Résiliation de baux d’habitation pour impayés : expulsion après commandement infructueux et absence de reprise intégrale du loyer courant

L’action en résiliation était recevable, l’assignation ayant été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de cette loi.

Les clauses résolutoires ont produit leurs effets après l’expiration du délai prévu par le commandement de payer. Le juge a relevé que le commandement visant les clauses des deux baux était demeuré infructueux et que les règlements ultérieurs ne couvraient pas intégralement le loyer courant. Les conditions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 étaient donc réunies. Les délais et la suspension des effets de la clause prévus aux articles 24 V et VII n’ont pas été accordés, faute de reprise intégrale du loyer courant et en l’absence de demande de la locataire.

L’expulsion a été ordonnée, mais la suppression du délai légal de deux mois a été refusée sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La dette locative a été retenue sur la base du décompte produit, et une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges a été fixée jusqu’à la libération des lieux. La locataire a également été condamnée aux dépens et à 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Malgré des paiements partiels et des difficultés sociales et financières, la dette locative s’élevait à 12 172,16 euros et le loyer courant n’était pas intégralement réglé. Le juge a constaté l’acquisition des clauses résolutoires, refusé tout délai de paiement et ordonné l’expulsion. Une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges a été fixée jusqu’à la libération des lieux.

Un bailleur social a donné à bail un garage puis un logement d’habitation à une locataire. Des loyers et charges étant restés impayés, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant les clauses résolutoires, puis l’a assignée afin d’obtenir la résiliation des baux, son expulsion et le paiement de l’arriéré.

La locataire, régulièrement assignée, n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Le bailleur a actualisé sa créance et produit un décompte faisant apparaître une dette de 12 172,16 euros. Les paiements repris ne couvraient pas intégralement le loyer courant. Un diagnostic social et financier faisait état de ressources limitées, d’enfants à charge et de difficultés administratives.

Le juge a constaté l’acquisition des clauses résolutoires, refusé d’accorder des délais de paiement et ordonné l’expulsion après le délai légal de deux mois. Il a fixé une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à la libération des lieux.

• Notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience
• Saisine de la commission de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation
• Commandement de payer visant les clauses résolutoires
• Expiration du délai contractuel de six semaines sans apurement de la dette
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Dette locative établie par un décompte non contesté
• Absence de demande justifiant l’octroi de délais de paiement

• Commandement de payer signifié le 18 décembre 2025
• Décompte locatif arrêté au 10 août 2026
• Relevé des règlements mensuels insuffisants
• Lettre recommandée justifiant le surloyer et les frais SLS
• Diagnostic social et financier communiqué au greffe

Le bailleur social obtient la résiliation des deux baux, l’expulsion après le délai légal et le paiement de l’arriéré. La locataire reste tenue des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que des frais accessoires.

• Résiliation des baux au 30 janvier 2026
• Expulsion possible après signification du commandement de quitter
• Paiement de 12 172,16 euros d’arriéré
• Indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges
• Prise en charge des dépens et de 150 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses résolutoires applicables à chaque bail
• Adresser un commandement de payer conforme
• Notifier l’assignation à la préfecture dans le délai requis
• Saisir la commission de prévention des expulsions
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Confondre loyers et indemnités d’occupation après résiliation
• Omettre le délai contractuel du commandement
• Demander une expulsion immédiate sans justification particulière
• Accorder des délais sans reprise intégrale du loyer courant
• Négliger les frais de poursuite dans le décompte

La recevabilité de l’action en résiliation locative

L’assignation doit être notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives doit également avoir été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II. Ces deux formalités étant établies, l’action est recevable.

L’acquisition des clauses résolutoires pour impayés

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sous réserve du délai contractuellement applicable. Le commandement visant les deux baux était resté impayé au terme de six semaines. Les clauses étaient donc acquises au 30 janvier 2026.

Les conditions des délais de paiement et de suspension

Les articles 24 V et VII de la loi n° 89-462 permettent des délais et la suspension des effets de la clause si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces conditions n’étaient pas réunies : les règlements ne couvraient pas le loyer courant et aucune demande n’avait été formée. L’expulsion a donc été ordonnée, avec maintien du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Article 473 du code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile, Article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution