COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 24/02808 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N2JS

[F] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2024-001381 du 29/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

[Q] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2024-001375 du 29/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 22/03147) suivant déclaration d’appel du 17 juin 2024

APPELANTS :

[F] [S]

née le 02 Septembre 1952 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[Q] [H]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

Représentés par Me Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1- Par contrat du 25 juillet 2013, la SA Domofrance a donné à bail à Mme [F] [S] et M. [Q] [H] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2].

La société Domofrance a été destinataire d’une pétition du 27 juillet 2021 signée par neuf locataires ainsi que de différentes lettres et attestations concernant des troubles et dégradations de la part de Mme [S] et M. [H] depuis l’année 2015.

Le 12 août 2021, une réunion a été organisée dans les locaux de la société Domofrance afin de faire un point sur la situation sans que Mme [S] et M. [H] ne se soient présentés.

Le 30 septembre 2021, une réunion de médiation avec le service de médiation de la ville de [Localité 3] ainsi que les résidents de la résidence a été établie dans les bureaux de l’agence Domofrance à laquelle Mme [S] et M. [H] ne se sont pas rendus.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 30 septembre 2021, la société Domofrance a adressé une mise en demeure à Mme [S] et M. [H] d’avoir à cesser les troubles dont les résidents se plaignaient.

Par courrier du 5 avril 2022, la société Domofrance a indiqué à Mme [S] et M. [H] qu’elle se voyait contrainte d’engager une procédure en résiliation de bail pour troubles de voisinage.

2- Par acte du 10 novembre 2022, la société Domofrance a fait assigner Mme [S] et M. [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’obtenir, la constatation des manquements de ces derniers à leurs obligations issues du contrat de bail notamment à leur obligation de jouir paisiblement des lieux loués, la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [S] et M. [H], leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

3- Par jugement contradictoire du 22 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– prononcé la résiliation du bail conclu entre la société Domofrance et Mme [S] et M. [H] ;

– condamné Mme [S] et M. [H] à quitter les lieux loués ;

– dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celles de tous occupants de son chef avec le concours et l’assistance de la force publique si nécessaire deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

– débouté Mme [S] et M. [H] de leur demande d’octroi de délai aux fins de quitter les lieux ;

– rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation à compter de ce jour jusqu’à la libération de l’immeuble au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et condamné Mme [S] et M. [H] à son paiement ;

– rejeté toutes demandes plus amples et contraires des parties ;

– condamné Mme [S] et M. [H] à payer à la SA Domofrance la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [S] et M. [H] aux entiers dépens ;

– constaté l’exécution provisoire de droit de la décision.

4- Mme [S] et M. [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 juin 2024, en ce qu’il a :

– prononcé la résiliation du bail conclu entre la SA Domofrance et Mme [S] et M. [H] ;

– condamné Mme [S] et M. [H] à quitter les lieux loués ;

– dit qu’à défaut de quitter volontairement les lieux loués, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire ;

– débouté Mme [S] et M. [H] de leur demande de délai ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation à compter de ce jour jusqu’à la libération de l’immeuble au montant du loyer révisable et condamne Mme [S] et M. [H] à son paiement ;

– rejeté toutes demandes plus amples et contraires des parties ;

– condamné Mme [S] et M. [H] à payer à la SA Domofrance la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [S] et M. [H] aux entiers dépens.

5- Par dernières conclusions déposées le 29 mai 2026, Mme [S] et M. [H] demandent à la cour de :

– réformer le jugement des chefs suivants :

– prononcé la résiliation du bail conclu entre la SA Domofrance et Mme [S] et M. [H] ;

– condamné Mme [S] et M. [H] à quitter les lieux loués ;

– dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celles de tous occupants de son chef avec le concours et l’assistance de la force publique si nécessaire deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

– débouté Mme [S] et M. [H] de leur demande d’octroi de délai aux fins de quitter les lieux ;

– rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation à compter de ce jour jusqu’à la libération de l’immeuble au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et condamné Mme [S] et M. [H] à son  paiement ;

– rejeté toutes demandes plus amples et contraires des parties.

– débouter Domofrance de l’ensemble de ses demandes.

Subsidiairement :

– accorder un délai d’un an à l’expulsion de Mme [S] et M. [H] ;

– laisser les dépens à la charge de la société Domofrance.

6- Par dernières conclusions déposées le 25 mars 2026, la société Domofrance demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 22 décembre 2023.

En conséquence :

– débouter Mme [S] et M. [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

– les condamner au paiement d’une juste indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure engagés par devant la cour ;

– les condamner aux entiers dépens.

7- L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 3 septembre 2026.

8- L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

9- Mme [S] et M. [H] demandent l’infirmation de la décision déférée, considérant qu’il n’est pas démontré qu’ils ont manqué à leurs obligations locatives. Ils invoquent une quasi-absence de matérialité des faits reprochés ne pouvant justifier d’une résiliation de son contrat de bail et affirment qu’ils sont au contraire engagés au service de leur quartier.

10- La société Domofrance leur oppose divers agissements subis par leurs voisins, à savoir des actes de vandalismes sur les véhicules et boites aux lettres, la fouille des sacs poubelles ou jets de leur contenu dans les jardins des voisins, des violences verbales et une surveillance constante de ces derniers. Elle ajoute que ces comportements n’ont pas cessé et qu’ils sont d’une telle gravité qu’ils justifient la résiliation du bail.

Sur ce,

11- Selon l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 15 I permet au bailleur de donner congé à son locataire, en précisant que ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Plus généralement, l’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision. Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation et il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision.

12. En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, que le premier juge a considéré que M. [H] et Mme [S] s’étaient rendus coupables de nombreuses nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage dans un immeuble locatif et que celles-ci n’avaient pas cessé et étaient très régulières. Il en a légitimement déduit que l’ampleur de ces manquements, leur réitération et leur durée étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation et l’expulsion des locataires.

13. En cause d’appel, la société Domofrance justifie que ces nuisances se sont poursuivies en produisant de nouvelles plaintes des voisins des appelants et une vidéo de mars 2025 sur laquelle Mme [S] est vue sur le parking de la résidence en train d’attendre et de regarder autour d’elle avant de se diriger vers le véhicule de M. [O] qui a vu ensuite des détritus déposés sur sa place de stationnement.

14. Il doit être relevé qu’une vidéo d’août 2023 montrait Mme [S] admettant qu’elle était l’auteur de dépôt de déchets sur la place de parking de ce même voisin.

15. Si M. [H] et Mme [S] produisent également des dépôts de plainte depuis la décision entreprise, notamment pour des jets de détritus dans leur jardin ou autres désagréments, il ne peut pas être occulté le fait que ceux-ci sont très postérieurs à leurs propres comportements vis-à-vis de certains de leurs voisins qui ont exprimé en 2025, envers leur bailleur, leur incompréhension vis-à-vis de la présence des appelants dans leur logement malgré l’expulsion ordonnée.

16. La cour rappelle également que des comportements vis-à-vis d’un voisin ont fait l’objet d’un jugement de condamnation de Mme [S] par le tribunal de police de Bordeaux le 22 février 2022 pour des faits de dégradations volontaires. Par ailleurs, les mesures amiables envisagées par le bailleur ont été refusées par les appelants qui n’ont jamais voulu se déplacer aux rendez-vous de médiation proposés.

17. La récurrence des incivilités relevées et leur poursuite malgré la décision rendue en première instance caractérisent la gravité du manquement des locataires à leurs obligations.

18. Ces comportements ont justifié l’action introduite par le bailleur dont il importe de rappeler qu’il est lui-même tenu, vis-à-vis des autres locataires voisins de M. [H] et Mme [S], de leur assurer la jouissance paisible de leurs logements respectifs.

19. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion des locataires.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

20. À titre subsidiaire, Mme [S] et M. [H] demandent à la cour de leur octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux, avançant être des personnes âgées et malades, M. [H] étant inscrit sur la liste nationale d’attente de transplantation rénale et Mme [S] présentant une polyarthrite rhumatoïde et un diabète. De surcroît, les concluants font valoir leur situation économique précaire pour justifier leur difficulté de relogement.

21. La société Domofrance s’oppose à l’octroi de quelque délai qu’il soit pour quitter les lieux au regard de la gravité des faits reprochés.

Sur ce,

22. Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

23. En l’espèce, les appelants ont certes une situation sociale délicate mais ils justifient de ce que leur demande de logement social seniors, faite en février 2024, devait être présentée pour des logements sociaux livrés en 2026 et n’apportent aucun élément au sujet d’un refus de cette demande ou d’un délai de livraison postérieur à ce qui était indiqué. De plus, le bailleur a choisi de ne pas faire procéder à l’expulsion ordonnée par le premier juge alors que le jugement déféré bénéficiait de l’exécution provisoire. Enfin, la trêve hivernale à venir leur permettra de fait de bénéficier de quelques mois supplémentaires pour quitter les lieux.

24. Dès lors, la demande de délai présentée par les appelants sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

25. Il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

26. En cause d’appel, M. [H] et Mme [S], qui succombent en leur recours, seront condamnés aux dépens.

27. Ils seront en outre condamnés à payer à la société Domofrance une somme équitablement fixée à 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [Q] [H] et Mme [F] [S] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [Q] [H] et Mme [F] [S] à payer à la société Domofrance la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.