Cour d’appel, 8ème chambre, 21 octobre 2026, RG n° 25/05252

N° RG 25/05252 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QNYQ

Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 17 mars 2025

RG : 24/01700

S.A.S. SAS BY SHOP

C/

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DÉNOMMÉ [Adresse 11], [Adresse 11] À [Localité 2]

S.C.I. SMART INVEST

S.A.S.U. [Localité 2] LOCATION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Octobre 2026

APPELANTE :

La société BY SHOP, SAS à associé unique immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 925 203 580, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par Me Taimim LAMAMRA de la SELAS CABINET D’AVOCATS LAMAMRA, avocat au barreau de LYON, toque : 3073

INTIMÉS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la REGIE POZETTO, SAS immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 380 144 931, dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Me Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

La société SMART INVEST, SCI immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE, sous le numéro 900 692 625, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Morgiane BRAHMI, avocat au barreau de LYON, toque : 3565

La société [Localité 2] LOCATION, exerçant sous l’enseigne « SUPER LOC », SAS à associé unique immatriculée au RCS de LYON sous le n° 879 429 645, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par Me Sarah NASRI, avocat au barreau de LYON, toque : 3492

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 26 Août 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Septembre 2026

Date de mise à disposition : 21 Octobre 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Nathalie LAURENT, conseiller

– Nathalie LE BARON, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 2] est placé sous le régime de la copropriété.

La société Smart Invest est une société civile immobilière spécialisée dans l’activité de location de terrains et d’autres biens immobiliers. Elle est propriétaire d’un local qui accueillait auparavant une pharmacie dans l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 2].

La société [Localité 2] Location qui aurait pris ce local à bail le 17 janvier 2024 a signé le 22 janvier 2024, sur une partie du local un contrat de bail commercial avec la société By Shop, société ayant pour activité la restauration rapide sur place sous les enseignes Sandwicherie 111 et Sidi Bou Said.

Elle a également sous-loué une autre partie du local au profit d’une entreprise à enseigne Adikto Poulet, ayant pour activité le commerce de poulet frit.

Par courrier du 10 février 2024, le syndic de la copropriété a rappelé à la SCI Smart Invest l’interdiction de réaliser des travaux en dehors des heures prévues par l’arrêté préfectoral en vigueur ainsi que la réalisation des travaux sur les parties communes susceptibles d’affecter l’harmonie extérieure de l’immeuble sans autorisation préalable du syndic de l’immeuble.

Par lettre recommandée du 27 février 2024, la société Smart Invest a demandé à la société [Localité 2] Location de mettre fin aux travaux réalisés en dehors des horaires impartis par le règlement de copropriété et sans autorisation dans les parties communes.

Par courrier du 27 mars 2024, la société Smart Invest a demandé au syndic de la copropriété l’autorisation soumise par son locataire, de remplacement du compteur électrique situé dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser le 11 avril 2024, un procès-verbal par commissaire de justice constatant l’installation en cours d’une terrasse devant un local commercial.

Par lettre du 25 avril 2024, le syndic mettait en demeure la SCI Invest de déposer l’intégralité des terrasses.

Un second procès-verbal de constat était dressé le 2 juillet 2024.

Par actes des 10 et 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner en référé la société Smart Invest et la société [Localité 2] Location aux fins de remise en état.

Par acte du 15 novembre 2024, la société [Localité 2] Location a fait assigner en intervention forcée la société By Shop, notamment aux fins de la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Par ordonnance du 17 mars 2025, le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé, a :

Condamné in solidum la société Smart Invest, la société [Localité 2] location et la société By Shop à déposer ou faire déposer intégralement les terrasses installées en parties communes et, plus largement, toutes les installations électriques sauvages constatées par procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2024 par commissaire de justice, remettre en bon état l’existant, par tous travaux de finition utiles et nécessaires, remettre également en état les modifications électriques effectuées au droit des parties communes, notamment par la pose d’un nouveau compteur, avec également la remise en état de l’existant, mettre un terme aux nuisances subies sur place par le voisinage, notamment olfactives, cesser ou faire cesser toutes activités de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 11],

Assorti cette condamnation d’une mesure d’astreinte de 300 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois,

Condamné in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location aux dépens,

Condamné in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société By Shop à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location des condamnations prononcées à leur encontre.

La société By Shop a interjeté appel des condamnations prononcées à son encontre, par déclaration enregistrée le 25 juin 2026,

Par conclusions régularisées au RPVA le 24 août 2026, la société By Shop demande à la cour de :

Juger la société By Shop recevable en son appel et bien fondée en son argumentation,

Infirmer l’ordonnance du 17 mars 2025 du président du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle :

A condamné in solidum la société Smart Invest, la société [Localité 2] location et la société By Shop à déposer ou faire déposer à déposer intégralement les terrasses installées en parties communes et, plus largement, toutes les installations électriques sauvages constatées par procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2024 par commissaire de justice, remettre en bon état l’existant, par tous travaux de finition utile et nécessaires, remettre également en état les modifications électriques effectuées au droit des parties communes, notamment par la pose d’un nouveau compteur, avec également la remise en état de l’existant, mettre un terme aux nuisances subies sur place par le voisinage, notamment olfactives, cesser ou faire cesser toutes activités de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Localité 2], [Adresse 11],

Assorti cette condamnation d’une mesure d’astreinte de 300 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois,

Condamné la société By Shop à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location des condamnations prononcées à leur encontre.

Statuant de nouveau,

Juger que les activités de cuisson de la société By Shop dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 11] ne constituent pas un trouble manifestement illicite,

Juger n’y a lieu à référé sur la demande consistant à cesser ou faire cesser toutes activités de cuisson, dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 11],

Juger que les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location supportent seules leurs propres condamnations aux dépens et à régler 2.500 € d’article 700 du code de procédure civile,

Débouter les sociétés Smart Invest, [Localité 2] Location et le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], [Adresse 11] de toutes demandes contraires,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], [Adresse 11], la société Smart Invest et la société [Localité 2] Location à payer à la société By Shop la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], [Adresse 11], la société Smart Invest et la société [Localité 2] Location aux dépens.

Par conclusions régularisées au RPVA le 22 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], [Adresse 11] à [Localité 2] demande à la cour de :

– Confirmer les termes de l’ordonnance du 17 mars 2025 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Constater que les demandes de condamnation à la dépose des terrasses et des installations électriques sont devenues sans objet à hauteur d’appel.

Ce faisant,

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions des sociétés By Shop et [Localité 2] Location,

Y ajoutant encore,

Condamner les sociétés By Shop, [Localité 2] Location et Smart Invest in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de l’instance pendante devant la cour.

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions régularisées au RPVA le 7 août 2026, la société [Localité 2] Location demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance rendue le 17 mars 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon,

en ce qu’elle a :

Condamné in solidum la société Smart Invest, la société [Localité 2] Location et la société By Shop à déposer ou faire déposer intégralement les terrasses installées en parties communes, déposer intégralement les goulottes électriques installées en parties communes et, plus largement, toutes les installations électriques sauvages constatées par procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2024 par commissaire de justice, remettre en bon état l’existant, par tous travaux de finition utiles et nécessaires, remettre également en état les modifications électriques effectuées au droit des parties communes, notamment par la pose d’un nouveau compteur, avec également remise en état de l’existant, mettre un terme aux nuisances subies sur place par le voisinage, notamment olfactives, cesser ou faire cesser toutes activités de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 11],

Assorti cette condamnation d’une mesure d’astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois,

Condamné in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location aux dépens,

Condamné in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirmer l’ordonnance rendue le 17 mars 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a :

Condamné la société By Shop à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location des condamnations prononcées à leur encontre.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Constater l’absence de trouble manifestement illicite s’agissant de la demande du Syndicat des copropriétaires relative aux nuisances.

En conséquence,

Dire n’y a avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires relative aux nuisances,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 11] à [Localité 2] de l’intégralité des demandes formées contre la société [Localité 2] Location,

A titre subsidiaire,

Condamner la société By shop à relever et garantir la société [Localité 2] location de toute condamnation prononcée contre elle en principal, intérêts et frais.

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 11] à [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 11] à [Localité 2] à payer à la société [Localité 2] Location la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 11] à [Localité 2] au paiement des dépens.

Par conclusions régularisées au RPVA le 7 août 2026, la société Smart Invest demande à la cour de :

A titre principal,

Infirmer l’ordonnance en date du 17 mars 2025 en ce qu’elle a :

Condamné in solidum la société Smart Invest, la société [Localité 2] Location et la société By Shop à déposer ou faire déposer à intégralement les terrasses installées en parties communes, déposer intégralement les goulottes électriques installées en parties communes et plus largement, toutes les installations électriques sauvages constatées par procès-verbal de constat dressé le 2 juillet 2024 par commissaire de justice, remettre en bon état l’existant, par tous travaux de finitions utiles et nécessaires, remettre également en état les modifications électriques effectuées au droit des parties communes, notamment par la pose d’un nouveau compteur, avec également remise en état de l’existant, mettre un terme aux nuisances subies sur place par le voisinage, notamment olfactives, cesser ou faire cesser toutes activités de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Localité 2] [Adresse 11].

Assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte de 300 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de six mois,

Et statuant de nouveau :

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à obtenir la condamnation de la société Smart Invest à procéder à la dépose de la terrasse installée en parties communes, à la dépose de la goulotte électrique et à toutes installations électriques sauvages, à la remise en état des modifications électriques effectuées dans les parties communes,

Juger n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires relative à la cessation des nuisances sonores et olfactives ainsi qu’à l’arrêt de l’activité de cuisson,

Autoriser la société Smart Invest à procéder à la pose d’un compteur Linky, dans les parties communes, afférents aux locaux dont il est propriétaire.

À titre subsidiaire : dans l’hypothèse extraordinaire dans laquelle la société Smart Invest serait condamnée.

Confirmer l’ordonnance du 17 mars 2025 en ce qu’elle a :

Condamné la société By Shop à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location des condamnations prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

Infirmer l’ordonnance en date du 17 mars 2025 en ce qu’elle a :

Condamné in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location aux dépens,

Condamné in solidum les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant de nouveau :

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et de l’instance d’appel et de le condamner à régler la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter la société By Shop de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société Smart Invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour indique que lorsque les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande principale :

La société By Shop sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée in solidum avec les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location à cesser ou faire cesser toute activité de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux.

Elle indique avoir exécuté l’ordonnance entreprise en retirant la terrasse, les branchements électriques sauvages, les goulottes et le compteur posé et en remédiant dans la mesure du possible aux potentielles nuisances olfactives.

Sur les nuisances olfactives, elle rappelle à titre liminaire que le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation de la règle de droit et ajoute qu’en l’espèce, il n’existe aucune violation contractuelle ou des règles de copropriété.

Elle conteste l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a interdit toute activité de cuisson, aux motifs que le trouble manifestement illicite opposé est constitué par les odeurs et nuisances sonores et non par l’activité de cuisson en tant que tel, qui est licite, la cessation de tout activité de cuisson ayant eu pour effet de mettre un terme à l’activité des fonds de commerce et provoqué son départ.

Sur l’imputabilité des nuisances, elle soutient qu’une société tierce exploite un fonds de commerce sous l’enseigne ’Adikto Poulet’, ayant pour activité la vente de poulet frit situé entre les deux locaux objets de la présente procédure, que cette société qui n’a pas été mise en cause, n’a pas de système d’extraction, de sorte qu’elle engendre nécessairement les odeurs décrites.

Elle affirme avoir pris différentes mesures pour remédier aux désordres :

Le conseil syndical s’est opposé à sa demande d’autorisation d’installation d’une gaine d’extraction, qui nécessite une autorisation préalable, pour des motifs selon elle non sérieux (esthétique, contrainte technique en d’isolation par l’extérieur futur ou refus certain des services d’urbanisme),

Elle s’est limitée temporairement à la réchauffe de plats,

Elle a utilisé une centrale de filtrage et désodorisation de l’air.

Enfin, elle argue qu’à ce jour, les deux fonds de commerce sont à l’arrêt et périclitent et qu’elle justifie de l’arrêt total des activités de cuisson.

Sur les nuisances sonores et troubles à proximité de la copropriété, elle soutient qu’aucun élément ne permet d’établir qu’elles résultent de son activité commerciale et ajoute que la clientèle du commerce Adikto Poulet peut être à l’origine des troubles alors que ses propres activités de snacking ferment en général autour de 21 heures.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a communiqué largement auprès de sa clientèle en ce point et posé des affiches sur son comptoir et sa devanture.

Elle conteste également l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location des condamnations prononcées à leur encontre et précise n’être que sous-locataire, avoir sollicité à de nombreuses reprises, en vain, son bailleur qu’il sollicite lui-même auprès de son bailleur, la société Smart Invest, afin qu’il sollicite lui-même les autorisations d’installation d’un compteur électrique et d’une gaine d’extraction.

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Le syndicat des copropriétaires soutient que les violations du règlement de copropriété, les travaux non autorisés sur les parties communes et les nuisances persistantes constituent des troubles manifestement illicites et des troubles anormaux de voisinage, justifiant pleinement les mesures ordonnées en référé et la confirmation de l’ordonnance attaquée.

En droit, il invoque :

L’article 835 al 1 du code de procédure civile, l’article 1253 du code civil, la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 3, 4 et 9 et le règlement de copropriété qui prévoit que les jardins et le sol sont des parties communes et que le propriétaire demeure personnellement responsable du respect du règlement par ses locataires et sous-locataires.

En premier lieu, sur la responsabilité du bailleur et du locataire principal, le syndicat rappelle que les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location doivent répondre des agissements de leurs locataires et sous-locataires, qu’une activité commerciale demeure exploitée sous l’enseigne Adikto Poulet, sans que son exploitant n’ait été appelé à la procédure.

En deuxième lieu, s’agissant des travaux effectués sans autorisation, le syndicat reproche aux occupants des locaux commerciaux la création de terrasses sur un jardin commun et des modifications électriques en parties communes (goulottes, branchements, changement de compteur, raccordements non autorisés).

Il affirme que ces faits sont établis par plusieurs constats de commissaire de justice, échanges de courriers et rapports techniques, notamment celui de la société Omnium Electric, qui décrit des branchements ’sauvages et anarchiques’.

Le syndicat soutient que ces interventions constituent un trouble manifestement illicite, en violation de la loi sur la copropriété et du règlement de copropriété.

Même si les terrasses et certaines installations ont depuis été déposées, il soutient que les demandes étaient pleinement fondées lors du prononcé de l’ordonnance et sollicite ainsi la confirmation de la décision.

Le syndicat invoque en troisième lieu des nuisances anormales de voisinage et soutient que les activités de restauration exploitées dans des conditions techniques inadaptées génèrent des odeurs et nuisances liées à la cuisson, des troubles récurrents dénoncés par les copropriétaires et riverains, que le lien entre ces nuisances et l’exploitation des commerces de restauration est suffisamment démontré par les pièces produites. Il ajoute que les troubles persisteraient encore à ce jour puisqu’une activité de cuisson est toujours exercée dans les locaux.

********

La société [Localité 2] Location considère que le juge des référés a procédé à une appréciation erronée des faits et des preuves en condamnant la société [Localité 2] Location.

Elle fait valoir qu’il demeure un contexte conflictuel entre copropriétaires et commerçants et rappelle que notamment que des tags à caractère raciste et discriminatoires ont été découverts sur les murs de l’immeuble, que la police a dû intervenir et que le syndicat n’a pas réagit pour effacer rapidement ces inscriptions.

Sur les nuisances olfactives et sonores, la société [Localité 2] Location conclut à l’absence de trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent. Selon elle, il ressort du constat du 3 décembre 2024 que seulement ’de fortes odeurs de nourriture’ sont relevées, sans démontrer leur caractère anormal ou leur intensité excessive et sans préciser leur origine.

Elle ajoute que les locaux commerciaux sont entièrement équipés de hottes spéciales à charbon permettant d’éliminer la quasi-totalité des odeurs.

Elle relève le refus du syndicat des copropriétaires opposé à l’installation d’une gaine d’extraction dans les locaux commerciaux à ses frais, pour des motifs injustifiés.

Elle précise enfin que le commissaire de justice n’a constaté aucune nuisance sonore.

Ensuite, elle sollicite le rejet de la demande formée au titre des travaux litigieux et soutient que, sur les terrasses en parties communes le constat du 11 avril 2024 identifie la société By Shop comme auteur de la terrasse, cette dernière ayant reconnu avoir installé cette terrasse sans autorisation.

Concernant les installations électriques, elle fait valoir que :

Aucun constat ni aucune pièce ne permet d’identifier la société [Localité 2] Location comme auteur des installations, et conteste la valeur probante du constat du 2 juillet 2024, lequel se fonderait principalement sur les déclarations de la présidente du conseil syndical,

Les accusations liées aux branchements électriques ne sont pas démontrées.

Elle affirme n’avoir entrepris que des démarches régulières visant à obtenir l’installation de compteurs électriques et avoir mandaté la société Picard Services pour étudier les travaux nécessaires.

Elle reproche au syndicat des copropriétaires de s’être opposé sans motif valable à ces demandes.

Elle en conclut donc qu’aucun trouble manifestement illicite ne lui est personnellement imputable, qu’aucune preuve ne justifie sa condamnation et que même à supposer qu’une condamnation soit maintenue, la société By Shop doit intégralement la garantir.

Enfin, elle se prévaut d’un procès-verbal de constat d’avril 2026.

***

La société Smart Invest fait valoir sur les travaux concernant la dépose de la terrasse :

Son installation est exclusivement imputable à la société By Shop, sous-locataire, laquelle a procédé à cette installation sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ni du propriétaire,

Le procès-verbal de constat établit que le gérant de la société By Shop a reconnu être à l’initiative de l’installation de la terrasse,

La société Smart Invest avait entrepris diverses démarches afin d’en obtenir la dépose,

Dès qu’elle a été informée des travaux irréguliers réalisés par son locataire, elle a adressé plusieurs mises en demeure rappelant l’obligation d’obtenir les autorisations requises avant toute intervention dans les parties communes (notamment son courrier recommandé du 22 avril 2024).

S’agissant des installations électriques, l’appelante soutient que :

Aucun élément de preuve ne permet d’établir que les goulottes électriques et installations qualifiées de sauvages lui seraient imputables ou seraient imputables à son locataire ou à son sous-locataire,

Le constat de commissaire de justice du 2 juillet 2024 se borne à constater l’existence de ces installations sans identifier leur auteur.

Elle soutient, en outre, avoir entrepris des démarches régulières en vue du remplacement du compteur électrique situé dans les parties communes, notamment après une étude réalisée par Enedis, et avoir sollicité l’autorisation nécessaire auprès de la copropriété. Elle estime contradictoire que le syndicat lui reproche des installations électriques irrégulières tout en s’opposant à un projet de mise aux normes de l’installation électrique et à la pose d’un compteur Linky.

Elle sollicite également que soit autorisée la pose d’un compteur Linky dans les parties communes au bénéfice des locaux dont elle est propriétaire.

Sur la demande d’infirmation des condamnations relatives aux nuisances sonores et olfactives, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du caractère anormal, excessif de ces nuisances.

Elle relève que le constat du 3 décembre 2024 :

Mentionne uniquement la présence de fortes odeurs de nourriture et les doléances de certains copropriétaires, sans démontrer que ces odeurs excéderaient les inconvénients normaux liés à l’exploitation d’un établissement de restauration rapide, activité au demeurant autorisée par le règlement de copropriété,

Ne permet pas d’identifier avec certitude l’origine des nuisances alléguées, dès lors qu’un autre commerce de restauration, exploité sous l’enseigne Adikto Poulet, est situé à proximité immédiate des locaux concernés et pourrait être à l’origine des odeurs dénoncées.

Elle fait également état d’un contexte conflictuel au sein de la copropriété, rappelant que le commerce Adikto Poulet aurait été victime de dégradations à caractère raciste et islamophobe ayant donné lieu à une plainte pénale, ce qui l’amène à s’interroger sur l’objectivité des accusations formulées à l’encontre des exploitants commerciaux concernés.

Elle souligne, par ailleurs, que les locaux sont équipés de hottes à charbon destinées à limiter les nuisances olfactives.

Concernant les nuisances sonores, elle soutient qu’aucune pièce ne permet d’établir qu’elles lui sont imputables.

Elle fait néanmoins valoir que, malgré l’absence de preuve de leur responsabilité, les sociétés Smart Invest, [Localité 2] Location et By Shop ont entrepris diverses démarches afin d’améliorer la situation, notamment en sollicitant à plusieurs reprises l’autorisation d’installer une gaine d’extraction en façade ainsi que différents aménagements techniques.

Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir refusé ces demandes, notamment pour des motifs esthétiques ou en raison d’un projet futur d’isolation extérieure, estimant que ce refus révèle une volonté de faire obstacle à l’exploitation commerciale des locaux plutôt que de rechercher une solution aux difficultés invoquées.

A titre subsidiaire, sur la garantie due par la société By Shop, elle fait valoir avoir constamment agi avec diligence afin de faire cesser les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires. Elle rappelle avoir adressé plusieurs mises en demeure à son locataire concernant les travaux réalisés sans autorisation, avoir sollicité des explications sur les coupures de chauffage et d’électricité alléguées et avoir entrepris des démarches auprès de la copropriété afin d’obtenir les autorisations nécessaires à la régularisation de la situation.

Elle soutient avoir mis en demeure son locataire de déposer la terrasse litigieuse avant même d’être officiellement interpellée par la régie et avoir envisagé des mesures coercitives pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.

Elle affirme ainsi n’avoir commis aucune carence dans la gestion de cette situation et considère que les troubles invoqués trouvent leur origine dans les agissements de la société By Shop, identifiée comme étant à l’origine des travaux litigieux.

Sur ce,

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Selon les articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales.

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, la cour relève que le syndicat des copropriétaires se prévaut du règlement de copropriété.

Elle retient que l’installation non autorisée de terrasse et les branchements électriques reprochés en parties communes n’ont pas été contestés par la société By Shop, locataire auprès de la société [Localité 2] location, elle-même locataire des locaux auprès de la SCI Smart Invest. Ils constituent un trouble manifestement illicite.

La décision ayant condamné la société By Shop mais également son bailleur la société [Localité 2] Location et la société propriétaire des lieux la société Smart Invest doit être confirmée en considération des obligations à leur charge.

La cour précise que la seule production d’un courrier du 22 avril 2024 que le propriétaire aurait adressé à sa locataire [Localité 2] location sans justifier d’un envoi en la forme recommandée ne suffit pas à dégager la responsabilité du copropriétaire.

La société [Localité 2] location ne démontre pas plus d’une intervention à l’encontre de son propre locataire pour obtenir le retrait de la terrasse et ne démontre pas lui avoir permis la disposition d’une installation électrique conforme, ne pouvant pas plus dégager sa responsabilité des initiatives prises par la société By Shop portant atteinte aux parties communes de l’immeuble.

Les parties s’accordent pour reconnaître que si les terrasses étaient présentes au jour de la décision de référé, elles ont ensuite été retirées. Ainsi nonobstant la confirmation de l’ordonnance, la cour relève que le litige a évolué et que tant la demande relative aux terrasses que celle relative aux branchements et raccordement électriques retirés sont devenues sans objet.

Le syndicat des copropriétaires s’est également plaint de nuisances subies par le voisinage et notamment olfactives.

Aucun contrat de bail entre la SCI Smart Invest et la société [Localité 2] Location n’est produit mais il n’est pas contesté que la société [Localité 2] location a loué au moins 3 parties des locaux de Smart Investi dont deux à la société By Shop sachant que l’activité serait la restauration rapide alors même que les locaux n’étaient pas adaptés notamment par absence de gaine d’extraction des airs viciés de cuisine.

Au regard des pièces produites, un autre des locaux est loué pour une activité de restauration rapide ne pouvant que générer des odeurs, ce, sous l’enseigne Adikto Poulet mais la société [Localité 2] Location n’a pas appelé, en la cause le locataire exploitant ce commerce, sans d’ailleurs s’en expliquer.

Les troubles sont certes contestés mais le syndicat des copropriétaires appuie ses affirmations par 11 attestations d’occupants de l’immeuble faisant notamment mention d’odeurs récurrentes de friture, cuisine y compris en parties privatives, nuisances sonores et vibrations d’une machine même la nuit, plusieurs des attestants évoquaient d’ailleurs des atteintes à leur santé. Il produit également une pétition signée notamment par 7 occupants du [Adresse 11] et 7 occupants du 115.

A ces pièces, s’ajoutent un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 décembre 2024 à 13h50 faisant état d’importantes odeurs de nourriture et de friture dans les parties communes de l’immeuble du rez-de-chaussée ainsi que dans l’escalier menant aux étages et ce, jusqu’au troisième étage.

La réalité des troubles subis et présentant le caractère de troubles manifestement illicite n’est pas matériellement contestable.

Selon les procès-verbaux de constat que la SCI [Localité 2] Location a fait dresser le 13 décembre 2025 et 14 avril 2026 sans mention d’horaires de la présence du commissaire de justice dans les locaux de la sandwicherie le 111 et d’Aditko, aucune opération de cuisson n’était constatée, les locaux paraissant d’ailleurs vides d’aliments.

Cette pièce ne prouve pas la cessation du trouble les autres jours d’autant qu’en ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires indique que les nuisances olfactives ont perduré dès lors que les opérations de cuisson sur place n’ont pas cessé. Elle produit en ce sens neuf attestations d’occupants de l’immeuble toutes établies en décembre 2025 et un procès-verbal de constat du 30 octobre 2025, donc après l’ordonnance dont appel.

Si ce procès-verbal est antérieur à celui qu’a fait dresser la SCI [Localité 2] Location, les attestations des occupants sont postérieures au procès-verbal de constat du 13 décembre.

2025.

La cour juge suffisamment établi l’existence d’un trouble manifestement illicite en ce que des locaux appartenant à la SCI Smart Invest et loués à la société [Localité 2] location, font l’objet en leur sein de cuisson générant des fumées graisses et odeurs sans extraction conforme à la réglementation.

La persistance de la violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 par la SCI Smart Invest n’est pas sérieusement contestable. La locataire, la société [Localité 2] Location qui a loué des locaux destinés à la restauration rapide sans être adaptés à la cuisson ne peut pas plus sérieusement contester sa responsabilité ni demander la garantie d’un locataire.

Il n’est ni prouvé que les nuisances olfactives ne seraient imputables qu’à l’activité de la société By Shop, ni que celle-ci serait liée contractuellement à l’exploitant de l’enseigne d’Aditko qui n’est pas dans la cause. Elle ne peut donc être retenue responsable du fait de ce tiers et condamnée à la cessation d’un trouble pouvant au-moins pour partie être occasionné par ce tiers.

En conséquence, la cour confirme le premier juge en la seule condamnation prononcée à l’encontre de la société copropriétaire et de sa locataire.

La cour infirme sur la condamnation de la société By Shop rejette les demandes à son encontre au titre des nuisances olfactives et activité de cuisson.

La cour confirme la décision attaquée sur l’astreinte nécessaire au regard de l’espèce, sauf à l’encontre de la société sous locataire By Shop.

Sur la demande reconventionnelle de la société Smart Invest :

La société Smart Invest demande à être autorisée à procéder à la pose d’un compteur Linky, dans les parties communes, afférents aux locaux dont elle est propriétaire. Elle indique que la configuration des locaux commerciaux explique la nécessité pour permettre leur exploitation normale, de disposer de plusieurs compteurs électriques distincts.

Le syndicat des copropriétaires répond que dans sa configuration initiale le local du rez-de-chaussée a été raccordé à l’électricité et disposait d’un compteur et que le fait qu’un sous-locataire ait décidé en violation des règles de droit de diviser le local en quatre petits lots n’ouvre pas droit aux propriétaires à l’installation de quatre compteurs.

Sur ce,

La cour juge que la pose de plusieurs compteurs Linky dans les parties communes relève de l’autorisation de la copropriété en l’absence de toute démonstration d’un trouble manifestement illicite ou de dommage imminent. La contestation est par ailleurs sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

La cour confirme la décision attaquée sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

À hauteur d’appel, la cour condamne in solidum la société Smart Invest et la société [Localité 2] Location aux dépens et en équité à payer au syndicat des copropriétaires qui a assumé la charge de plusieurs procès-verbaux de constat en plus des frais d’avocat, la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application du même article au profit de la société By Shop.

Enfin, les autres parties étant condamnées aux dépens, leur demande au titre des frais irrépétibles ne peuvent qu’être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

La cour d’appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a :

– condamné la société By Shop à mettre un terme aux mettre un terme aux nuisances subies sur place par le voisinage, notamment olfactives, cesser ou faire cesser toute activité de cuisson dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Adresse 11],

– prononcé une astreinte à l’encontre de la société By Shop,

– condamné la société By Shop à garantir les sociétés Smart Invest et [Localité 2] Location des condamnations prononcées à leur encontre,

Statuant à nouveau,

Rejette les demandes à l’encontre de la société By Shop au titre des nuisances aux voisinage notamment olfactives et par activité de cuisson, et au titre d’une obligation à garantir,

Confirme la décision attaquée pour le surplus sauf à constater que les demandes de condamnation à la dépose des terrasses et des installations electriques sont devenues sans objet à hauteur d’appel.

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Smart Invest et la société [Localité 2] Location aux dépens à hauteur d’appel,

Condamne in solidum la société Smart Invest et la société [Localité 2] Location à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 2], la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande sur le moment de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT