TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 06 OCTOBRE 2026
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N° du dossier : N° RG 26/00047 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DKEY

A l’audience publique des référés tenue le 09 Septembre 2026,

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière et de Monsieur [V] [C], Greffier stagiaire, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Thomas GACHIE de la SELARL THOMAS GACHIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître Odile OBOEUF, avocat au barreau de DAX

ET :

S.A.R.L. LES DUNES D’ORIENT
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Maître Brieuc DEL ALAMO de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître Alessandra PEDINOTTI, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 septembre 2013, la SCI [T] a consenti à la SARL LES DUNES D’ORIENT, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à SAINT PIERRE DU MONT (40), pour une durée de neuf ans à compter du 15 septembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 2200 euros hors taxes, payable d’avance.

Selon avenant en date du 23 février 2016, les parties ont convenu de nouvelles modalités concernant la faculté des parties de donner congé.

Par lettre recommandée en date du 26 mai 2025, la SCI [T] a mis en demeure le preneur de prendre acte du nouveau montant du loyer révisé (2603,64 euros HT, 3124,37 TTC) et de régler la somme de 24.462 euros au titre de l’arriéré dû en application de la révision triennale indexée sur l’indice trimestriel national du coût de la construction (ICC).

Par acte du 25 juillet 2025, la SCI [T] a fait délivrer à la SARL LES DUNES D’ORIENT un commandement de payer les sommes en principal de 7810,95 euros au titre de l’arriéré locatif, et de 18.435,30 euros au titre du solde des loyers après indexation automatique, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 février 2026, la SCI [T] a assigné la SARL LES DUNES D’ORIENT devant la présidente du tribunal judiciaire de DAX, statuant en référé.

A l’audience du 09 septembre 2026, la SCI [T] représentée par son conseil a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2026. Elle a sollicité de voir :

– constater que la clause résolutoire stipulée au bail commercial est acquise depuis le 25 août 2025, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant délivrance du commandement de payer demeuré infructueux,
En conséquence :
– ordonner l’expulsion immédiate de la SARL LES DUNES D’ORIENT, de l’ensemble de ses biens ou de tout autre occupant de son chef, du bien occupé et accessoire du bail commercial, pris en location par cette dernière, et ce, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et au besoin avec l’assistance et le concours de la force publique et d’un serrurier,
– condamner la SARL LES DUNES D’ORIENT à payer par provision à la SCI [T] la somme de 19.888,41 euros TTC correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2025,
– condamner la SARL LES DUNES D’ORIENT à payer par provision à la SCI [T] une indemnité d’occupation de 3124,37 euros TTC par mois à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à complète libération des lieux, dont à déduire les règlements qu’elle aurait effectué depuis l’acquisition de la clause résolutoire,
– condamner la SARL LES DUNES D’ORIENT au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle explique que :

Concernant la validité du commandement de payer les loyers et l’acquisition de la clause résolutoire :
– si le commissaire de justice a procédé par anticipation en y mentionnant le loyer du mois d’août 2025, cela n’a aucune incidence quant à la validité de l’acte puisque les loyers des mois de juin et juillet 2025 n’étaient pas réglés au jour de sa délivrance ; que le loyer du mois de juin 2025 n’a été réglé le 25 juillet qu’à la faveur de la délivrance du commandement de payer,
– le commandement portait également sur la période antérieure à juin 2025 du fait du non-paiement par la SARL LES DUNES D’ORIENT de la créance locative née de l’indexation automatique du loyer dont elle n’a jamais tenu compte,
– la locataire opère une confusion flagrante entre révision triennale du loyer et application de la clause d’indexation telle que prévue au bail ; que la clause d’indexation produit en principe ses effets de manière automatique aux dates prévues, sans qu’une demande formelle ne soit nécessaire, à la différence de la révision triennale de l’article L.145-38 qui suppose une demande et, en cas de désaccord, une saisine du juge ; que les parties ont contractualisé cette révision automatique du loyer par indexation sur l’indice trimestriel national du coût de la construction publiée par l’Insee ; qu’outre la dette locative restant due, la locataire ne règle pas le loyer courant et règle systématiquement en retard ; que dans ces conditions, il ne peut être fait échec au constat d’acquisition de la clause résolutoire,
Sur la demande de condamnation à paiement à titre provisionnel :
– le preneur a commencé à faire preuve de défaillance dans l’exécution de son obligation en paiement du loyer mensuel à compter du mois d’octobre 2022 ; que les loyers étaient payés avec du retard,
– selon décompte établi le 31 août 2026, le montant de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire pour la période de juillet 2020 à août 2025 inclus s’élève à la somme de 19.888,41 euros TTC.

Dans ses conclusions N°2 notifiées par RPVA le 08 septembre 2026, la SARL LES DUNES D’ORIENT représentée par son conseil a demandé à la juridiction de :

– constater que le commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 est irrégulier en ce qu’il vise le loyer du mois d’août 2025, non encore exigible à la date de sa délivrance,
– constater que les loyers des mois de juin et juillet 2025, tels que contractuellement dus, ont été intégralement réglés par la SARL LES DUNES D’ORIENT avant la date d’acquisition alléguée de la clause résolutoire,
– constater que la clause de révision stipulée au bail du 20 septembre 2013 constitue une clause de révision légale triennale relevant des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, et non une clause d’échelle mobile d’indexation, sauf à préférer renvoyer la SCI [T] à mieux se pourvoir,
– constater que le commandement de payer du 25 juillet 2025 est en outre irrégulier en ce qu’il vise des loyers calculés sur la base d’une révision triennale jamais régulièrement formée, faute pour la SCI [T] d’avoir respecté la procédure impérative des articles R. 145-20 et R. 145-27 du code de commerce,
En conséquence :
– débouter la SCI [T] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner la SCI [T] à payer à la SARL LES DUNES D’ORIENT la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire,
– condamner la SCI [T] à payer à la SARL LES DUNES D’ORIENT la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SCI [T] aux entiers dépens.

Elle explique que :

Sur le bien-fondé du commandement de payer :
– pour qu’un commandement de payer puisse valablement faire courir le délai d’un mois, il doit nécessairement porter sur des créances certaines, liquides et exigibles à la date de sa délivrance ; qu’il est privé de tout effet s’il vise des sommes non encore exigibles à cette date ; qu’à la date du 25 juillet 2025, le loyer du mois d’août 2025 n’était pas encore exigible,
– s’agissant des loyers de juin et juillet 2025, il résulte du décompte produit par la SCI [T] que ceux-ci ont été respectivement réglés les 25 juillet et 25 août 2025, de sorte qu’ils sont antérieurs ou concomitants à la date d’acquisition de la clause résolutoire alléguée du 25 août 2025,
– si le bail commercial du 20 septembre 2013 prévoit une clause de révision triennale, aucune demande en révision formelle n’a été notifiée à la SARL LES DUNES D’ORIENT avant la mise en demeure du 26 mai 2025 ; que la révision du loyer à 3124,37 euros TTC résulte donc d’une décision purement unilatérale du bailleur, dépourvue de tout fondement procédural,
– la SCI [T] entretient une confusion entre la clause d’échelle mobile (indexation conventionnelle) et la révision triennale légale, dans le seul but de se dispenser du formalisme protecteur du preneur ; que la révision triennale du loyer commercial est en effet soumise à une procédure impérative, dont l’inobservation prive la demande de tout effet juridique,
– l’ensemble des chefs visés par le commandement du 25 juillet 2025 étant soit inexigibles, soit déjà réglés à la date d’acquisition alléguée, la clause résolutoire n’a pu produire aucun effet,
– le juge des référés ne dispose pas du pouvoir juridictionnel lui permettant de trancher l’éventuelle difficulté de qualification de la clause litigieuse,
Sur la demande de dommages-intérêts :
– la mauvaise foi de la SCI [T] est caractérisée par la conjonction de plusieurs éléments qui ne souffrent aucune contestation sérieuse ; que l’objectif poursuivi par le bailleur à savoir : obtenir l’expulsion d’un preneur dont le loyer contractuel est régulièrement acquitté, révèle une instrumentalisation de la clause résolutoire à des fins d’éviction ; que ce comportement a causé à la SARL LES DUNES D’ORIENT un préjudice certain, consistant notamment dans l’inquiétude légitime générée par la menace d’expulsion, par la perte de son droit du bail et, partant, de son fonds de commerce, ainsi que la perturbation de son activité commerciale.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du commandement de payer

Il est constant que le commandement de payer tel que délivré le 25 juillet 2025 par la SCI [T] à la SARL LES DUNES D’ORIENT visait la mensualité du mois d’août 2025.

Si aux termes du bail en date du 20 septembre 2013, il était stipulé que le loyer devait être payé d’avance par le preneur, il n’en demeure pas moins que le loyer du mois d’août 2025 n’était pas encore exigible à la date de délivrance du commandement de payer.

Néanmoins, ledit commandement portait également sur des sommes dues d’une part, au titre d’autres mensualités impayées (juin et juillet 2025), et d’autre part, sur un arriéré lié à l’indexation sur la période de juillet 2020 à mai 2025.

Dans ces conditions, il convient de relever que l’irrégularité constatée n’affecte pas la validité de l’acte.

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion

Selon les articles 834 et 835 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. (…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sans qu’il ait à relever l’urgence.

En l’espèce, par acte du 25 juillet 2025, la SCI [T] a fait délivrer à la SARL LES DUNES D’ORIENT un commandement de payer les sommes en principal de 7810,95 euros au titre de l’arriéré locatif, et de 18.435,30 euros au titre du solde des loyers dû après indexation automatique, en visant la clause résolutoire.

Si le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois après un commandement de payer resté infructueux, il est constant que les sommes telles que visées dans ledit commandement sont contestées.

S’agissant des loyers des mois de juin et juillet 2025 réclamés dans ledit commandement, il ressort du décompte actualisé communiqué par la bailleresse en date du 31 août 2026, que ces loyers ont été respectivement réglés les 25 juillet 2025 et 25 août 2025, de sorte qu’ils avaient été régularisés dans le délai imparti par le commandement.

Concernant les sommes réclamées au titre de la révision du loyer, il ressort des moyens développés par les parties qu’elles sont en désaccord sur la nature, ainsi que sur les modalités d’application de la clause de révision du loyer telle que stipulée dans le bail du 20 septembre 2013, de sorte que le montant réclamé à ce titre est discuté.

Par ailleurs, outre les discussions existantes sur le fait de savoir si la clause résolutoire a été ou non mise en oeuvre de bonne foi, il apparaît qu’il existe des contestations sérieuses relatives au montant des loyers dus au titre de la révision du loyer tels que réclamés dans le commandement de payer.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de constat de la clause résolutoire, et les demandes subséquentes concernant la résiliation de bail, l’expulsion et la condamnation du preneur au paiement d’une somme provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation, étant précisé par ailleurs que la juridiction n’a pas le pouvoir ni d’apprécier la validité des clauses contractuelles, ni de les interpréter.
Par ailleurs, eu égard à la contestation sérieuse relative au montant des loyers, il ne sera pas fait droit à la demande provisionnelle en paiement faite au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le preneur

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En matière de référé, une provision ne peut être accordée que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, outre le fait que la demande en paiement n’est pas faite à titre provisionnel, il convient de relever que compte tenu de la contestation sérieuse relative au montant des sommes réclamées dans le commandement de payer, il n’est pas possible de caractériser de manière incontestable l’existence d’une faute de la part du bailleur, ni d’un préjudice subi par le preneur.

Il convient par conséquent de débouter la SARL LES DUNES D’ORIENT de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI [T], qui succombe pour la plus grande part, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes,

CONDAMNONS la SCI [T] à payer à la SARL LES DUNES D’ORIENT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI [T] aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 06 octobre 2026, par Madame Laure VUITTON, présidente et par Madame Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENT,