COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30F

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2026

N° RG 23/07851 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WGOY

AFFAIRE :

[Q] [S]

C/

S.A.S.U. BM PROMOTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Octobre 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre

N° Chambre : 8

N° RG : 22/07006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Dimitri DEBORD

Me Oriane DONTOT

TJ [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Q] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Dimitri DEBORD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 331

APPELANTE

****************

S.A.S.U. BM PROMOTION

RCS [Localité 3] n° 440 126 944

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentants : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Thierry PARIENTE de la société ARMAND AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2010, la société Erigea a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société Geny coiffure, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] afin qu’elle y exploite une activité de « coiffeur ’ parfumeur », moyennant un loyer annuel en principal de 7.900 euros

Par acte sous seing privé du 13 mars 2013, Mme [Q] [S] a acquis le fonds de commerce de la société Geny coiffure, comprenant le bail renouvelé le 23 décembre 2010.

Par acte du 18 septembre 2019, la société Erigea a signifié à Mme [S] un congé à effet du 31 mars 2020 portant refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur assignation de Mme [S] et par ordonnance du 3 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné M. [J] en qualité d’expert judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

M. [J] a déposé son rapport le 27 octobre 2021, aux termes duquel il a évalué à 39.400 euros le montant total de l’indemnité d’éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) et à 7.300 euros hors taxes et hors charges par an le montant de l’indemnité d’occupation.

Par acte du 10 août 2022, Mme [S] a assigné la société BM promotion, venant aux droits et obligations de la société Erigea, devant le tribunal judiciaire de Nanterre en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 128.190 euros et fixation de l’indemnité d’occupation due annuellement à compter du 1er avril 2020 à la somme de 7.300 euros.

Par jugement contradictoire du 2 octobre 2023, le tribunal a :

– fixé l’indemnité d’éviction due par la société BM promotion à Mme [S] comme suit :

– indemnité principale (valeur de droit au bail) : 26.000 euros,

– frais de remploi : 3.390 euros,

– trouble commercial : 1.600 euros,

– frais de réinstallation : 5.400 euros,

– frais de déménagement : 1.000 euros,

– frais divers : 1.800 euros ;

– condamné la société BM promotion à payer à Mme [S] la somme de 39.200 euros au titre de cette indemnité d’éviction ;

– fixé l’indemnité d’occupation due par Mme [S] à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 7.300 euros hors taxes et hors charges ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné la société BM promotion à payer à Mme [S] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonné que les honoraires d’expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties, et les y a condamnées en tant que de besoin ;

– laissé à chacune des parties la charge des dépens, par elle exposés dans le cadre de l’instance.

Par déclaration du 21 novembre 2023, Mme [S] a interjeté appel de ce jugement en demandant de :

« – fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 128.190 euros représentant l’indemnité principale pour la somme de 115.000 euros et les accessoires pour la somme de 13.190 euros ;

– condamner la société BM promotion venant aux droits de la société Erigea à payer la somme de 128.190 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

– dire qu’il y a lieu de retenir le montant de l’indemnité d’occupation hors taxes et hors charges à compter du 1er avril à hauteur de 7.300 euros. »

Par ordonnance d’incident du 14 mai 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions n°2 et les 16 pièces notifiées par Mme [S] le 9 décembre 2024.

Par dernières conclusions n°1 remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 février 2024, Mme [S] demande à la cour de déclarer recevable et bien fondé son appel, d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

– de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 128.190 euros représentant l’indemnité principale pour la somme de 115.000 euros et les accessoires pour la somme de 13.190 euros ;

– de condamner la société BM promotion venant aux droits de la société Erigea à payer la somme de 128.190 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

– de dire qu’il y a lieu de retenir le montant de l’indemnité d’occupation hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020 à hauteur de 7.300 euros ;

– de condamner la société BM promotion à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [S] soutient que l’indemnité d’éviction proposée par l’expert judiciaire n’est pas conforme à la lettre de l’article L.145-14 du code de commerce et aux usages applicables aux salons de coiffure, faisant valoir que le préjudice causé par le défaut de renouvellement a été minimisé, que lors de l’acquisition du fonds de commerce elle a investi la somme de 25.000 euros pour mettre le local en état, qu’en dépit du mauvais état de l’immeuble (fuites notamment) elle a toujours payé ses loyers en temps et en heure, que l’indemnité proposée par l’expert ne couvre pas son investissement tant matériel qu’humain, que le bailleur s’est toujours opposé à toute forme d’extension d’activité telle que des soins en esthétique et onglerie, que le congé sans offre de renouvellement l’a empêchée de répondre à des offres d’achat de son fonds de commerce, que l’indemnité d’éviction est insuffisante pour lui permettre d’acquérir un nouveau fonds de commerce.

Elle s’oppose au placement des fonds sous séquestre, qui entraînera des lourdeurs administratives et coûteuses, et ce alors qu’elle a besoin des fonds rapidement afin de pouvoir s’installer ailleurs.

Elle conteste les sanctions réclamées par le bailleur sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article L.145-30 du code de commerce ainsi que l’astreinte assortissant la demande d’expulsion, qu’elle estime disproportionnées aux faits de l’espèce et à sa trésorerie ainsi que mal venues compte tenu de sa situation financière, professionnelle et personnelle.

Par dernières conclusions n°1 remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 avril 2024, la société BM promotion demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité d’éviction à hauteur de 39.200 euros et l’a condamnée à payer cette somme à Mme [S], outre celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau :

– de prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de Mme [S] pour non-respect de son obligation au paiement de l’indemnité d’occupation mise à sa charge et, en conséquence, de déclarer Mme [S] mal fondée en ses prétentions, de l’en débouter et d’ordonner l’expulsion de cette dernière, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 4], qui pourra intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte journalière de 1.000 euros, à compter de la décision à intervenir ;

– à titre subsidiaire, de débouter Mme [S] de l’ensemble de ses prétentions, de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 39.200 euros hors taxes et d’ordonner la compensation de l’indemnité « d’occupation » [lire d’éviction] fixée au profit de Mme [S] avec le montant des indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux ;

– statuant à nouveau sur ses demandes, de désigner tel séquestre qu’il plaira à la cour de désigner avec pour mission notamment de recevoir le montant de l’indemnité d’éviction et de le conserver jusqu’à la remise effective des clés du local par Mme [S] et de dire que les frais de séquestre seront à la charge de cette dernière ;

– à défaut de restituer les lieux dans un délai de trois mois à compter de l’envoi d’une mise en demeure l’informant du versement de l’indemnité d’éviction entre les mains du séquestre désigné par la cour, d’ordonner l’expulsion de Mme [S], ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 4], qui pourra intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte journalière de 1.000 euros, à compter de la décision à intervenir, et d’ordonner le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière que la présente juridiction désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

– de condamner Mme [S] à la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BM promotion relève tout d’abord que les conclusions d’appel de Mme [S] aux fins de solliciter la réformation du jugement et la fixation d’une indemnité principale d’éviction de 115.000 euros ne répondent pas aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile consistant pour l’appelant à exposer les moyens de droit justifiant sa demande d’infirmation, ce qui suffit à déclarer Mme [S] mal fondée en son appel.

Elle demande ensuite de prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction de Mme [S] en faisant valoir que celle-ci n’a pas répondu à sa proposition amiable du 16 novembre 2023 de libérer les lieux en contrepartie du règlement de la totalité des sommes dues par le bailleur en vertu du jugement déféré, ni à cette proposition réitérée en vain le 19 janvier 2024.

A défaut, la société BM promotion demande la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme arrêtée par l’expert judiciaire et, sur le fondement des articles L.145-29 et L.145-30 du code de commerce, la désignation d’un séquestre entre les mains duquel elle versera le montant de cette indemnité.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 mars 2026.

SUR CE,

L’appel de Mme [S] porte sur l’indemnité d’éviction fixée par le tribunal, que la société BM promotion a été condamnée à lui payer, et sur l’indemnité d’occupation.

Au titre d’un appel incident, la société BM promotion sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé une indemnité d’éviction à hauteur de 39.200 euros et en ce qu’il l’a condamnée à payer cette somme, outre celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’a pas été interjeté appel du jugement en ce qu’il a ordonné que les honoraires d’expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties, et les y a condamnées en tant que de besoin, ni en ce qu’il a laissé à chacune des parties la charge des dépens de première instance.

Sur les demandes de Mme [S] au titre de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce consacre le droit du bailleur à refuser le renouvellement d’un bail et celui du locataire évincé à prétendre, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, à une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon cet article, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article 954 du code de procédure civile dispose notamment que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, le moyen développé par Mme [S] au soutien de ses demandes ne constitue pas un critère d’appréciation de l’indemnité d’éviction tel que défini par l’article L.145-14 du code de commerce.

A défaut d’autre moyen, sa demande de réformation du jugement sera rejetée.

Sur la demande de Mme [S] au titre de l’indemnité d’occupation

Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 1er avril 2020 à la somme de 7.300 euros hors taxes et hors charges par an.

Mme [S] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef tout en demandant de fixer l’indemnité d’occupation au même montant et la société BM promotion n’a pas formé d’appel incident sur ce point.

A défaut de demande de fixation de l’indemnité d’occupation à un montant distinct de celui arrêté par le tribunal, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction formulée par la société BM promotion

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

Il en résulte que le maintien dans les lieux est de droit mais qu’il doit s’effectuer aux clauses et conditions du bail expiré. Le locataire doit donc se conformer aux obligations mises à sa charge par le bail et notamment poursuivre le paiement de l’indemnité d’occupation se substituant au loyer.

Les manquements répétés du preneur à son obligation de paiement constituent une infraction suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

En l’espèce, l’acte du 18 septembre 2019, aux termes duquel le bailleur a donné congé à Mme [S] pour le 31 mars 2020 et refusé le renouvellement du bail contre paiement d’une indemnité d’éviction, précise qu’à compter du 1er avril 2020, la locataire doit payer, jusqu’à restitution des locaux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et que le maintien dans les lieux est acquis aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

La société BM promotion, qui soutient que Mme [S] a manqué à son obligation de payer l’indemnité d’occupation mise à sa charge, communique un décompte au 10 janvier 2024 faisant état d’un solde débiteur de 7.617,69 euros, qu’elle a transmis le 19 janvier 2024 à l’avocat de Mme [S], ainsi qu’un décompte au 19 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 10.390,31 euros.

Il en ressort qu’en octobre 2022, avril et août 2023, la locataire a réglé à chaque fois au bailleur la somme de 2.539,23 euros, réglant ainsi seulement un trimestre sur deux à partir du 3ème trimestre 2022, puis qu’après le mois d’août 2023, la locataire n’a plus versé aucune somme au bailleur.

Mme [S] ne le conteste pas et ne s’explique pas sur ses défauts de paiement.

Ces manquements répétés à son obligation de paiement justifient de prononcer la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Sur le maintien dans les lieux

Du fait de la déchéance de son droit à indemnité d’éviction, Mme [S] n’est plus autorisée à se maintenir dans les lieux.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion des locaux ainsi que de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Compte tenu de la possibilité pour la société BM promotion d’avoir recours à la force publique pour procéder à l’expulsion, il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, Mme [S] supportera les dépens d’appel.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société BM promotion à payer à Mme [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et il ne sera pas fait droit aux demandes présentées sur ce fondement par les parties, tant au titre des frais irrépétibles de première instance que d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 39.200 euros l’indemnité d’éviction due par la société BM promotion à Mme [Q] [S] et en ce qu’il a condamné la société BM promotion à payer cette somme à Mme [Q] [S], outre la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par Mme [Q] [S] à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 7.300 euros hors taxes et hors charges ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la déchéance du droit à indemnité d’éviction de Mme [Q] [S] pour non-respect de son obligation au paiement de l’indemnité d’occupation mise à sa charge ;

Déboute en conséquence Mme [Q] [S] de ses demandes au titre de l’indemnité d’éviction ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Q] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 4], qui pourra intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rejette la demande d’astreinte ;

Condamne Mme [Q] [S] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente