TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE 1
AG

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026

MINUTE N° : 188/2026
DOSSIER N° : N° RG 22/00049 – N° Portalis DBXI-W-B7G-C5GO

Nature de l’affaire : 50C Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 MAI 2026 ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Julia DEPETRIS,
Paul GRIMALDI, Juge
GREFFIER: Berdiss ASETTATI, greffier lors des débats et Yves LE MAO, greffier lors du délibéré
JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le huit Septembre deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .
Date indiquée à l’issue des débats .

DEMANDEURS
[G] [H]
né le 30 Décembre 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emmanuelle RAMOND, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

[N] [M] [H]
née le 01 Mars 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle RAMOND, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

DÉFENDEURS
Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant

S.A.S. [S] ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA,

S.A.S. PRO CARRELAGE 2B SAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA,

[C] [P] ès qualité d’administrateur de la SARL [Adresse 5], demeurant [Adresse 6]
défaillant

[J] [N] [R], demeurant [Adresse 7]
représenté par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. [Adresse 5] sarl inscrite au RVS Bastia n° 830649711, représentée par son gérant en exercice domicilié au siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Florence ALFONSI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

S.A.R.L. GUERRINI GIRARD Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS BASTIA sous le numéro 429 437 536, dont le siège social est sis [Adresse 9], en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Laure anne THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

S.A.R.L. [A] IMMOBILIER représentée par son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Jocelyne COSTA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte reçu par Maître [Z], notaire salarié au sein de l’Étude de [Localité 3], le 19 février 2018, Monsieur [G] [H] et son épouse Madame [N] [M] [H] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la SARL [Adresse 5] un appartement de type T2 (lot 20) ainsi qu’un box (lot 3) et une place de parking (lot 34) dans la [Adresse 11] sise sur la parcelle cadastrée Section BN n° [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 4] sur la commune de [Localité 5] moyennant le prix de 142.600,00 Euros. La livraison est fixée dans l’acte au plus tard le 31 mars 2019.

L’achèvement de l’immeuble est garanti par la société Amtrust International Underwriters Dac, garant financier d’achèvement.

La commercialisation des biens de l’ensemble immobilier a été confiée à l’agence immobilière SARL [A] Immobilier.

Faisant valoir une inexécution grave du contrat consistant en un retard important de livraison et des fautes commises par l’agence immobilière les époux [H] ont fait assigner, par acte du 27 octobre 2020, la SARL [Adresse 5] et la SARL [A] Immobilier devant le Tribunal Judiciaire de Bastia aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 75.425,44 Euros de dommages et intérêts outre celle de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par exploit du 22 septembre 2021, la SARL [Adresse 5] a fait assigner Maître [J] [N] [R], ès-qualités de notaire employeur de Maître [Z], rédacteur de l’acte de vente, la SAS [S] et associés, notaire rédacteur de l’acte de constitution de la servitude desservant la résidence, et la SARL Guerrini-Girard, architecte chargé de la maîtrise d’œuvre de la réalisation de la résidence.

Par exploit du 26 juillet 2022 la SARL [Adresse 5] a attrait dans la cause la SAS Pro Carrelage 2b chargée de la pose des revêtements de sol de la résidence.

Par exploit du 21 juillet 2021 la SARL Guerrini-Girard a attrait dans la cause son assureur, la société Axa France.

Enfin, les époux [H] ont fait assigner, par acte du 19 avril 2024, Monsieur [C] [P], désigné par ordonnance du Président du Tribunal de Commerce de Bastia du 8 novembre 2023 en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la SARL [Adresse 5] en l’état de la démission du gérant de cette société.

Les affaires ont été jointes par le juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 novembre 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [N] [M] [H] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1112-1, 1219, 1219 et 1240 du Code civil de:

-Condamner, in solidum, la SARL [Adresse 5], Maître [R] et la SARL [A] Immobilier à payer aux époux [H] la somme de 180.901,00 Euros

-Les condamner, in solidum, à leur payer la somme de 10.000,00 Euros au titre de leur préjudice moral;

-Les condamner in solidum à leur payer la somme de 10.000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par conclusions notifiées le 11 mai 2023, la SARL [Adresse 5] demande au Tribunal de:

A titre principal,
-Débouter Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,
-Ordonner que Monsieur et Madame [H], responsables d’une partie de leur préjudice, ne pourront percevoir l’intégralité des sommes demandées et rejeter, en conséquence, partiellement leurs demandes ;
-Condamner Maître [J] [N] [R], la SAS [S] et associés, la SARL Guerrini-Girard et la SAS Pro Carrelage 2b à garantir et payer à la SARL [Adresse 5] une somme égale à celle de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en réparation des préjudices subis;

En tout état de cause,
-Condamner Monsieur et Madame [H], Maître [J] [N] [R], la SAS [S] et associés, la SARL Guerrini-Girard et la SAS Pro Carrelage 2b à payer à la SARL [Adresse 5] une somme de 4.000,00 Euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens de l’instance;

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2024 Monsieur [L] [Q] [A], ès-qualités de liquidateur amiable de la SARL [A], demande au Tribunal de:

A titre principal,
-Débouter Monsieur et Madame [H] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,
-Juger que Monsieur et Madame [H] sont responsables pour partie de leur préjudice, et partant que leurs demandes indemnitaires ne pourront être accueillies que très partiellement ;

-Condamner la SARL [Adresse 5], la SAS [S] et associés et la SARL Guerrini-Girard à relever et garantir la société [A];

En tout état de cause,
-Rejeter toute exécution provisoire ;
-Condamner tout succombant à payer à la société [A] une somme de 10.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

Par conclusions notifiées le 11 février 2025 Maître [J] [N] [R], employeur de Maître [Z], et la SAS [S] et associés demandent au Tribunal :

-De rejeter l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre des concluants ;
-De condamner la SARL [Adresse 5] ou toute partie succombante au paiement de la somme de 5.000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

Le 19 février 2025 la SARL Guerrini-Girard a notifié des conclusions tendant à voir:

-Débouter la SARL [Adresse 5] de l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la SARL Guerrini-Girard;
-Débouter la SARL [A] de l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la SARL Guerrini-Girard;
-Mettre hors de cause de la SARL Guerrini-Girard;
-Rejeter toute demande dirigée à l’encontre de la concluante;
-Mettre hors de cause la SARL Guerrini-Girard;
-Condamner la SARL [Adresse 5] à payer à la SARL Guerrini-Girard la somme de 8.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;
-Condamner la SARL [Adresse 5] à payer à la SARL Guerrini-Girard la somme de 8.000,00 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

A titre subsidiaire,
-Condamner la société Axa France à garantir la SARL Guerrini-Girard de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en application du contrat d’assurance souscrit;
-Débouter toutes autres parties de leurs demandes dirigées contre la la SARL Guerrini-Girard ;

La SAS Pro Carrelage 2b a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Monsieur [C] [P], ès-qualités de mandataire ad hoc de la SARL [Adresse 5], et la société Axa France n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la responsabilité contractuelle de la SARL [Adresse 5]:

Selon l’article 1217 du Code civil: « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
obtenir une réduction du prix ;
provoquer la résolution du contrat ;
demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Par acte reçu par Maître [Z], notaire salarié au sein de l’Étude de [Localité 3], le 19 février 2018, Monsieur [G] [H] et son épouse Madame [N] [M] [H] ont acquis en l’état futur d’achèvement de la SARL [Adresse 5] un appartement de type T2 (lot 20) ainsi qu’un box (lot 3) et une place de parking (lot 34) dans la [Adresse 11] sise sur la parcelle cadastrée Section BN n° [Cadastre 1] lieu-dit [Localité 4] sur la commune de [Localité 5] moyennant le prix de 142.600,00 Euros (Pièce 1 du bordereau de communication des époux [H]). La livraison est fixée au plus tard le 31 mars 2019.

Cet acte stipule (Pages 14 et 15 de l’acte ):
 » Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2019 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
En cas de retard du vendeur à mettre les biens à disposition de l’acquéreur ce dernier aura droit à une indemnité correspondant à 1% du prix par mois de retard, sauf survenance d’une des causes légitimes de retard énumérées ci-dessous.
Pour l’application de cette disposition sont notamment considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, les événements suivants:
Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,
Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,
Retard résultant de la liquidation de biens, l’admission au régime du règlement judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard la présente clause produira quand même tous ces effets),
Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur par la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),
Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,
Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,
Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,
Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,
Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,
Retards de paiement de l’acquéreur, tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser,
Ces différentes circonstances auraient pour effet de de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre. »

Il n’est pas contesté que le 31 mars 2019, date contractuellement pour fixée la livraison du bien, l’appartement n’avait pas été livré.

Par courrier adressé le 5 juin 2020 les époux [H] ont mis en demeure la SARL [Adresse 5] de livrer le bien (Pièce 4 du bordereau de communication des époux [H]).

Par jugement du 4 juillet 2023, aujourd’hui définitif, le Tribunal de céans, constatant la défaillance du promoteur, a, notamment, condamné la compagnie Amtrust International Underwriters Dac, garant financier d’achèvement, à faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête avec pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en application de l’article L 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation et dit que ces travaux devront être réalisés dans l’année suivant la signification du jugement sous astreinte, à l’expiration de ce délai, de 500,00 Euros par jour de retard (Pièce 11 du bordereau de communication de Maître [R] et la SAS [S] ).

La SARL [Adresse 5] soutient que le retard du chantier est dû, d’une part, à l’opposition des copropriétaires de la résidence voisine à l’utilisation de la servitude de passage du 30 mai 2013, d’autre part, à l’absence de règlement de provision par plusieurs acquéreurs dont les époux [H] et, enfin, à la défaillance de son architecte et de l’entreprise chargée de la pose du carrelage.

Elle considère que ces événements constituent un cas de force majeure et une cause légitime de suspension des délais de livraison.

Pour ce qui concerne la servitude de passage il est établi que, par acte reçu par Maître [L] [O] [S], notaire à [Localité 5], le 30 mai 2013 il a été constitué une servitude de passage sur le fonds appartenant à la copropriété de la résidence « [Adresse 12] » au profit de la parcelle BN [Cadastre 1] sur laquelle est édifiée l’immeuble de la SARL [Adresse 5].

La SARL [Adresse 5] soutient que les copropriétaires de la résidence voisine, qui contestent la constitution de servitude, ont bloqué l’accès au chantier.

Il résulte, cependant, de ses propres écritures que :

-Le 1er février 2018 le passage a été bloqué par des véhicules appartenant à des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] »,
-Elle a obtenu dès le 1er février 2018 une autorisation de passage par le fonds voisin appartenant à la SCI Lauric (Pièce 19 du bordereau de communication de la SARL [Adresse 5]), ce qui lui a permis de poursuivre, sans interruption, les travaux d’édification de l’immeuble,
-Par ordonnance de référé du 27 juin 2018, elle a obtenu la libération immédiate de l’accès au chantier,

Depuis cette date le passage est libre, ce qui est admis par la SARL [Adresse 5] qui indique dans ses conclusions qu’en l’absence de toute décision annulant cette servitude, celle-ci est toujours applicable; étant observé, en outre, que les travaux de construction du gros œuvre ont été réalisés sans opposition.
Il ne peut donc être retenu que cet événement caractérise une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SARL [Adresse 5] ne justifie pas plus de la défaillance de l’architecte et de l’entreprise chargée de la pose du carrelage au sens des stipulations contenues dans l’acte de vente du 13 juillet 2018. Les manquements qu’elle leur reproche sont, en effet, susceptibles d’être éventuellement qualifiés de fautes contractuelles mais se sauraient, en aucun cas, être constitutifs d’une défaillance qui suppose que le locateur d’ouvrage concerné fasse totalement défaut et qu’il soit nécessaire de le remplacer; étant rappelé, sur ce point, que conformément aux stipulations contractuelles susvisées la justification de la défaillance doit être fournie par le vendeur à l’acquéreur par la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant.

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est établi qu’à la date du 10 juin 2021, soit plus de deux ans après la date de livraison convenue, les époux [H] avaient versé 80 % du prix de l’appartement (Pièce 11 du bordereau de communication des époux [H]). Compte tenu de la gravité de l’inexécution de ses obligations par la SARL [Adresse 5], à savoir l’important retard accumulé et l’incertitude quant à la date de livraison du bien, ils pouvaient refuser d’exécuter leur obligation de régler l’appel de fonds de 5% réclamé par le promoteur.

Il convient, enfin, de relever que le Tribunal de céans dans son jugement du 4 juillet 2023 a condamné le garant financier à achever les travaux après avoir constaté la défaillance du promoteur.

Il en résulte que la SARL [Adresse 5], qui ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de livraison, a manqué à son obligation contractuelle de livrer la chose vendue dans le délai convenu.

Les époux [H] réclament, en application de la cause pénale contenue dans le contrat de vente une indemnité correspondant à 1% du prix par mois de retard pour une période 68 mois (de mars 2019 à novembre 2024) soit une somme de 98.968,00 Euros.

L’article 1231-5 du code civil énonce que  » lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.  »

La peine prévue en cas de retard non justifié du vendeur à mettre les biens à disposition de l’acquéreur est manifestement excessive au regard du préjudice subi par les demandeurs et la situation des parties. Il y a lieu, en conséquence, par application des dispositions su second alinéa de l’article 1231-5 du Code civil, de la modérer et de la fixer à la somme de 85.000,00 Euros que la SARL [Adresse 5] sera condamnée à payer aux époux [H]. Il sera rappelé, à cet égard, que cette condamnation est fondée sur les dispositions du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre les demandeurs et la SARL [Adresse 5] et ne saurait être prononcée, comme cela est demandé par les époux [H], in solidum avec Maître [R] et la SARL [A] Immobilier, tiers à ce contrat.

Les époux [H] font également valoir qu’ils ont subis divers préjudices dont ils réclament l’indemnisation, à savoir des frais financiers réglés à leur banque (intérêts intercalaires), la perte de revenus locatifs et la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel pour un montant total de 83.933,00 Euros.

Il est de principe que la clause pénale stipulée dans un contrat est une clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Elle ne peut, en conséquence, se cumuler avec des dommages et intérêts supplémentaires puisque l’indemnisation est fixée de manière forfaitaire par le contrat. Les dommages et intérêts qui peuvent être demandés en plus des pénalités prévues par le contrat sont ceux qui sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer.

En l’espèce, les époux [H] réclament divers préjudices (frais financiers, perte de revenus locatifs et perte de l’avantage fiscal Pinel) dont ils indiquent qu’ils sont « en relation directe et certaine avec le retard de livraison » (Page 7 des conclusions des époux [H] ), admettant, par la même, qu’il ne s’agit pas de préjudices distincts de ceux que la clause pénale est destinée à réparer.

Il sera relevé, au surplus, qu’il n’est produit aucun élément de nature à démontrer que l’opération entrait dans le cadre du dispositif Pinel ou justifiant de l’intention des demandeurs de mettre en location le bien acquis.

Les époux [H] seront donc déboutés de leurs demandes relatives à l’indemnisation des frais financiers réglés à leur banque, de la perte de revenus locatifs et de la perte de l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel.

Sur la responsabilité des notaires :

Il sera rappelé, tout d’abord, que la mise en œuvre de la responsabilité des notaires, qui a pour fondement la responsabilité civile délictuelle, suppose la réunion de trois conditions: la faute, le préjudice et le lien de causalité, conformément à l’article 1240 du Code civil.

La SARL [Adresse 5] et la SARL [A] Immobilier recherchent la responsabilité de Maître [S], notaire, qui a reçu les actes authentiques de constitution de servitude.

La SARL [Adresse 5] et les époux [H] recherchent, par ailleurs, la responsabilité de Maître [Z], notaire qui a reçu l’acte de vente.

1) Sur la constitution de servitude :

La [Adresse 11] a été édifiée sur la parcelle sise sur la commune de [Localité 5] actuellement cadastrée Section n°[Cadastre 1]. Cette parcelle est issue de la division de la parcelle cadastrée Section BN n°[Cadastre 2].

Il résulte des énonciations de l’acte de vente du 13 juillet 2018 que par acte reçu par Maître [L] [O] [S], notaire à [Localité 5] le 30 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] volume 2013P numéro 4657, il a été constitué une servitude de passage sur les parcelles cadastrées Section BN numéros [Cadastre 3] à [Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] au profit de la parcelle Section BN numéro [Cadastre 2].

La SARL [Adresse 5] et la SARL [A] Immobilier font grief au notaire d’avoir rédigé un acte dépourvu d’efficacité et d’être à l’origine du blocage du chantier par les copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] ».

Ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, en l’absence de toute décision annulant cette servitude, celle-ci est toujours applicable.

Le passage est libre et a été utilisé pour la réalisation des travaux d’édification de la résidence, les retards constatés étant imputables, pour l’essentiel, à la défaillance du promoteur.

La servitude conventionnelle prévoit également la possibilité de raccordement aux divers réseaux sans qu’il soit nécessaire d’établir une nouvelle convention de passage avec le gestionnaire du réseau; étant rappelé, sur ce point, qu’en cas d’opposition, le gestionnaire du réseau dispose de la possibilité de mettre en œuvre une procédure d’utilité publique.

Enfin, le notaire, rédacteur d’un acte valide, ne peut être tenu pour responsable des agissements d’une partie des copropriétaires la résidence « [Adresse 12] » et de l’entrave ainsi causée à l’accès au chantier.

La SARL [Adresse 5] et la SARL [A] Immobilier seront donc déboutées de leurs demandes à l’encontre de la SAS [S] et associés.

2) Sur la responsabilité de Maître [R] :

Il sera rappelé que la responsabilité de Maître [J] [N] [R] est recherchée en sa qualité d’employeur de Maître [Z], rédacteur de l’acte de vente du 13 juillet 2018 intervenu entre les époux [H] et la SARL [Adresse 5] .

La SARL [Adresse 5] fait grief à Maître [Z], rédacteur de l’acte de vente, qui était informé des contestations afférentes à la servitude, d’avoir manqué à son devoir de conseil.

Il y a lieu, tout d’abord de relever que Maître [Z] n’est pas le rédacteur des actes de servitudes.

Il résulte, par ailleurs, des éléments versés aux débats que Monsieur [L] [Q] [A], qui était le gérant de la SARL [Adresse 5] et de la SARL [A] Immobilier était également copropriétaire au sein de la résidence « [Adresse 12] ». L’assemblée générale des copropriétaires de cette résidence du 7 décembre 2017, à laquelle il assistait, a autorisé le syndic à ester en justice en contestation de la servitude de passage consentie le 30 mai 2013 (Pièce 8 du bordereau de communication des époux [H]). Monsieur [A] a, par ailleurs, engagé une action aux fins de voir annuler cette résolution dont il a été débouté par jugement du Tribunal de céans du 13 juin 2019 (Pièce 9 du bordereau de communication des époux [H]).

Les demandes formées par la SARL [Adresse 5], qui était parfaitement informée des contestations afférentes à la servitude, à l’encontre de Maître [R] ne peuvent donc prospérer.

Les époux [H] recherchent la responsabilité de Maître [R], employeur de Maître [Z], au motif que ce dernier a omis dans l’acte de vente de rappeler la servitude grevant son fonds consentie par la SARL [Adresse 5] à la SCI Lauric.

Il est établi que l’acte de vente du 19 février 2018 ne mentionne pas une servitude de passage sur la voirie de la parcelle BN [Cadastre 1], assiette de la copropriété de [Adresse 11], au profit de la parcelle BN [Cadastre 17] appartenant à la SCI Lauric ce qui constitue une faute commise par Maître [Z] qui a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Il a lieu de relever, tout d’abord, que la servitude de passage s’exerce exclusivement sur les voiries de de la copropriété de la [Adresse 11] et ne cause aucun préjudice particulier aux demandeurs. Elle s’exerce au profit de la parcelle BN [Cadastre 17] qui est enclavée et qui aurait, en tout état de cause, bénéficié d’une servitude légale.

La gène occasionnée par les allées et venues est minime dans la mesure ou la parcelle BN [Cadastre 17] n’est pas construite.

En outre, les époux [H], lorsqu’ils ont eu connaissance de l’existence de la servitude, n’ont pas cherché à renoncer à leur acquisition, ni à obtenir l’annulation de l’acte de vente.

Ils n’expliquent pas, enfin, dans quelle mesure ils ont perdu une chance de ne pas contracter. Cette démonstration n’est aucunement faite, en l’état actuel des choses, puisque le préjudice lié à l’urbanisation de la parcelle BN [Cadastre 17] est purement éventuel, et même à admettre, pour les besoins du raisonnement, la réalisation ultérieure de constructions sur cette parcelle, il n’est pas démontré qu’il en résulterait un préjudice particulier pour les époux [H].

En l’absence de démonstration d’un préjudice, la responsabilité du notaire ne peut être retenue.

Sur la responsabilité de la SARL [A] Immobilier :

Les époux [H] recherchent la responsabilité de la SARL [A] Immobilier, qui avait connaissance de la procédure engagée en vue de faire annuler la servitude de passage, ne les a pas informés de ce litige et ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil.

La SARL [A] Immobilier fait valoir qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir divulgué une information qu’elle n’avait pas à la date de son intervention, soit à la date du contrat de réservation, et qui, de surcroît, n’était pas de nature d’entraîner, en soi, un retard du chantier.

Par acte du 15 février 2017, la SARL [Adresse 5] a donné mandat exclusif de vente des biens édifiés dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] à la SARL [A] Immobilier (Pièce 1 du bordereau de communication de la SARL [A] Immobilier).

Par l’entremise de la SARL [A] Immobilier, les époux [H] ont signé, le 11 avril 2017, un contrat de réservation d’un appartement de type T2, un box et une place de parking dans la [Adresse 11] (Pièce 2 du bordereau de communication de la SARL [A] Immobilier).
L’acte authentique de vente a été reçu par Maître [Z], notaire salarié au sein de l’Étude de [Localité 3], le 19 février 2018.

Ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, Monsieur [L] [Q] [A], qui était le gérant de la SARL [Adresse 5] et de la SARL [A] Immobilier était également copropriétaire au sein de la résidence « [Adresse 12] ». L’assemblée générale des copropriétaires de cette résidence du 7 décembre 2017, à laquelle il assistait, a autorisé le syndic à ester en justice en contestation de la servitude de passage consentie le 30 mai 2013 (Pièce 8 du bordereau de communication des époux [H]). Monsieur [A] a, par ailleurs, engagé une action aux fins de voir annuler cette résolution dont il a été débouté par jugement du Tribunal de céans du 13 juin 2019 (Pièce 9 du bordereau de communication des époux [H]).

L’agent immobilier n’a donc eu connaissance de la contestation de la copropriété voisine que lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2017. Or, le contrat de réservation est du 11 avril 2017, date à laquelle il ne pouvait informer les époux [H] de l’existence de cette contestation.

Le Tribunal relève, en outre, qu’il résulte des énonciations de l’acte authentique du 19 février 2018 que le bien se trouve, à la date de l’acte, au stade du  » terrassement  » et qu’aucune réserve n’est formulée quant à l’état d’avancement; étant précisé, à cet égard, que la SARL [A] Immobilier n’avait aucune mission de suivi postérieurement à la signature du contrat de réservation .

Il sera, enfin, rappelé, qu’en l’absence de toute décision annulant cette servitude, celle-ci est toujours applicable, le passage est libre et a été utilisé pour la réalisation des travaux d’édification de la résidence, les retards constatés étant imputables, pour l’essentiel, à la défaillance du promoteur et que l’agent immobilier ne peut être tenu pour responsable des agissements d’une partie des copropriétaires la résidence « [Adresse 12] » et de l’entrave ainsi causée à l’accès au chantier.

Les époux [H] seront donc déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SARL [A] Immobilier.

Sur la défaillance de l’architecte et du carreleur :

La SARL [Adresse 5] entend engager la responsabilité de l’architecte et du carreleur en raison des fautes commises dans la surveillance et l’exécution

1) Sur la responsabilité de l’architecte:

La SARL Guerrini-Girard a été chargée d’une mission complète de maîtrise d’œuvre pour l’édification d’un immeuble par la SARL [Adresse 5].

Les travaux ont débuté en janvier 2018. Dés le début du chantier, le maître d’œuvre n’a eu de cesse de relancer le maître de l’ouvrage sur la nécessité de prévoir l’alimentation en eau et en électricité du chantier ainsi que sur l’attribution de certains marchés de travaux ainsi que cela ressort des comptes rendus de chantier établis entre janvier 2018 et octobre 2018 (Pièces 1 à 27 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard ).
Par courriers recommandés avec accusé de réception du 27 février 2019, la SARL Guerrini-Girard alerte le maître de l’ouvrage sur les difficultés du chantier faute d’attribution des marchés pour les lots VRD et revêtement de sol (Pièces 28 à 30 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

En mars et juin 2019, la SARL Guerrini-Girard alerte à nouveau la SARL [Adresse 5] sur ces difficultés; étant, en outre, précisé que les notes d’honoraires dues à l’architecte n’ont pas été réglées par le promoteur (Pièces 31 à 40 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

En septembre 2019, le lot N°5 (revêtement de sol) est attribué à la SAS Pro Carrelage 2b. Cependant, le choix et la commande du carrelage n’ont toujours pas été effectués par le maître de l’ouvrage ainsi que cela ressort du compte rendu de chantier du 22 octobre 2019 (Pièce 46 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

Par courrier adressé le 27 mai 2020 à la SARL Guerrini-Girard, la SARL [Adresse 5] indique que le carrelage, stocké dans le hangar d’un transporteur, pourra être récupéré au fur et à mesure par la SAS Pro Carrelage 2b et annonce que l’entreprise chargé du lot VRD va intervenir (Pièce 48 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

Par courrier adressé le 29 mai 2020 à la SARL [Adresse 5], la SARL Fonseca Maçonnerie, chargée du gros œuvre indique qu’elle refuse d’intervenir tant que l’intégralité les sommes qui lui sont dues ne sont pas réglées (Pièce 4 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

Le 27 octobre 2020 le maître de l’ouvrage est à nouveau sollicité, en vain, pour la livraison de la totalité du carrelage (Pièce 51 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

Concernant les travaux de reprise incombant à l’entreprise Pro Carrelage 2b, il y a lieu de constater que, par courrier adressé le 8 juin 2021 à la SARL [Adresse 5], la SARL Guerrini-Girard indique que cette entreprise s’est engagée à reprendre à ses frais les défauts constatés. Dans ce courrier le maître d’œuvre a rappelé que la présence d’un représentant du maître de l’ouvrage était nécessaire pour valider le protocole de reprise des défauts, demande à laquelle la SARL [Adresse 5] n’a pas donné suite (Pièce 54 du bordereau de communication de la SARL Guerrini-Girard).

Il sera, enfin, relevé que plusieurs entreprises ont enregistré des défauts de paiement de la SARL [Adresse 5]. Tel est le cas notamment des entreprises chargées du gros œuvre, des VRD et de l’étanchéité.

La défaillance financière de la SARL [Adresse 5] est corroborée par le courrier qu’elle a adressé le 13 mars 2021 au maître d’œuvre dans lequel elle indique notamment que  » la trésorerie de la société ne permet pas de lancer la commande des portes palières  » et  » qu’au vu des difficultés que nous rencontrons, dues à l’absence de trésorerie, l’intervention du lot VRD a été repoussée « (Pièce 13 du bordereau de communication de la SARL [Adresse 5]).

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que la SARL Guerrini-Girard a assuré, conformément à sa mission, le suivi des travaux de réalisation du programme immobilier ainsi qu’en attestent les comptes rendus de réunions de chantier qu’elle a organisées régulièrement. Elle a alerté en vain, à plusieurs reprises, le maître de l’ouvrage sur les difficultés rencontrées.

Il ne peut être retenu aucune faute à son égard, les retards constatées trouvant leur origine dans l’inertie et la gestion calamiteuse de l’opération par la SARL [Adresse 5] (Retards dans l’attribution des marchés et l’acheminement des matériaux, défauts de paiement des entreprises, absence de réponses aux demandes du maître d’œuvre…).

Les demandes formées à l’encontre de la SARL Guerrini-Girard ne peuvent donc prospérer.

2) Sur la responsabilité du carreleur :

La SARL [Adresse 5] soutient que les travaux de la SAS Pro Carrelage 2b ont été mal réalisés et ne sont pas conformes aux règles de l’art. Ces défauts n’ont pas été repris par l’entreprise qui a, par ailleurs, dépassé le délai d’exécution prévu.
Il y a lieu, tout d’abord de relever que le lot revêtement de sol a été attribué à la SAS Pro Carrelage 2b en septembre 2019, soit cinq mois après la date de livraison prévue du bien, fixée au plus tard le 31 mars 2019.
Il convient également de rappeler, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, les retards imputable au maître de l’ouvrage quant au choix et à la commande du carrelage, ainsi qu’à la mise à disposition partielle dudit carrelage .
Il résulte, par ailleurs, des éléments du dossier que l’entreprise Pro Carrelage 2b s’est engagée à réaliser les travaux de reprise lui incombant qui n’ont pu être effectués en raison de l’absence de validation du protocole de reprise des défauts par le maître de l’ouvrage.

En l’absence de démonstration de l’existence de fautes imputables à la SAS Pro Carrelage 2b ayant engendré un retard dans la livraison de l’ouvrage, les demandes formées à son encontre seront rejetées.

Sur les autres demandes des parties :

Le préjudice moral invoqué par les époux [H] résulte incontestablement du retard important pris par le promoteur pour livrer le bien, qui a été une source d’inquiétude et de stress important en raison de l’incertitude quant à l’issue du chantier et qui les a contraints à engager, in fine, une procédure, ce préjudice justifiant une indemnisation à hauteur de 3.000,00 Euros que la SARL [Adresse 5] sera condamnée à leur payer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières qui le rendent fautif.

En l’espèce, l’action engagée, certes sans succès, par la SARL [Adresse 5], dont l’intention de nuire ou la mauvaise foi ne sont pas démontrées ne saurait constituer une faute.

La SARL Guerrini-Girard, qui ne produit, par ailleurs, aucune pièce pour justifier le préjudice qu’elle aurait souffert de ce chef, sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [H] l’ensemble des frais irrépétibles qu’ils ont dû supporter au cours de la présente instance et pour lesquels la SARL [Adresse 5] sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à lui payer une somme de 2.000,00 Euros.

La SARL [Adresse 5] sera condamnée, sur le même fondement, à payer une somme de 1.000,00 Euros à la SARL Guerrini-Girard.

L’équité et les circonstances de la cause ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître [J] [N] [R] et à la SAS [S] et de la SARL [A] Immobilier.

La SARL [Adresse 5] supportera les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SARL [Adresse 5] à payer la somme de 85.000,00 Euros à Monsieur [G] [H] et Madame [N] [M] [H] à titre de dommages et intérêts en raison du retard de livraison du bien;

Condamne la SARL [Adresse 5] à payer la somme de 3.000,00 Euros à Monsieur [G] [H] et Madame [N] [M] [H] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral;

Déboute Monsieur [G] [H] et Madame [N] [M] [H] de leurs autres demandes ;

Déboute la SARL [Adresse 5] de toutes ses demandes ;

Déboute la SARL Guerrini-Girard de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne la SARL [Adresse 5] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [N] [M] [H] la somme de 2.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la SARL [Adresse 5] à payer à la SARL Guerrini-Girard la somme de 1.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître [J] [N] [R] et la SAS [S] et de la SARL [A] Immobilier ;

Condamne la SARL [Adresse 5] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies exécutoires délivrées le :
à :
Me ALFONSI
Maître Claudia LUISI de l’AARPI ARNA
Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE
Me Jocelyne COSTA
Me Emmanuelle RAMOND
Me Laure anne THIBAUDEAU