N° RG 26/00004 – N° Portalis DBV6-V-B7K-BIXJ2

AFFAIRE :

Mme [Z] [T]

C/

S.C.I. SCI PROD

GV/IM

Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2026

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Le vingt et un Octobre deux mille vingt six la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [Z] [T],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Hubert-Antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES substituée par Me Pauline CASTILLE, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 30 décembre 2025 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

ET :

S.C.I. PROD,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Emma RIBEIRO, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 09 Septembre 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffière, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère et de Madame Magalie ARQUIE, Conseillère. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé en date du 31 juillet 2024 à effet du 20 août 2024, la SCI PROD a donné en location à Mme [Z] [T] et M. [V] [Y] un logement sis [Adresse 3] à Larche (19), moyennant un loyer mensuel révisable de 370 €, outre une provision mensuelle sur charges de 10 €, et le le versement d’un dépôt de garantie de 370 €.

Mme [G], mère de Mme [Z] [T], s’est constituée caution solidaire auprès de la SCI PROD, en garantie des sommes dues par Mme [Z] [T] et M. [V] [Y] au titre de ce contrat de location.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 20 août 2024.

Les locataires se plaignant de désordres affectant le logement, la SCI PROD leur a indiqué par SMS du 28 août 2024, que le plus simple était qu’ils trouvent un autre logement et qu’elle les dispenserait du préavis contractuel de trois mois.

La SCI PROD indique que, par mail du 4 septembre 2024, elle a informé Mme [G] que, suite au très mauvais accueil reçu par sa fille, elle revenait sur sa décision de réduire le préavis évoquée par SMS du 28 août 2024.

Par lettre recommandée du 28 septembre 2024, Mme [G], disant représenter Mme [Z] [T] et M. [V] [Y], a donné congé à la SCI PROD pour le 28 octobre 2024.

L’état des lieux de sortie a été établi le 21 octobre 2024.

Par lettre du 28 octobre 2024, Mme [G], agissant au nom de Mme [Z] [T] et M. [V] [Y], a demandé à la SCI PROD le paiement de la somme de 38,50 € pour le mois d’octobre 2024 et de 307 € pour le mois de novembre 2024 au titre des allocations indues versées par la caisse d’allocations familiales.

Mme [Z] [T] et M. [V] [Y] ont saisi un conciliateur de justice. La tentative de conciliation a eu lieu le 21 février 2025. Un constat d’échec a été dressé le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Mme [Z] [T] a fait assigner la SCI PROD devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde pour :

– la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Par conséquent,

– condamner la SCI PROD à lui payer la somme de 974,59 € au titre du préjudice financier ;

– condamner la SCI PROD à lui payer la somme de 800 € au titre de son préjudice moral ;

– dire que le jugement sera publié à la Mairie de la ville [Localité 2] ;

– condamner la SCI PROD à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI PROD aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire du 30 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouté Mme [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

– débouté la SCI PROD de sa demande en rejet des conclusions récapitulatives déposées par Mme [Z] [T] le 31 octobre 2025 et de sa demande reconventionnelle ;

– condamné Mme [Z] [T] à payer à la SCI PROD la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [Z] [T] aux dépens.

Par déclaration du 8 janvier 2026, Mme [Z] [T] a relevé appel de ce jugement.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 septembre 2026.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 1er septembre 2026, Mme [Z] [T] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 30 Décembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en ce qu’il a :

– débouté Madame [T] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamné Madame [T] à payer à la SCI PROD la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– condamné Madame [T] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

– condamner la SCI PROD à payer à Madame [T] la somme de 974,59 € au titre du préjudice financier ;

– condamner la SCI PROD à payer à Madame [T] la somme de 800 € au titre de son préjudice moral ;

– dire que le jugement sera publié à la mairie de la ville de [Localité 3] ;

– rejeter la demande de la SCI PROD à voir condamner Madame [T] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

– condamner la SCI PROD à payer à Madame [T] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Z] [T] expose que la SCI PROD a, sans équivoque, accepté un délai de préavis réduit à un mois par SMS du 28 août 2024. Mme [G], représentant sa fille Mme [Z] [T] dans les échanges, allègue n’avoir jamais été destinatrice d’un message électronique que la SCI PROD prétend avoir envoyé le 4 septembre 2024 dans lequel elle aurait retracté son accord sur la réduction du préavis. Selon l’appelante, il incombe à la SCI PROD de justifier la transmission de l’information à ses locataires. Or, elle échoue dans la démonstration de l’envoi effectif, notamment la bonne émission et réception du message électronique par son destinataire.

Elle fait valoir que la SCI PROD a perçu sans justification les aides de la CAF sur les mois d’octobre et novembre 2024, ces aides devant être attribuées aux locataires.

Elle demande paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral, la SCI PROD ne lui ayant pas transmis le DPE alors que logement était humide et qu’elle est une jeune étudiante.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 18 août 2026, la SCI PROD demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 30 décembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en ce qu’il a :

-debouté Madame [T] de l’ensemble de ses demandes,

– condamné Madame [T] à payer à la SCI PROD la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

– condamné Madame [T] aux dépens.

– condamner Madame [T] à verser à la SCI PROD la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamner Madame [T] aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PROD expose que le congé délivré le 28 septembre 2024 par Mme [G] est irrégulier car il n’est pas établi qu’elle ait été mandatée par les locataires.

Concernant le délai de préavis, la SCI PROD fait valoir que le SMS du 28 août 2024 ne concrétise absolument pas son accord sur la réduction du délai de préavis à un mois puisque Mme [T] ne l’a pas accepté formellement. Aucune renonciation expresse et non équivoque au délai de préavis de trois mois ne peut donc être retenue.

Au demeurant, la SCI PROD a retiré sa proposition amiable par courriel du 4 septembre 2024 pour clarifier la situation. La réception de ce courriel, n’a jamais été contesté en première instance. De même, l’état des lieux de sortie du 21 octobre 2024 ne peut pas davantage caractériser une renonciation à la durée légale de préavis. La SCI PROD prétend que le logement n’a jamais été reloué avant l’expiration du préavis, soit le 21 décembre 2024.

Elle s’oppose aux demandes de dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la validité du congé donné par Mme [G] le 28 septembre 2024

L’article 1984 du code civil dispose que : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

L’article 1985 du même Code prévoit que « Le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n’en est reçue que conformément au titre  » Des contrats ou des obligations conventionnelles en général « .

L’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire ».

L’article 1156 alinéa 2 et 3 du code civil : « Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié ».

Par lettre recommandée avec accusé réception du 28 septembre 2024, Mme [G], caution de Mme [Z] [T] et M. [V] [Y], locataires, a donné congé à la SCI PROD, bailleresse, au titre du contrat de location de l’appartement situé [Adresse 4] à Larche. Elle a indiqué dans cet acte agir en qualité de représentante de Mme [Z] [T] et de M. [V] [Y], locataires.

A tout le moins, le mandat donné par les locataires à Mme [G] pour résilier ce bail est tacite, puisqu’il résulte de l’exécution qui en a été donné. En effet, et comme indiqué par le premier juge, il ressort des pièces du dossier que la SCI PROD a régulièrement traité avec Mme [G] (cf courriers des 2 septembre et 4 septembre 2024, différents SMS) pour l’exécution du contrat de location au nom des mandataires, Mme [Z] [T] et M. [V] [Y]. De plus, la SCI PROD n’a pas émis d’opposition à réception de ce courrier sur le pouvoir de Mme [G] pour donner congé.

En conséquence, il convient de considérer que le congé donné par Mme [G] à la SCI PROD le 28 septembre 2024 au nom des locataires, Mme [Z] [T] et M. [V] [Y], ne peut pas être annulé pour défaut de pouvoir de Mme [G].

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

– Sur le délai du préavis

Comme indiqué par le premier juge, aucune des conditions prévues par l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est remplie en l’espèce pour que le préavis soit réduit à une durée d’un mois.

Le contrat de location stipule en son article III C que : « Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé avec un préavis de 3 mois ».

Certes, par SMS du 28 août 2024, le représentant de la SCI PROD a écrit à « Le plus simple est que vous en trouviez un autre qui vous convienne mieux le plus rapidement possible je vous épargnerez du préavis de 3 mois contractuel ». Mais, il convient de considérer que cette proposition était conditionnée à ce que les locataires décident de partir et retrouvent effectivement un logement rapidement, ce qui n’était pas établi à cette date.

Par ailleurs, la SCI PROD produit un mail de son représentant , M. [N] [J] en date du 4 septembre 2024, dont il n’est pas établi qu’il ne soit pas authentique, indiquant qu’il rétracte son offre de préavis fixé à un mois pour l’appliquer selon la loi, c’est à dire trois mois. L’acceptation du délai d’un mois le 28 août 2024 est donc équivoque.

Le fait qu’un état des lieux de sortie ait été établi le 21 octobre 2024 ne signifie pas ipso facto que la SCI PROD ait accepté un préavis d’un mois. Il s’agissait ici seulement de la volonté des locataires de quitter les lieux loués à cette date . De façon générale, l’établissement de l’état des lieux de sortie et la remise des clefs avant l’expiration du délai de préavis de trois mois ne valent pas renonciation du bailleur au délai de trois mois (Cass. 3e civ., 14 avr. 2015, n° 14-11.064 – Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 18-18.193, F-D).

D’ailleurs, la SCI PROD produit le contrat de bail de la locataire suivante qui date du 29 décembre 2024, ce qui montre que cette SCI n’entendait pas résilier le contrat de bail conclu avec Mme [Z] [T] et M. [V] [Y] au 28 octobre 2024.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la durée du préavis était de trois mois.

– Sur les comptes entre les parties

Mme [Z] [T] et M. [V] [Y] sont redevables des loyers juqu’à la date d’expiration du bail soit le 28 décembre 2024, en application de l’avant-dernier alinéa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Certes, la CAF a versé à la SCI PROD la somme de 296 € pour le mois d’octobre 2024 et la somme de 307 € pour le mois de novembre 2024. Mais, Mme [Z] [T] et M. [V] [Y] n’ont pas payé le loyer pour la période d’octobre, novembre et décembre 2024, si bien que la SCI PROD est créancière de ces derniers à hauteur de 167 €après déduction du dépôt de garantie de 370 €.

Mme [Z] [T] doit donc être déboutée de sa demande en paiement à hauteur de 974,59 € au titre du préjudice financier.

– Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral présentée par Mme [Z] [T]

Mme [Z] [T] se plaint de l’absence de transmission du DPE par la SCI PROD et de désordres affectant le logement, notamment une humidité excessive.

Concernant le DPE, elle ne produit aucune demande à ce titre auprès de la SCI PROD.

Concernant l’humidité, elle ne produit que des photos insuffisamment explicites. De plus, ni l’état des lieux d’entrée du 20 août 2024, ni l’état des lieux de sortie du 21 octobre 2024 ne font état d’humidité. En outre, la SCI PROD produit l’attestation de la locataire ayant pris à bail le logement le 29 décembre 2024 indiquant qu’il est agréable et respecte toutes les conditions de salubrité et d’habitabilité nécessaires à son occupation.

En conséquence, Mme [Z] [T] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par la SCI PROD.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté Mme [Z] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z] [T] succombant, elle doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable en outre de la condamner à payer à la SCI PROD les sommes de :

– 1 000 € pour la procédure de première instance

– 1 200 € pour la procédure d’appel,

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour  d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 30 décembre 2025 par le tribunal judiciaire de Brive, sauf en ce qu’il a condamné Mme [Z] [T] à payer à la SCI PROD la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à la SCI PROD la somme de 1 000 € pour la première instance ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à la SCI PROD la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,