Référé : travaux urgents imposés pour prévenir l’effondrement d’un immeuble dégradé et réparer les infiltrations

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures urgentes ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. Un rapport d’expertise établissant un risque sérieux d’effondrement, des infiltrations actives et la nécessité de travaux de toiture, charpente, couverture et chéneau suffit à caractériser l’urgence.

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1244 du Code civil, spécialement applicable à la ruine d’un bâtiment, engage la responsabilité du propriétaire lorsque la ruine résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. La ruine peut résulter d’une dégradation partielle, sans destruction totale ni chute préalable d’un élément.

L’article 1244 exclut, dans son champ d’application, le recours cumulatif à l’article 1242, alinéa 1, du Code civil. En l’espèce, l’état d’abandon et de dégradation de l’immeuble a justifié une provision correspondant au devis non contesté et aux frais d’expertise. L’assureur n’a pas été condamné : l’interprétation des clauses de garantie et d’exclusion relevait du juge du fond. Les propriétaires indivis restent solidairement tenus envers les tiers, sans que la répartition interne des travaux puisse leur être opposée.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Des infiltrations provenant d’un immeuble voisin ont persisté malgré des travaux antérieurs. L’expertise judiciaire a relevé une forte dégradation de la toiture, de la charpente et du chéneau, ainsi qu’un risque d’effondrement et d’aggravation des dommages. Le juge a ordonné les travaux et accordé des provisions contre les propriétaires indivis, mais a rejeté les demandes dirigées contre l’assureur, l’interprétation du contrat ne relevant pas du référé.

Des propriétaires occupaient un immeuble contigu à une parcelle détenue en indivision. Des infiltrations provenant du bâtiment voisin avaient donné lieu à deux expertises amiables, puis à une expertise judiciaire ordonnée en référé. Un accord antérieur prévoyait déjà des travaux, mais ceux-ci n’avaient pas mis fin aux désordres.

L’expertise judiciaire a constaté une toiture, une couverture, une charpente et un chéneau très dégradés, l’absence de nombreuses menuiseries, des infiltrations et un risque d’effondrement à moyen terme. Elle a également relevé un risque d’aggravation des dommages dans l’immeuble contigu.

Les propriétaires voisins ont demandé la réalisation de travaux sous astreinte et le versement de provisions pour les travaux de reprise et les frais d’expertise. L’assureur a contesté sa garantie en invoquant notamment la résiliation du contrat et une exclusion concernant les immeubles en ruine ou non entretenus.

Le juge a ordonné les travaux, accordé les provisions contre les propriétaires indivis, mais rejeté les demandes dirigées contre l’assureur ainsi que les appels en garantie, faute de pouvoir interpréter le contrat en référé.

• Établir une urgence au sens de l’article 834 du Code de procédure civile.
• Caractériser un risque sérieux d’effondrement ou d’aggravation des dommages.
• Démontrer des désordres actifs imputables à l’état du bâtiment voisin.
• Identifier des travaux propres à prévenir durablement le risque et les infiltrations.
• Établir une obligation d’indemnisation non sérieusement contestable.
• Justifier le quantum de la provision par un devis non contesté.
• Écarter le cumul des responsabilités fondées sur les articles 1242 et 1244.

• Rapport d’expertise judiciaire du 25 avril 2025.
• Photographies montrant la toiture éventrée, les détritus et l’étaiement.
• Constatations d’infiltrations, d’humidité et de dégradation des maçonneries.
• Attestation d’entreprise établissant l’impossibilité d’un bâchage conservatoire.
• Devis de reprise de 3 831,79 euros TTC non contesté.

Les propriétaires indivis doivent réaliser les travaux ordonnés et supporter solidairement les provisions, les dépens et les frais irrépétibles envers les propriétaires victimes. L’assureur n’est pas condamné en référé, tandis que les recours internes entre coindivisaires sont rejetés faute de fondement établi.

• Réalisation des travaux dans les trois mois suivant la signification.
• Exposition à une astreinte provisoire de 50 euros par jour.
• Paiement solidaire de 3 831,79 euros indexés au titre des reprises.
• Paiement solidaire de 3 111,92 euros au titre de l’expertise.
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700.
• Débat sur la garantie d’assurance à poursuivre devant le juge du fond.

À faire

• Signifier rapidement l’ordonnance aux propriétaires indivis.
• Planifier les travaux de toiture, charpente, couverture et chéneau.
• Documenter l’avancement du chantier par constats et photographies.
• Calculer l’indexation de la provision selon l’indice BT01.
• Préparer l’action au fond sur la garantie d’assurance.

À éviter

• Laisser expirer le délai de trois mois sans intervention.
• Se limiter à des mesures conservatoires manifestement insuffisantes.
• Opposer aux victimes la répartition interne entre coindivisaires.
• Cumuler sans distinction les fondements des articles 1242 et 1244.
• Demander au juge des référés d’interpréter les clauses d’assurance.

L’urgence des mesures de prévention d’un effondrement

L’article 834 du Code de procédure civile permet d’ordonner en référé les mesures urgentes qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Le risque sérieux d’effondrement, l’état dégradé de la toiture et les conséquences possibles sur l’immeuble contigu caractérisent l’urgence. Les travaux de reprise et la pose d’un nouveau chéneau ont été considérés comme les seules mesures propres à faire cesser durablement les infiltrations et prévenir le risque.

La responsabilité du propriétaire d’un bâtiment en ruine

Selon l’article 1244 du Code civil, le propriétaire répond des dommages causés par la ruine résultant d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. La ruine inclut une dégradation partielle, même sans chute d’un élément. L’état très dégradé du bâtiment, son abandon prolongé, l’humidité et les désordres affectant l’immeuble voisin ont rendu l’obligation d’indemnisation non sérieusement contestable. L’article 1244 exclut ici le cumul avec l’article 1242, alinéa 1.

L’interprétation du contrat d’assurance en référé

Les demandes contre l’assureur et les appels en garantie ont été rejetés. Leur examen supposait d’interpréter le contrat d’assurance, ses conditions générales et particulières, notamment au regard de l’article L. 113-1 du Code des assurances. Cette appréciation excédait l’office du juge des référés, juge de l’évidence, et relevait du juge du fond.

Article 145 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 491 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 1242 du Code civil, Article 1244 du Code civil, Articles 1199 et 1200 du Code civil, Article L. 113-1 du Code des assurances, Article L. 112-6 du Code des assurances