Obligations du bailleur : suppression unilatérale de volets et trouble de jouissance d’un logement en rez-de-chaussée

L’article 1723 du Code civil interdit au bailleur de modifier la forme de la chose louée pendant la durée du bail. Les articles 1719, 3°, du Code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent également la délivrance d’un logement conforme, son entretien et la jouissance paisible des lieux.

La suppression de volets mentionnés dans l’état des lieux d’entrée constitue une modification de la chose louée lorsqu’elle intervient sans l’accord du locataire. L’absence de volets ne rend pas nécessairement le logement indécent, mais elle peut troubler la jouissance paisible si ces équipements contribuaient concrètement à sa sécurité, notamment pour un logement situé en rez-de-chaussée.

La cour retient le rapport d’une société spécialisée indiquant que les volets participaient à la sécurité du logement. Elle relève aussi que le bailleur ne justifiait pas la dangerosité invoquée et que des volets subsistaient sur les étages supérieurs. L’injonction de réinstaller des volets, assortie d’une astreinte, ainsi que l’indemnisation du trouble de jouissance sont donc confirmées. Le bailleur succombant supporte les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le bailleur avait retiré les volets en bois équipant les balcons du logement, sans accord de la locataire, en invoquant leur dangerosité. Faute de justification de ce risque et compte tenu de leur rôle dans la sécurité et l’intimité des lieux, la cour confirme la pose de nouveaux volets sous astreinte et l’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 1 800 euros.

Une locataire occupait depuis 2016 un appartement situé au rez-de-chaussée, dont les deux balcons étaient équipés de volets en bois mentionnés dans l’état des lieux d’entrée. En février 2022, le bailleur a retiré ces volets, invoquant leur dangerosité, sans obtenir l’accord de la locataire.

La locataire a estimé que cette suppression diminuait la sécurité et l’intimité de son logement. Elle a demandé la réinstallation de volets ainsi que la réparation de son préjudice de jouissance. Le tribunal a accueilli ces demandes, en ordonnant la pose de volets sous astreinte et en accordant 1 800 euros de dommages et intérêts.

Saisie par le bailleur, la cour confirme le jugement. Elle retient notamment l’absence de justification de la dangerosité alléguée, la présence de volets aux étages supérieurs et un rapport établissant leur rôle dans la sécurité du logement. Le bailleur est également condamné aux dépens d’appel et au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Volets mentionnés dans l’état des lieux d’entrée
• Suppression décidée unilatéralement par le bailleur
• Absence d’accord préalable du locataire
• Logement situé en rez-de-chaussée
• Fonction sécuritaire complémentaire des volets établie
• Justification insuffisante de la dangerosité invoquée

• État des lieux d’entrée mentionnant les volets en bois
• Rapport CIVIS du 15 avril 2022
• Constat de la présence de volets aux étages supérieurs
• Configuration du logement en rez-de-chaussée
• Absence de volets roulants sur les ouvertures des balcons

Le bailleur doit rétablir un équipement assurant une fermeture physique des ouvertures donnant sur les balcons et indemniser le trouble de jouissance subi par la locataire. La condamnation comprend une astreinte, les dépens et une indemnité procédurale.

• Réinstaller des volets sur les ouvertures concernées
• Respecter l’astreinte de 80 euros par jour
• Verser 1 800 euros au titre du trouble de jouissance
• Supporter les dépens de première instance et d’appel
• Verser 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les équipements mentionnés dans l’état des lieux
• Documenter toute modification de la chose louée
• Obtenir l’accord du locataire avant toute suppression
• Évaluer les risques de sécurité du logement
• Conserver les rapports et constats techniques

À éviter

• Supprimer un équipement sans concertation préalable
• Invoquer une dangerosité sans justificatifs
• Négliger la configuration d’un logement en rez-de-chaussée
• Ignorer la fonction sécuritaire d’un équipement
• Contester le trouble sans examiner les preuves

Les obligations du bailleur prévues par les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur doit délivrer un logement et des équipements en bon état, les entretenir et assurer la jouissance paisible des lieux. Ces obligations s’appliquent pendant toute la durée du bail.

L’interdiction de modifier la chose louée selon l’article 1723 du Code civil

La suppression de volets mentionnés dans l’état des lieux d’entrée a modifié la chose louée. Cette modification, réalisée sans l’accord de la locataire, méconnaît l’article 1723 du Code civil.

La caractérisation du trouble de jouissance lié à la suppression des volets

Le trouble est établi par la fonction de sécurité complémentaire des volets dans un logement en rez-de-chaussée. Le rapport du 15 avril 2022 indique que leur fermeture physique participe à la sécurité des lieux. La cour retient aussi que le bailleur ne justifie pas la dangerosité invoquée et que les balcons sont devenus facilement accessibles depuis l’extérieur.

Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1723 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989