Provision pour loyers impayés : subrogation de l’agence immobilière et délais de paiement accordés au locataire

En référé, l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le demandeur doit établir l’existence de la créance, tandis que le débiteur doit démontrer son caractère contestable ou son extinction.

Le paiement du loyer et des charges constitue une obligation du preneur en application de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 1353 du Code civil, le locataire qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de son obligation. Le contrat, le congé, l’état des lieux, la quittance subrogative et le décompte ont permis de retenir une créance non sérieusement contestable.

L’article 1343-5 du Code civil autorise des délais de paiement dans la limite de deux années. La juridiction les a accordés compte tenu de la situation financière du débiteur et de l’accord des créanciers, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaillance. Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu’une indemnité de 75 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La créance locative, reconnue par le locataire et établie par le bail, le congé, l’état des lieux, la quittance subrogative et le décompte, n’était pas sérieusement contestable. Le juge a accordé des délais de paiement, avec exigibilité immédiate du solde en cas de défaut. Le locataire a été condamné aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Des bailleurs ont donné à bail un logement à un locataire moyennant un loyer mensuel et une provision sur charges. Après la délivrance d’un commandement de payer, le locataire a donné congé puis quitté les lieux. Une partie des droits des bailleurs a été transférée à une société de gestion immobilière par quittance subrogative.

Les bailleurs et la société subrogée ont saisi le juge des contentieux de la protection en référé pour obtenir le paiement provisionnel des loyers et charges restant dus, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le locataire a reconnu les sommes réclamées et demandé des délais de paiement en exposant sa situation financière.

La juridiction a retenu l’existence d’une créance non sérieusement contestable sur la base du bail, du congé, de l’état des lieux, de la quittance subrogative et du décompte. Elle a accordé des échéances, avec exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement, et condamné le locataire aux dépens ainsi qu’à une indemnité procédurale.

• Établir l’existence de la créance locative
• Démontrer l’obligation contractuelle de paiement des loyers et charges
• Produire un décompte détaillé de la dette
• Justifier la subrogation à hauteur de la créance transférée
• Constater l’absence de contestation sérieuse du débiteur
• Évaluer la situation financière pour accorder des délais
• Prévoir l’exigibilité immédiate en cas de défaut d’échéance

• Contrat de bail conclu entre les bailleurs et le locataire
• Congé délivré par le locataire
• État des lieux de sortie
• Quittance subrogative au profit de la société immobilière
• Décompte détaillé des loyers et charges impayés

Le débiteur doit régler les provisions selon l’échéancier fixé, faute de quoi la totalité de la dette devient immédiatement exigible. Les bailleurs et la société subrogée peuvent poursuivre le recouvrement des créances qui leur sont attribuées, tandis que le débiteur supporte les frais accessoires.

• Paiement initial dans les dix jours suivant la signification
• Respect des échéances mensuelles fixées par l’ordonnance
• Imputation prioritaire des versements sur le capital
• Exigibilité immédiate du solde au premier défaut
• Paiement des dépens et de l’indemnité de 75 euros

À faire

• Réunir le bail et ses annexes
• Établir un décompte actualisé et détaillé
• Conserver le commandement et le congé
• Formaliser toute subrogation par quittance
• Contrôler chaque échéance après signification

À éviter

• Réclamer une somme sans justificatif comptable
• Négliger la preuve des paiements allégués
• Dépasser le plafond légal des délais accordés
• Oublier la date exacte de chaque échéance
• Différer une contestation sérieuse sans pièces

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le demandeur doit établir la créance ; le débiteur doit démontrer l’existence d’une contestation sérieuse ou l’extinction de l’obligation. L’absence de contestation particulière du locataire a conforté l’octroi de la provision.

Les obligations de paiement du locataire

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du Code civil, le locataire qui affirme être libéré doit justifier le paiement ou le fait extinctif. Le bail et le décompte ont établi la dette retenue.

Les délais de paiement et leur déchéance

L’article 1343-5 du Code civil permet d’accorder au débiteur des délais dans la limite de deux années. La juridiction les a accordés en considération de sa situation financière et de l’accord des créanciers. Le défaut d’une seule échéance rend immédiatement exigible la totalité de la dette.

Articles 484 et suivants du Code de procédure civile, Articles 834 et suivants du Code de procédure civile, Article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile