Congé pour vente : validité de l’offre de vente et expulsion du locataire maintenu dans les lieux

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé pour vendre le logement, sous réserve du respect du préavis de six mois. Selon l’article 15 II, le congé doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis.

Le congé délivré a été jugé régulier, car il respectait les délais et les exigences formelles. Le locataire n’ayant pas accepté l’offre dans le délai légal et s’étant maintenu dans les lieux, il a été déchu de tout titre d’occupation à l’expiration du bail. L’expulsion a donc été ordonnée après commandement de quitter les lieux, avec concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

Une indemnité d’occupation égale au dernier loyer, soit 845,64 euros avec revalorisation, est due jusqu’à la sortie effective. La dette locative de 7.031,87 euros a été retenue sur la base d’un décompte conforme au bail et de l’absence de preuve de paiement. Elle porte intérêts au taux légal à compter du jugement. Le locataire supporte également les dépens et 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les bailleurs avaient délivré un congé pour vendre, suivi d’un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers impayés. Le locataire n’ayant ni accepté l’offre de vente ni libéré les lieux, le juge a retenu la régularité du congé et constaté la perte du titre d’occupation. Il a ordonné l’expulsion et fixé la dette locative ainsi que l’indemnité d’occupation.

Des bailleurs ont donné à bail un immeuble d’habitation à un locataire à compter du 1er août 2019. Le bail, renouvelé par périodes de trois ans, devait expirer le 1er août 2025.

Le 17 janvier 2025, les bailleurs ont délivré un congé pour vendre, à effet du 31 juillet 2025, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers impayés. Le locataire n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai légal et ne s’est pas libéré des lieux. Une sommation de quitter les lieux lui a ensuite été délivrée.

Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Les bailleurs ont demandé la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation. Le juge a retenu la régularité du congé, constaté la perte du titre d’occupation, ordonné l’expulsion et fixé les condamnations financières.

• Respect du préavis légal de six mois
• Indication du prix et des conditions de vente projetée
• Absence d’acceptation de l’offre dans les deux premiers mois
• Maintien du locataire dans les lieux après l’expiration du congé
• Décompte locatif conforme au bail
• Absence de justification des paiements allégués

• Contrat de bail signé le 25 juillet 2019
• Acte de commissaire de justice portant congé pour vente
• Décompte des loyers et charges arrêté au 11 mars 2026
• Absence de justificatif de paiement de la dette locative
• Acte de sommation de quitter les lieux

Le locataire perd son titre d’occupation et s’expose à l’expulsion après commandement de quitter les lieux. Les bailleurs obtiennent le paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la sortie et des frais mis à la charge du locataire.

• Expulsion possible deux mois après le commandement de quitter
• Concours de la force publique et d’un serrurier autorisé si nécessaire
• Indemnité mensuelle de 845,64 euros jusqu’à libération effective
• Paiement de 7.031,87 euros avec intérêts au taux légal
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le respect du préavis de six mois
• Contrôler le prix et les conditions de vente
• Conserver la preuve de signification du congé
• Établir un décompte conforme au bail
• Faire délivrer le commandement de quitter les lieux

À éviter

• Omettre les mentions obligatoires de l’offre de vente
• Confondre la date d’effet et la date de signification
• Réclamer une dette sans justificatifs de paiement
• Procéder à l’expulsion sans respecter les délais légaux
• Négliger le régime applicable aux meubles abandonnés

Les conditions de validité du congé pour vente

Le congé doit respecter le préavis de six mois et, conformément aux articles 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, préciser le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. Le congé examiné satisfaisait ces exigences formelles et temporelles.

La déchéance du titre d’occupation

À l’expiration du congé, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai légal et se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titre. Cette déchéance justifie l’expulsion, après commandement de quitter les lieux, avec concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

La preuve de la dette locative

La juridiction retient la dette lorsque le bailleur produit un décompte conforme au bail et qu’aucun paiement n’est justifié. La somme arrêtée au 11 mars 2026 est ainsi mise à la charge du locataire, avec intérêts moratoires à compter de la décision.

Article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, Article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile