Fixation du loyer renouvelé : déplafonnement après douze ans et valeur locative d’un local d’activité mixte

Le renouvellement du bail commercial est acquis à compter du 1er octobre 2024. En application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative, appréciée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

Compte tenu de la durée du bail, supérieure à douze ans, le déplafonnement est de droit au titre de l’article L. 145-34 du Code de commerce. Le loyer est donc fixé à la valeur locative, et non par simple application de l’indice des loyers commerciaux.

La juridiction a retenu deux avis de valeur détaillés et concordants, fondés sur une surface proche de celle du bail, les caractéristiques du local, sa vétusté et des références de marché. L’attestation produite par le preneur a été écartée, car fondée sur une surface erronée et insuffisamment motivée. Une expertise n’a pas été jugée nécessaire au regard des pièces produites, conformément à l’office prévu par l’article R. 145-30 du Code de commerce.

Le loyer a été fixé à 31 000 euros HT par an à compter du 2 mars 2026. En application de l’article R. 145-23 du Code de commerce, les demandes relatives aux autres clauses du bail, aux taxes et à l’indice de révision sont restées hors du champ de compétence de la juridiction. Le locataire supporte les dépens et une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La juridiction a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail et retenu le déplafonnement en raison de sa durée supérieure à douze ans. Au regard des évaluations produites, elle a fixé le loyer à 31 000 euros HT par an à compter du 2 mars 2026. Les demandes concernant les clauses du bail ont été déclarées hors compétence.

Une société locataire occupait des locaux commerciaux en vertu d’un bail conclu en 2005 avec deux bailleresses. Elle a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 et la fixation du loyer à un montant inférieur, subsidiairement à un montant intermédiaire.

Après le décès de l’une des bailleresses, plusieurs ayants droit sont intervenus volontairement à l’instance en produisant un acte de notoriété. Les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à la valeur locative, en produisant deux avis évaluant le local à environ 2 500 à 2 700 euros HT par mois. Le locataire a produit une seule attestation fondée sur une superficie inférieure à celle indiquée au bail.

La juridiction a constaté l’accord sur le renouvellement, retenu le déplafonnement en raison de la durée du bail supérieure à douze ans et fixé le loyer à 31 000 euros HT par an à compter du 2 mars 2026. Les autres demandes relatives aux clauses du bail ont été déclarées hors compétence.

• Durée du bail excédant douze ans
• Application des critères de valeur locative de l’article L. 145-33
• Prise en compte des caractéristiques et de la superficie réelle du local
• Comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage
• Avis de valeur détaillés, concordants et suffisamment motivés
• Absence de nécessité d’une expertise au regard des pièces produites
• Limitation de l’office juridictionnel à la fixation du loyer

• Deux avis de valeur établis par des agences immobilières
• Surface d’environ 330 m² mentionnée dans le contrat de bail
• Descriptions de l’atelier, des bureaux, du showroom et de la vétusté
• Références locatives locales et valeurs au mètre carré
• Attestation du preneur fondée sur une surface de 226 m²

Le locataire doit acquitter le loyer fixé à la valeur locative à compter du 2 mars 2026 et supporter les conséquences financières de l’instance. Les bailleurs bénéficient du loyer déplafonné et de la reconnaissance de l’intervention des ayants droit.

• Paiement du loyer annuel de 31 000 euros HT
• Application du nouveau loyer à compter du 2 mars 2026
• Prise en compte du déplafonnement après douze ans
• Absence de fixation judiciaire des autres clauses du bail
• Paiement des dépens par le locataire
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la durée exacte du bail renouvelé
• Documenter la superficie contractuelle et réelle des locaux
• Produire des avis locatifs détaillés et comparables
• Décrire précisément l’état et la destination du local
• Identifier les demandes relevant de l’article R. 145-23

À éviter

• Fonder une évaluation sur une superficie inexacte
• Produire une attestation locative insuffisamment motivée
• Confondre plafonnement indiciaire et valeur locative
• Demander au juge des loyers de modifier toutes les clauses
• Négliger les frais accessoires et l’exécution provisoire

La fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative

L’article L. 145-33 du Code de commerce impose de déterminer le loyer renouvelé selon la valeur locative, appréciée à partir des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage. La juridiction a retenu deux avis détaillés et concordants et fixé le loyer à 31 000 euros HT par an.

Le déplafonnement du loyer après douze ans

Selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, le plafonnement ne s’applique plus lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le bail étant en vigueur depuis plus de douze ans, le déplafonnement a été considéré comme acquis et le loyer a été fixé directement à la valeur locative.

L’office du juge dans la fixation du loyer commercial

L’article R. 145-30 du Code de commerce permet une visite des lieux, des constatations matérielles ou une expertise lorsque les éléments nécessaires ne peuvent être autrement établis. La juridiction s’est estimée suffisamment éclairée par les avis produits et a refusé de recourir à une expertise. En application de l’article R. 145-23, elle n’a pas statué sur les demandes relatives aux autres clauses du bail.

Article 329 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 145-23 du Code de commerce, Article R. 145-30 du Code de commerce, Article L. 145-9 du Code de commerce, Article L. 145-10 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-34 du Code de commerce, Article L. 112-2 du Code monétaire et financier