TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/02570 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBAGP

N° MINUTE : 26/00645

JUGEMENT

DU 12 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
—————-

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [C] [I] [E] [X], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Brigitte HOARAU, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(Aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3801 en date du 13/12/2023)

à :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Me Marie LE GARGASSON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (SELARL BETTY VAILLANT)

DÉBATS : A l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Medhi VERGNAUD, Juge placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis, délégué par ordonnance n° 2026/187 en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à Me Brigitte HOARAU + AFM
CCC à Me Marie LE GARGASSON
Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 novembre 2007, la société de développement et de gestion d’immobilier social (ci-après la SAEM SODEGIS) a donné à bail à [C] [X] un appartement de type F1 Bis numéro 1133 dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer de 261,22 euros par mois et 19,91 euros de charges.

La SAEM SODEGIS est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble qu’elle loue pour partie au CHRS Le Logis qui y accueille des usagers suivis au titre de la réinsertion.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, [C] [X] a fait assigner la SAEM SODEGIS devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de ST-PIERRE aux fins principalement d’obtenir réparation de divers troubles de jouissance qu’il estime subir.

A l’audience du 14 septembre 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue et dans ses conclusions écrites auxquelles il se réfère, [C] [X] demande au juge des contentieux de la protection de :
condamner la SAEM SODEGIS à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; condamner la SAEM SODEGIS à lui verser la somme de 180 euros en réparation de son préjudice matériel ; condamner la SAEM SODEGIIS à lui verser la somme de 300 euros par mois jusqu’à cessation des troubles en réparation de son préjudice de jouissance ; ordonner à la SAEM SODEGIS d’effectuer les réparations suivantes avec astreinte de 100 euros par jour à compter du présent jugement : installer une serrure et un dispositif de fermeture sur la porte coupe-feu, réparer la porte de son appartement, installer un code à l’entrée du bâtiment ; ordonner la réduction de son loyer à hauteur de 175 euros par mois à compter de l’assignation et jusqu’à cessation des troublesdébouter la SAEM SODEGIS de l’ensemble de ses prétentions ; ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.
S’agissant de ses demandes indemnitaires, [C] [X] indique que la société bailleresse a commis une faute, en ce qu’elle ne lui assure pas la jouissance paisible de son logement. Il soutient subir de nombreuses nuisances émanant d’occupants d’appartements voisins, également loués par la société SODEGIS (menaces, insultes, dégradations,…). Ces nuisances émanent selon lui de l’appartement 1134 loué par la SOGEDIES à un locataire décrit comme problématique et l’appartement 1132 occupé par des usagers suivis au titre de la réinsertion par le CHRS Le Logis. Il affirme que la société défenderesse n’a pas pris les mesures appropriées en tardant à faire intervenir la force publique pour procéder à des expulsions et que les problématiques perdurent avec d’autres occupants.

Il estime subir plusieurs préjudices pour ces raisons : un préjudice de jouissance dans la mesure où il ne peut pas jouir paisiblement de son bien, un préjudice moral résultant du stress permanent l’empêchant de dormir et un préjudice matériel en raison de la dégradation de sa porte.

Au soutien de ses demandes tendant à la réduction du prix du loyer à diverses réparations, [C] [X] explique au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 qu’il convient d’améliorer la sécurité du bâtiment abritant son appartement, de procéder à la réparation de sa porte qui a été dégradée et qu’il convient dans l’attente de la réalisation de ces travaux de réduire le prix de son loyer.

Dans ses conclusions auxquels elle se réfère à l’audience, la SAEM SODEGIS demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter [C] [X] de l’ensemble de ses prétentions ; condamner [C] [X] aux dépens ; condamner [C] [X] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer aux demandes de [C] [X], la SAEM SODEGIS conteste tout d’abord avoir commis un manquement à ses obligations contractuelles au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle estime avoir tout mis en œuvre pour assurer la jouissance paisible de son logement par [C] [X], notamment en entamant des procédures d’expulsion de certains locataires pouvant créer des nuisances, en envoyant des mises en demeure et en rappelant à l’ordre le CHRS avec qui elle a une convention pour l’accueil de personnes vulnérables dans l’immeuble. Elle rappelle être tenu seulement d’une obligation de moyens et non de résultat.

Elle soutient ensuite au visa de l’article 1218 du code civil être exposée à une situation de force majeure constituée par la nécessité de respecter les délais et procédures d’expulsion sur lesquelles elle n’a aucun contrôle.

Elle met également en avant le fait que [C] [X] devrait faire preuve de plus de tolérance à l’égard des bruits et des diverses nuisances dans la mesure où il vit dans un immeuble propriété d’un organisme à but social.

Enfin, la SAEM SODEGIS met en avant la faute de [C] [X] s’agissant des nuisances émanant d’un appartement voisin qui résulteraient d’une altercation entre le demandeur et ce voisin.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, la société demanderesse estime que le lien de causalité entre le préjudice moral allégué (stress et dépression) et les nuisances évoquées n’est pas établi. Pour le préjudice matériel, elle estime que la dégradation émane d’un tiers et qu’elle ne saurait en être responsable.

En ce qui concerne les demandes de travaux, la SODEGIS estime que pour la porte, elle est en bon état et a été récemment réparée et que les autres réparations portent sur des parties communes en bon état.

Enfin s’agissant de la demande tendant à la diminution du loyer, la société défenderesse souligne que le logement n’est pas indécent et ne présente pas de risques pour la sécurité ou la santé du preneur.

***

A l’issue des plaidoiries, le dossier a été mis en délibéré au 9 novembre 2026, avancé au 12 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l’article 1147 ancien du code civil, applicable au litige en raison de la date de conclusion du contrat, le créancier d’une obligation peut demander réparation du préjudice subi du fait de l’absence ou d’un défaut dans l’exécution du contrat par le débiteur.

Selon l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Dans le même sens, selon l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé “d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)”.

Selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de répondre des troubles de fait causés par des tiers, mais il l’est en revanche des troubles de droit, c’est-à-dire lorsque ces tiers prétendent à un titre sur la chose louée. Aussi, le bailleur doit des troubles causés par les autres occupants d’un même immeuble.

Cette obligation ne cesse conformément à l’article 1148 ancien du code civil (applicable au litige en raison de la date de conclusion du contrat) qu’en cas de force majeure, à savoir un événement imprévisible, irrésistible et extérieur.

Sur l’existence d’une faute

En l’espèce, le demandeur se plaint de troubles à la jouissance de son logement en raison de nuisances émanant de deux appartements voisins.

En ce qui concerne le logement 1134, le demandeur produit plusieurs attestations émanant de voisins de l’immeuble. Ceux-ci attestent de différentes nuisances en émanant de façon concordante.

Ainsi [H] [F] fait état de « tapage nocturne, menace au couteau, bagarre sur le pallier », il fait également état de la présence « d’une bande de camés d’alcooliques, beaucoup de mineurs parmi eux, qui squatte aussi bien l’appartement de M. [Q] [Y] [occupant de l’appartement 1134] que le palier et les cages d’escalier ». Dans le même sens, [R] [J] décrit une « bande d’alcoolique et de fumeurs de zamal qui ont pris possession de notre immeuble », il précise par ailleurs que l’occupant de l’appartement 1134 « a même pris l’habitude de jeter ses déchets, notamment alimentaires, directement depuis son balcon depuis son balcon du 3e étage ». [W] [F] parle de même « d’une bande d’alcoolique et de drogués qui sont en train de s’emparer de notre immeuble ».
Le demandeur produit par ailleurs des photopgraphies qui si elles ne sont pas datées ni localisées avec précisions corroborent ces différentes déclarations dans la mesure où il possible de voir la présence de détritus dans des endroits apparaissant comme étant des parties communes et la présence d’un homme allongé au sol face contre le mur devant la porte d’un appartement.

Toutefois, la SODEGIS justifie avoir pris les mesures nécessaires destinées à faire cesser ce trouble dans la mesure où la situation de l’occupant de cet appartement lui est signalée depuis avril 2023 et qu’elle a le 12 juin 2023 mis en demeure l’occupant de cesser les nuisances puis a engagé en juin 2023 une procédure aux fins d’expulsion de cet occupant.

En ce qui concerne l’appartement 1132, celui-ci est occupé par le CHRS Le Logis qui y loge des personnes suivies au titre de la réinsertion.

Les attestations produites font de même état de nuisances émanant de logement. Ainsi [B] [T] fait état de personnes « en état d’ébriété », de « trainage de meubles en tout sens bruits de casse, claquage de portes au moins cent fois. Cela a duré au moins cinq heures. Impossible de fermer l’œil de la nuit ». Il précise « donc rien n’a changé de ce côté-là depuis des années ». [A] [K] fait quant à lui état de personnes qui « font leur barrettes de chites dans les cages d’escalier » et explique que « côté hygiène et sécurité nous sommes livrés à nous même ». [I] [U] décrit « alcool, drogue, vociférations, insultes, tout y passe », « ils se battent entre eux ».

Ces éléments sont corroborés par les pétitions dans lesquelles il souligne être régulièrement agressé par le voisinage et avoir fréquemment alerté le CHRS sur ce point. Si cet élément émane du demandeur et ne saurait donc en l’état servir de preuve, force est de constater que ces pétitions sont signées par une dizaine de voisins qui partagent manifestement les mêmes inquiétudes.

Si ces troubles émanent manifestement pour partie au moins de tiers, non occupants de l’immeuble, il convient de relever qu’aux termes des attestations produites, ces tiers sont introduits dans l’immeuble par certains de ses occupants, si bien que le bailleur demeure tenu de ces troubles.

Or, la SODEGIS ne justifie pas avoir pris les mesures nécessaires destinées à faire cesser ces troubles. En effet, alors qu’elle reconnait que les plaintes d’occupants de l’immeuble sont très fréquentes depuis 2015 au sujet de l’appartement 1132, la défenderesse justifie seulement de l’envoi d’un courrier le 27 septembre 2016 et affirme (sans en avoir rapporté la preuve) avoir fait partir un occupant auteur de troubles de cet appartement. Ce n’est finalement que le 17 juin 2025 que la SOGEDIES a mis en demeure le CHRS Le Logis de quitter les lieux.

S’il est nécessaire que chaque occupant d’un immeuble tolère certains désagréments nécessaires à la vie dans un espace restreint comme le souligne la société défenderesse et qu’il est nécessaire de tenir compte de la vocation sociale de cette défenderesse et du CHRS Le Logis, force est de constater que les nuisances décrites par leur durée et leur intensité dépasse ce qui peut être légitimement supporté par l’occupant d’un immeuble.

Le moyen tiré de la force majeure ne saurait prospérer dès lors que si l’issue d’une procédure judiciaire revêt un caractère incertain, ce n’est pas le cas de la mise en œuvre d’une telle procédure destinée à faire cesser les troubles émanant des appartements voisins en sollicitant au besoin la résiliation du bail de l’occupant indélicat qui ne revêt pas les caractères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité. En effet, ce qui est attendu du bailleur n’est pas tant le résultat à savoir la cessation des troubles que la mise en œuvre des moyens appropriés destinés à les faire cesser.

Le moyen tiré de la faute de la victime ne saurait pas davantage prospérer, dans la mesure où il n’est établi par aucun des éléments produits que le preneur aurait commis une faute ni que l’altercation décrite ait pu exercer une quelconque influence sur les troubles décrits.

Ainsi la SODEGIS a commis une faute en assurant pas la jouissance paisible du logement par Monsieur [X]

Sur le préjudice moral

En l’espèce, le demandeur produit un certificat médical décrivant un état de stress permanent et une attestation de suivi en psychothérapie. Si le lien de causalité entre cet état et les troubles de jouissance est contesté par la société défenderesse, force est de constater d’une part que les doléances retranscrites par le médecin correspondent aux problèmes de voisinage précédemment décrits et que ces troubles sont manifestement de nature à produire chez le demandeur un fort retentissement psychologique.

En considération de la durée très importante de ces troubles, de la multiplication des démarches entamées pour tenter d’y mettre un terme et de leur intensité, il convient de condamner la SAEM SODEGIS à verser à [C] [X] la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur le préjudice matériel

Au soutien de sa demande, [C] [X] ne produit qu’une facture d’un serrurier qui ne permet pas de s’assurer d’une part de l’état de la porte ni d’autre part qu’elle ait été dégradée par le voisinage.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande formée au titre du préjudice matériel

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, en raison des différentes nuisances (bruits, présence de personnes alcoolisées ou sous l’emprise de produit stupéfiants) précédemment rappelées, le preneur ne peut pas jouir paisiblement du bien loué, et a à ce titre droit à réparation de ce préjudice.

Toutefois, sa demande à ce titre est ainsi formulée : « CONDAMNER la SODEGIS à lui payer au titre de son préjudice de jouissance la somme de 300 euros/ mois, à compter de la présente assignation et jusqu’à cessation des troubles ».

Si le juge peut se convaincre du préjudice antérieurement à l’assignation et même antérieurement à l’audience du 14 septembre 2026 et fixer un montant, il ne peut pas en revanche se convaincre d’un préjudice postérieur futur, celui-ci n’étant pas certain. En effet, il n’est pas certain que les occupants des logements voisins se maintiennent ou se soient maintenus dans les lieux ni que les troubles allégués et précédemment décrits vont se poursuivre.

Par ailleurs, la formulation de cette prétention tend à démontrer que ce qui est sollicité du juge n’est pas tant la réparation du préjudice mais la fixation d’une astreinte destinée à contraindre le bailleur à agir afin de faire cesser le trouble.

Dès lors, il ne pourra être fait droit qu’à une partie de la demande, à savoir celle formulée pour la période allant de l’assignation en date du 10 juillet 2024 à l’audience du 14 septembre 2026, soit une durée de deux mois et donc une demande chiffrée à 600 euros.

Au regard de la durée courte retenue et du fait que le bien demeure malgré ces nuisances habitable, il conviendra de condamner la SODEGIS à verser à Monsieur [X] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les travaux sollicités

Il ressort des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est dans l’obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce et qu’il est tenu d’entretenir la chose louée.

En l’espèce, il est demandé de réaliser des travaux à trois endroits différents afin d’améliorer la sécurité du bâtiment.

Monsieur [X] demande que la société défenderesse soit condamnée à réparer sa porte qui aurait été dégradée. Or d’une part comme démontré précédemment, la preuve de cette dégradation n’est pas rapportée et d’autre part, le demandeur affirme avoir lui-même procédé à la réparation de cette porte, si bien que cette demande sans objet sera rejetée.

S’agissant des travaux sur les portes coupe-feu, le seul élément de preuve produit, des photographies (non datées) de portes sans poignées, permet insuffisamment de s’assurer que ces portes sont effectivement dégradées et doivent être réparées.

Enfin, en ce qui concerne la demande d’installation d’un digicode sur la porte d’entrée du bâtiment, aucun élément ne permet d’affirmer ni que cette porte serait potentiellement dégradée ni qu’elle assurerait insuffisamment la sécurité des occupants de l’immeuble.

En conséquence, la demande formulée au titre des travaux sera rejetée.

Sur la demande de réduction du loyer

Selon l’article 1147 ancien du code civil, applicable au litige en raison de la date de conclusion du contrat, le créancier d’une obligation peut demander réparation du préjudice subi du fait de l’absence ou d’un défaut dans l’exécution du contrat par le débiteur. Cette réparation peut prendre la forme d’une réduction du prix de loyer.

Selon l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Dans le même sens, selon l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé “d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)”.

Selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de répondre des troubles de fait causés par des tiers, mais il l’est en revanche des troubles de droit, c’est-à-dire lorsque ces tiers prétendent à un titre sur la chose louée. Aussi, le bailleur doit des troubles causés par les autres occupants d’un même immeuble.

Cette obligation ne cesse conformément à l’article 1148 ancien du code civil, applicable au litige en raison de la date de conclusion du contrat qu’en cas de force majeure, à savoir un événement imprévisible, irrésistible et extérieur.

La demande de réduction du loyer ne saurait prospérer dès lors d’une part, qu’il a déjà été fait droit à des demandes d’indemnisation des préjudices subis pas Monsieur [X] et d’autre part que comme relevé précédemment, le préjudice allégué n’est pas certain s’agissant de la période postérieure à l’audience.

En conséquence, la demande de réduction des loyers sera rejetée.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAEM SODEGIS qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande de la SAEM SODEGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, celle-ci ayant été condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit revêtues de l’exécution provisoire. Le juge peut néanmoins l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code si elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il y aura lieu de rappeler à la demande de [C] [X] que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la SAEM société de développement et de gestion d’immobilier dite SODEGIS à verser à [C] [M] la somme de 4 000 euros (QUATRE MILLE EUROS) en réparation de son préjudice moral ;
REJETTE la demande de [C] [X] aux fins d’indemnisation de son préjudice matériel ;
CONDAMNE la SAEM société de développement et de gestion d’immobilier dite SODEGIS à verser à [C] [M] la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance ;
REJETTE la demande de travaux formée par [C] [X] ;
REJETTE la demande de réduction du loyer formée par [C] [X] ;
CONDAMNE la SAEM société de développement et de gestion d’immobilier dite SODEGIS aux dépens ;
REJETTE la demande formée par la SAEM société de développement et de gestion d’immobilier dite SODEGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi, le jugement a été signé par juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION