COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 21 OCTOBRE 2026

N° RG 25/06169 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XPD5

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS ARTESIA GESTION

C/

[V] [Q],

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2025 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 24-000505

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Lalia MIR,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS ARTESIA GESTION ayant son siège social sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : Me Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 et Me Laura DAVID, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1262

APPELANT

****************

Monsieur [V] [Q], DA siginifiée le 16/01/2026 – remise à l’étude

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillant

Madame [D] [Y] épouse [Q], DA siginifiée le 16/01/2026 – remise à l’étude

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Depuis le 4 août 2017, M. et Mme [Q] sont propriétaires des lots n°6, 11 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires leur a notifié, par acte du 24 mai 2023, une sommation de payer la somme de 6 308 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux [Q] devant le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt à fin, pour l’essentiel, de condamnation au paiement d’un arriéré de charges et de frais pour 6 351 euros, ainsi que d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2025, les époux [Q] n’ayant pas comparu bien qu’ayant été régulièrement assignés à domicile et à personne, le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement de charges échues au 6 novembre 2024 inclus, frais et dommages-intérêts qu’il formule à l’encontre de M. [V] [Q] et Mme [D] [Q] née [Y] ;

– débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation aux dépens ainsi qu’à l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé que le décompte présentant des sommes intitulées ’à votre débit’ jusqu’au mois de janvier 2022, imprécis, rendait impossible la compréhension de leur lien avec les appels de fonds produits, portant au surplus parfois sur des sommes différentes.

Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration en date du 15 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

– Infirmer le jugement entrepris dans son intégralité,

statuant à nouveau

– Condamner M. et Mme [Q] à lui payer les sommes suivantes :

* 3 697,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024 au titre de l’arriéré de charges ;

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– Débouter M. et Mme [Q] de l’intégralité de leurs prétentions ;

– Condamner M. et Mme [Q] à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Laura David, en application de l’article 699 du même code.

M. et Mme [Q], qui se sont vus signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 16 janvier 2026 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. et Mme [Q], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, à la décision déférée et aux conclusions du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, ’la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ’ Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.’

La demande tendant à voir la Cour ’déclarer’ ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Il n’y sera dès lors pas statué.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

’ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.’

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose: ’A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. / Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.(…)’.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 3 265,32 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 1er janvier 2026, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment,

les pièces suivantes :

– la notification notariée du transfert de propriété en date du 4 août 2017, des lots n° 6, 11 et 12 aux époux [Q], justifiant de leur qualité de copropriétaires,

– le décompte des sommes dues par les époux [Q] en tant que copropriétaires, entre le 1er octobre 2017 et le 1er janvier 2026,

– les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023, 2024 et 2025, portant approbation des comptes annuels, du budget prévisionnel et de travaux,

– les appels de fonds des années 2017 à 2026 incluse,

Il ressort de l’analyse de ces pièces, d’une part, que si le syndicat des copropriétaires réclame des arriérés de charges relatifs à la période s’étendant de 2017 jusqu’à 2026, il ne produit pas, toutefois, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 approuvant les comptes annuels, fixant les budgets prévisionnels et votant des travaux et d’autre part, si les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022, 2023, 2024 et 2025 sont produits, ils ne sont pas assortis de leurs attestations de non recours.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires échoue à établir la réalité et la liquidité de la créance qu’il invoque.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement, réclamés à hauteur de 432 euros

La créance au principal n’étant pas due, il y a lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement de frais de recouvrement.

Il convient dès lors de recréditer, sur le compte de copropriétaire des époux [Q], la somme de 432 euros correspondant au total des frais de recouvrement indûment débités.

Eu égard au sens du présent arrêt, rejetant la demande en paiement d’arriérés de charges du syndicat des copropriétaires, sera également rejetée sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 27 mars 2025 par le Tribunal de proximité de Boulogne- Billancourt en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] représenté par son syndic la société Artesia Gestion ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, devra porter la somme de 432 euros au crédit du compte de copropriétaire des époux [Q], car elle correspond au total des frais de recouvrement indûment débités entre 2017 et 2025,

DIT que le syndicat des copropriétaires supportera ses propres dépens d’appel.

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT