié à la société L’ENVOL l’acceptation du principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2023 et a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 120.000€ HT HC par an après déplafonnement.

Ensuite, par courrier recommandé avec avis de réception du 12 mars 2025, la SCI SEGEMA a notifié à la société L’ENVOL un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 97.000€ HT HC/ par an à compter du 1er octobre 2023.

Par acte du 7 juillet 2025, la SCI SEGEMA a fait assigner la société L’ENVOL à cette fin.

Dans son mémoire notifié à la société L’ENVOL par LRAR du 2 juillet 2026, la SCI SEGEMA demande à la juridiction de :

Vu les articles L 145-1 et suivants, L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,
Vu les articles R 145-1, R 145-3, R 145-8, R 145-10 et R 145-11 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,
Vu le bail commercial du 10 juillet 2006,
Vu la notification d’acceptation du principe de renouvellement du 6 octobre 2023,
Vu le mémoire préalable de la SCI SEGEMA du 11 mars 2025,
Vu les moyens qui précèdent, les pièces versées aux débats et la jurisprudence citée,

La recevoir en ses demandes,Débouter la société L’ENVOL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Fixer la date de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023,Ordonner le déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des caractéristiques du local par le locataire en vertu des dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce ainsi que de la monovalence des locaux sur le fondement des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 8.083,33€ HT HC par mois ( soit 97.000€ HT HC par an) à compter du 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil sur les suppléments de loyers depuis leur date d’exigibilité jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation annuelle en vertu de l’article 1343-2 dudit code, celle-ci étant parfaitement compatible avec la nature de l’affaire,Condamner la société L’ENVOL à régler en conséquence à la SCI SEGEMA les arriérés de loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil sur les suppléments de loyers depuis leur date d’exigibilité jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation annuelle en vertu de l’article 1343-2 dudit code, celle-ci étant parfaitement compatible avec la nature de l’affaire,
A titre subsidiaire,
Désigner un expert avec la mission habituelle de visiter les locaux concernés ( en ce compris le local annexe destiné à la vente de plats à emporter épicerie-fine ), de les décrire, d’établir la valeur locative et de dire si l’adjonction du local annexe et les travaux ont entraîné une modification notable des caractéristiques du local, et répondre aux dires des parties,Fixer pour la durée de l’instance un loyer en principal HT provisionnel égal au montant du dernier loyer en vigueur,Sursoir à statuer sur le surplus des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif susvisé,
En tout état de cause,
Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,Condamner la société L’ENVOL à lui payer une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Dans son mémoire notifié à la SCI SEGEMA par LRAR du 26 juin 2026, la société L’ENVOL demande à la juridiction de :

Vu les articles L 145-1 et suivants, L 145-33 et L 145-34 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles R 145-1, R 145-3, R 145-8 et R 145-10 du Code de commerce,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence visée,

A titre principal
Prendre acte de l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2023 et sur le montant du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 4.063,35€ HT HC , soit 55.240,20€ HT HC par an,En conséquence, débouter la SCI SEGEMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire, avant-dire-droit :

Désigner un expert avec la mission habituelle en matière de fixation des loyers commerciaux et précisément celle de procéder à l’examen des arguments des parties, et notamment en ce qui concerne le déplafonnement, la modification notable des caractéristiques des locaux loués, la monovalence des locaux prix à bail, et des autres éléments de la valeur locative,
En conséquence,
Surseoir à statuer sur les autres demandes, dans l’attente du rapport d’expert,
A titre très subsidiaire, sur le déplafonnement demandé par la SCI SEGEMA, et si la juridiction estimait que la désignation d’un expert n’est pas nécessaire,

Débouter la SCI SEGEMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Juger que le plafonnement du loyer n’est pas justifié au titre de la modification notable des caractéristiques du local,Juger que le plafonnement du loyer n’est pas justifié au titre de la monovalence des locaux,
En conséquence,

Fixer le loyer annuel HT HC à la somme de 55.240,20€, soit 4.603,35€ HT HC par mois, compte-tenu de l’absence de déplafonnement,
A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction considérait que le déplafonnement est applicable,

Fixer le loyer annuel HT HC à la somme de 55.240,20€, soit 4.603,35€ HT HC par mois, qui correspond à la valeur locative,
En tout état de cause,
Débouter la SCI SEGEMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la SCI SEGEMA à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires pour l’exposé complet des moyens développés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un accord sur le principe du renouvellement du bail au 1er septembre 2023 et sur le montant du loyer

Il se déduit des mémoires des parties un accord certain et non équivoque sur le principe du renouvellement du bail au 1er septembre 2023.

S’agissant du montant du loyer du bail renouvelé, la société L’ENVOL se prévaut d’un accord des parties sur le fondement de sa pièce n°7 à savoir un courrier officiel de l’avocat de la SCI SEGEMA. Cependant, il ne résulte pas de la rédaction de ce courrier un accord exprès et non équivoque sur le montant du loyer du bail renouvelé. En effet, le courrier fait état du « nouveau loyer provisoire » si bien que la juridiction ne peut caractériser de manière certaine un accord définitif et certain sur le montant du loyer.

En conséquence, la juridiction retient l’absence d’accord des parties sur le loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :
“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Enfin, l’article R 145-10 du Code de commerce dispose que « le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-33 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée. » Il s’ensuit que loyer d’un local commercial monovalent n’est pas plafonné comme prévu par l’article L 145-34 du Code de commerce.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

Les parties s’opposent sur la question du déplafonnement, la SCI SEGEMA faisant valoir en premier lieu la modification notable des caractéristiques du local par le locataire et dans un second temps la monovalence des locaux, tandis que la société L’ENVOL contestent les deux moyens.

Sur la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce
La SCI SEGEMA se prévaut d’une modification des caractéristiques du local du fait du développement du restaurant semi-gastronomique par la société L’ENVOL et des travaux dans les chambres.

Il y a lieu de rappeler que la période de référence pour apprécier ces deux moyens est celle ayant couru entre le 1er janvier 2014, date de renouvellement du bail échu, et le 1er octobre 2023, date du renouvellement.

L’article R 145-3 du Code de commerce énonce que «  Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. ».

Afin de démontrer l’existence de modification notable des caractéristiques du local, la SCI SEGEMA produit un rapport en date du 12 décembre 2024 de Madame [M] et de Monsieur [T] , experts fonciers, à sa demande, en présence pour la visite des locataires en place mais sans qu’il ne résulte du rapport que ces derniers ont été destinataires du rapport et mis en mesure de faire des observations sur les conclusions. Or, aux termes de ce rapport, les experts indiquent que «  d’importants travaux de rénovations ont été réalisés par le locataire en place ». Cependant, les travaux ne sont pas précisés.

Au vu de ce rapport et des autres pièces produites, la juridiction ne dispose pas d’éléments suffisants pour déterminer si le local a fait l’objet pendant la période de référence d’ une modification de ses caractéristiques ou bien de simples améliorations. Une expertise judiciaire avec un descriptif des lieux et des modifications intervenues, et des dates de leur réalisation, permettra à la juridiction d’être correctement renseignée.

Sur la monovalence des locaux
L’expert judiciaire désigné devra par ailleurs se prononcer sur la question de la monovalence des locaux.

L’expert judiciaire recevra par ailleurs la mission classique en matière de fixation des loyers commerciaux, telle que précisée au dispositif, l’expert devant envisager à la fois la fixation de la valeur locative au regard des critères habituelles et au regard des usages observés dans la branche considérée s’il retient l’existence d’une activité unique ( en cas d’interdépendance des deux activités hôtel et restaurant).

Sur le montant du loyer provisionnel et les demandes accessoires

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 22 septembre 2023,

DIT qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé,

Avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, COMMET en qualité d’expert :

Monsieur [U] [B]
ICH [Adresse 5]
Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 1]

Avec la mission de :

– convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial du conclu entre les parties,
– décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport,

– déterminer si sont intervenues des modifications notables des caractéristiques du local pendant la période du bail échu (1er janvier 2014 – 1er octobre 2023),
– déterminer si le local est monovalent,

– déterminer la valeur locative des locaux au 22 septembre 2023 :

d’une part en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33 et L 145-34 , R.145-3 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code, d’autre part, selon les usages observés dans la branche considérée,

DIT que l’expert :

– accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,
– prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,
– demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,
– fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SCI SEGEMA devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT que le virement est à privilégier en mentionnant les références : N° RG, N° PORTALIS et nom de la partie consignataire.
IBAN :[XXXXXXXXXX01]
BIC :TRPUFRP1
Titulaire du compte : REGIE TRIBUNAL JUDICIAIRE D’A|X-EN-PROVENCE (sis [Adresse 6])
Etablissement bancaire teneur du compte : TRESOR PUBLIC [Localité 2] ( TP [Localité 2])
En cas d’absence d’un élément mentionné ci-dessus, le virement sera rejeté.

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangées;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SARL L’ENVOL continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE