Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2026

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/19753 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMLUU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Novembre 2025 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 24/11052

APPELANTE

Madame [R] [X] épouse [G] née le 13 Mars 1948 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

INTIMES

Monsieur [U] [Z] né le 24 Janvier 1935 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillant

Assignation devant la cour d’appel de Paris – pôle 4 chambre 2- en date du 29 décembre 2025 par procés verbal de recherches infructueuese conformément à l’article 659 du code procédure civile

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société JOCELYNE BERANGER CONSULTANT, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 388 860 231,, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté et assisté de Me Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1506

SCI DU [Adresse 1] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 528 822, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de Me Véronique BOLLANI de la SELARL FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 substituée par Me Cyrile CAMBON, avocat au barreau de PARIS

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [Q] [G] née le 19 juillet 2003 à [Localité 5] ( Russie),

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée et assistée de Me Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

Monsieur [J] [G] né le 3 août 2001 à [Localité 5] ( Russie),

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de Me Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

SCI IMMOBILIERE GERVAIS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 333 708 386, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée et assistée de Me Véronique BOLLANI de la SELARL FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 substituée par Me Cyrile CAMBON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O], [M], [E] [K] en sa qualité de mandataire commun de Madame [L] [K], Monsieur [F] [K], Madame [W] [A] [K] et Monsieur [O] [K]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Localité 9] USA

représenté et assisté de Me Véronique BOLLANI de la SELARL FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 substituée par Me Cyrile CAMBON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

– PAR DÉFAUT

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [N] [Z], M. [B] [Z], Mme [V] [C] sont nu-propriétaires au sein de cet immeuble, chacun pour un tiers, des lots n°124, 126 et 128 dont jouit M. [U] [Z] en qualité d’usufruitier. Ce dernier a été désigné mandataire commun.

La société civile immobilière du [Adresse 1] est propriétaire du lot n° 5.

Les lots principaux n°5 et 126 correspondent à des appartements desservis par l’escalier A de l’ensemble immobilier.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] a, le 10 juillet 2024, approuvé les résolutions suivantes :

– résolution n° 10 : autorisation donnée aux propriétaires des lots 5, 21, 111, 126, 127, 136, 139, 147 et 148 de réaliser les travaux suivants : réfection du sol de la courette A, qui sera relevé et recevra une étanchéité et un revêtement, avec mise à niveau du couloir qui recevra également un revêtement de sol ; transformation des croisées des lots qui seront desservis par l’ascenseur en portes-fenêtres avec suppression des allèges maçonnées ; installation d’un ascenseur dans la courette de l’escalier A, le tout sous certaines conditions ;

-résolution n° 11 : approbation du tableau de répartition du coût des travaux d’installation de l’ascenseur dans la courette A entre les seuls propriétaires des lots 5, 21, 111, 126, 127, 136, 139, 147 et 148 ;

– résolution n° 12 : approbation du tableau de répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement de l’ascenseur dans la courette A entre les seuls propriétaires des lots 5, 21, 111, 126, 127, 136, 139, 147 et 148 ;

– résolution n° 13 : autorisation donnée aux propriétaires des lots 5, 21, 111, 126, 127, 136, 139, 147 et 148 de travaux de couverture de la courette A, par une verrière au-dessus de la machinerie de l’ascenseur, sous certaines conditions.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 septembre 2024, Mme [R] [G] a, en qualité de ’propriétaire d’un lot de copropriété composé d’un appartement situé au 1er étage (de) l’immeuble’, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 4ème, afin d’obtenir notamment l’annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 4ème du 10 juillet 2024.

Par conclusions notifiées le 31 décembre 2024, M. [U] [Z], en qualité de ’mandataire commun de M. [N] [Z], M. [B] [Z] et Mme [V] [C]’ et la société civile immobilière du [Adresse 1] sont intervenus volontairement à l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’un incident visant à voir déclarer Mme [R] [G] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale du 10 juillet 2024.

Par ordonnance contradictoire du 13 novembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré Mme [R] [G] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] tenue le 10 juillet 2024,

– condamné Mme [R] [G] aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de Forestier – Hinfray SCP d’Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– condamné Mme [R] [G] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

· 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] tenue le 10 juillet 2024,

· 1 500 euros à M. [U] [Z], en qualité de mandataire commun du démembrement du droit de propriété sur les lots n° 124, 126 et 128, et à la société du [Adresse 1],

– débouté Mme [R] [G] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [G] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 27 novembre 2025.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 février 2026, par lesquelles Mme [R] [G], appelante, Mme [Q] [G] et M. [J] [G], intervenants volontaires, invitent la cour, au visa des articles 23 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 31, 54, 554, 555 et 700 du code de procédure civile, à :

– déclarer recevables Mme [Q] [G] et M. [J] [G] en leur intervention volontaire,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] , M. [U] [Z] et la société du [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– déclarer Mme [R] [G] recevable en sa demande d’annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] en date du 10 juillet 2024,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 4ème, M. [Z] et la SCI du [Adresse 1] à payer à Mme [R] [G] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 31 mars 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], intimé, demande à la cour, au visa des articles 23 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 122 et 789 du code de procédure civile, de :

– déclarer Mme [R] [G], mal fondée en son appel, la débouter de l’ensemble de ses demandes,

– déclarer M. [J] [G] et Mme [Q] [G] irrecevables et subsidiairement mal fondés en leur intervention volontaire,

– confirmer l’ordonnance,

y ajoutant,

– condamner Mme [R] [G] aux dépens d’appel, ainisi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 18 juin 2026, par lesquelles la société civile immobilière du [Adresse 1], intimée, la société civile immobilière Saint Gervais et M. [O] [K] ès qualités de mandataire commun de Mme [L] [K], M. [F] [K], Mme [W] [A] [K] et M. [O] [K], intervenants volontaires, demandent à la cour, au visa des articles 23 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 31, 32, 122, 126, 330 et 554 du code de procédure civile, de :

– déclarer la société Saint Gervais et M. [K] recevables en leur intervention volontaire,

– débouter Mme [R] [G] de son appel,

– débouter Mme [Q] [G] et M. [J] [G] de leur intervention volontaire en cause d’appel,

– confirmer l’ordonnance,

y ajoutant,

– condamner solidairement ou in solidum Mme [R] [G], Mme [Q] [G] et M. [J] [G] à leur payer à chacun d’eux 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement ou in solidum Mme [R] [G], Mme [Q] [G] et M. [J] [G] aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la Scp Fh Avocats & Associes prise en la personne de Maître [P], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

L’intervention volontaire de la société civile immobilière Saint Gervais et de M. [O] [K] ès qualités de mandataire commun de Mme [L] [K], M. [F] [K], Mme [W] [A] [K] et M. [O] [K] n’est pas contestée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Moyens des parties :

Mme [R] [G], Mme [Q] [G] et M. [J] [G] maintiennent en premier lieu que Mme [R] [G] a, en tant qu’usufruitière disposant de la jouissance exclusive du bien démembré, qualité à contester seule les résolutions litigieuses car celles-ci portent directement atteinte au droit de jouissance dont elle dispose (la création de l’ascenseur et de la verrière reviendrait à obstruer la fenêtre de l’appartement), de sorte qu’elle dispose d’ un intérêt légitime à agir pour protéger son droit en application de l’article 31 du code de procédure civile.

Ils fondent leur position en invoquant un arrêt de la cour d’appel de Paris prononcé le 26 juin 2008 (Cour d’appel de Paris, 23ème ch. sect. B, 26 juin 2008, n° 07/14976), et estime que la jurisprudence n’opère aucune distinction selon la nature des travaux en cause (Civ. 1ère , 4 juillet 2007, n° 06-16.702). Ils font valoir que, en tout état de cause, les travaux objets des résolutions litigieuses (installation d’un ascenseur) ne relèvent pas du champ des travaux de grosses réparations visés par l’article 606 du code civil pour être des travaux d’amélioration devant être supportés par l’usufruitier (CA [Localité 4], 23ème chambre, sect.B, 26

avril 1983, jurisdata n° 1983-023254).

Ils maintiennent en deuxième lieu qu’en tout état de cause, Mme [R] [G] dispose d’un mandat de représentation, mandat dont le syndicat des copropriétaires avait été informé et qui avait jusqu’à présent manifestement admis par le syndicat des copropriétaires alors que le syndic est informé du démembrement de propriété depuis 2022, comme cela ressort de :

– du fait qu’il n’a convoqué que Mme [R] [G] aux assemblées générales, et non les nus-propriétaires,

– du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, dans lequel ne figure que le nom de Mme [R] [G], ses enfants n’étant nullement mentionnés pour ne pas avoir été convoqués,

– du fait que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse a été notifié à Mme [R] [G] le 12 juillet 2024 et n’a été notifié à ses enfants que le 30 janvier 2025, après délivrance de l’assignation le 10 septembre 2024.

Ils maintiennent que l’article 23 de la loi de 1965 précité ne prévoit aucune exigence formelle quant à la désignation du mandataire commun dans le cadre d’un démembrement de propriété de sorte que l’accord verbal conclu en l’espèce est valable, étant au surplus exposé que Mme [Q] [G] et M. [J] [G] ne contestent absolument pas la procédure en cours, ceux-ci étant tous deux fermement opposés à la création de l’ascenseur litigieux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème, la société civile immobiliere du [Adresse 1], la SCI Saint Gervais et M. [O] [K] ès qualités maintiennent, au visa notamment des dispositions des articles 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, que Mme [G] est irrecevable en ses demandes dès lors qu’elle a formé lesdites demandes en son nom et non pour le compte des nus-propriétaires, alors qu’elle est usufruitière et ne pouvait donc agir sans avoir été désignée en qualité de mandataire commun ou sans former l’action avec les nuspropriétaires.

En droit, ils font valoir que la jurisprudence citée par Mme [G] (Cour d’appel de Paris du 26 juin 2008 RG n°07/14976), outre qu’elle précise que l’usufruitier doit être considéré ’comme un copropriétaire au sens de l’article 42 de la loi précitée, au moins pour ce qui ne concerne pas les travaux visés à l’article 606 du code civil’, a depuis lors été abandonnée par un arrêt postérieur de la même cour du 27 janvier 2021 (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 27 janvier 2021, n°17/13523), dont le pourvoi a été rejeté comme n’étant manifestement pas de nature à entraîner la cassation (Civ. 3ème , 1er juin 2022, pourvoi n°21-16.028).

Ils font valoir que cette jurisprudence a été appliquée par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille prononcée le 4 mars 2025, à une situation régie par les dispositions de l’article 23 de la loi de 1965 dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 dont il ressort que le principe suivant lequel, à défaut d’accord, le nu-propriétaire représente l’usufruitier, suffit à écarter tout droit personnel de l’usufruitier à contester une assemblée générale dès lors qu’il ne peut pas justifier de sa qualité de mandataire commun.

En fait, ils exposent que :

– [I] [G], avec lequel [R] [G] était mariée sous le régime de la séparation de biens pure et simple,

– depuis le décès de son mari, le 30 août 2021, Mme [G] est usufruitière desdits lots et ses enfants sont nus-propriétaires,

– le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse a été régulièrement notifié à Mme [R] [G], qui l’a reçu le 13 juillet 2024 ainsi qu’aux nu-propriétaires, qui n’ont formé aucune contestation,

– l’intérêt à agir invoqué par Mme [G] au visa de l’article 31 du code de procédure civile ne se confond pas avec la qualité à agir, cette dernière étant requise en matière de contestation de résolutions d’assemblée générale.

La société civile immobilière [Adresse 1], la SCI Saint Gervais et M. [O] [K] ès qualités ajoutent que :

– la notification de transfert de propriété se concluait par la phrase suivante :

’Je vous prie d’adresser l’ensemble de vos correspondances à la conjointe survivante, Mme [R] [G]’, sans contenir aucune désignation d’un mandataire commun,

– les attestations des enfants de Mme [G] ont manifestement été établis pour les seuls besoins de la cause, postérieurement à l’incident soulevé ;

surtout, ces courriers ont été établis postérieurement à la date à laquelle M. [J] [G] et Mme [Q] [G] ont été forclos à agir suite à la notification qui leur a été faite du procès-verbal de l’assemblée générale (respectivement, les 2 et 4 avril 2025) ; enfin, la référence dans ces courriers du 19 juin 2025 à un mandat ’expressément’ donné par les enfants de Mme [G] à celle-ci suffit à écarter toute idée d’un quelconque mandat tacite

pour la période antérieure.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, ’constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ’les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procèsverbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée

générale’.

L’alinéa 3 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020 et donc applicables à la date de l’assemblée générale, prévoit que : ’en cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nupropriétaire.

En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic’.

En l’espèce, il ressort de la notification du transfert de propriété prévue par l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, réalisé par courrier de Maître [H] au syndic le 19 mars 2024 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] ) que :

– les lots n° 122, 123 et 140 étaient la propriété de M. [I] [G], avec lequel [R] [G] née [X] était mariée sous le régime de la séparation de biens pure et simple,

– que, suite au décès de M. [I] [G], survenu le 30 août 2021, a été reçue, le 21 février 2022, une attestation de propriété concernant les lots précités aux termes de laquelle M. [G] avait, aux termes d’un acte notarié reçu le 7 février 2017, fait donation au profit de Mme [G] ’de tout ou partie de l’une des quotités disponibles qui seront permises entre

époux par la législation en vigueur au jour du décès, soit de la pleine propriété de la quotité disponible ordinaire, soit d’un quart en pleine propriété et de trois quarts en usufruit, soit de l’usufruit, de tous les biens composant la succession, le tout à son choix exclusif’ ; que ladite attestation mentionne que la dévolution s’établit comme suit :

Mme [R] [X] veuve [G], conjoint survivant, donataire en vertu de l’acte sus-énoncé ;

M. [J] [G], né le 3 août 2021, et Mme [Q] [G], née le 19 juillet 2003, ses enfants, habiles à se dire et porter héritier pour le tout, sauf à tenir compte des droits du conjoint survivant,

– que ladite notification ne précise pas les attributions en nu-propriété et usufruit.

Il ressort du relevé de propriété délivré le 22 avril 2025 que Mme [G] est usufruitière des lots n° 122, 123 et 140, dont ses enfants sont nus-propriétaires (pièce syndicat n° 6).

Sur la qualité à agir seule de Mme [R] [X] veuve [G]

Comme l’a dit la première juge, l’ incident porte, en premier lieu, non pas sur l’intérêt à agir de Mme [G] pour la défense de la jouissance des lots dont elle a l’usufruit, mais sur la question distincte de sa qualité à agir, seule, en contestation des résolutions litigieuses, et par voie de conséquence, sur la justification de sa qualité de ’copropriétaire’ au sens des dispositions de l’article 42 précitées.

A cet égard, les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 régissent la représentation des lots grevés d’un usufruit. Elles déterminent la personne ayant qualité pour représenter le nu-propriétaire et l’usufruitier à l’assemblée générale et y voter, les dispositions de l’alinéa 3 devant être lues eu égard aux dispositions de l’alinéa 1er qui, traitant du cas d’instinct des lots attribués à des personnes ayant constitué une société propriétaire desdits lots, mentionne que chaque associé ’participe (’) à l’assemblée’. Elles désignent ainsi la personne ayant qualité pour voter à l’assemblée générale, et donc, la personne ayant la qualité de ’copropriétaire’ au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, et ce, dans des termes clairs : si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas d’accord entre eux pour désigner leur représentant, le nu-propriétaire est le représentant. Il s’en déduit que l’usufruitier ne peut pas agir seul en contestation d’une assemblée générale dès lors qu’il n’a pas qualité de mandataire commun du démembrement du droit de propriété constitué par la nu propriété et l’usufruit.

Dès lors, Mme [G] ne peut prétendre avoir qualité à agir seule et sans mandat de représentation en contestation des résolutions critiquées.

Les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient la représentation par le nu-propriétaire ’à défaut d’accord’ n’exigent pas un accord écrit et n’excluent pas la possibilité pour les personnes intéressées de se consentir un mandat tacite. A cet égard, la notification du transfert de propriété prévue par l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, réalisé par courrier de Maître [H] au syndic le 19 mars 2024 (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] ) ne mentionne aucun mandat de représentation ’ ce qui n’est au demeurant pas contesté par Mme [G]. Le notaire conclut son courrier en indiquant ’je vous prie d’adresser l’ensemble de vos correspondances à la conjointe survivante, Mme [R] [G]’. Si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir, depuis lors, systématiquement uniquement convoqué Mme [G] aux assemblées générales et avoir notifié à elle seule les procès-verbaux desdites assemblées, à l’exception de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale contestée réalisée en cours d’instance en 2025 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), il n’en reste pas moins que ce courrier du notaire, qui n’est pas un mandat express, ne vaut pas davantage mandat tacite donnée à Mme [R] [G] pour représenter le démembrement du droit de propriété constitué par la nu propriété et l’usufruit, puisqu’un mandat express a été donné le 19 juin 2025.

A cet égard les courriers intitulés ’objet : désignation de Mme [R] [G] en qualité de mandataire commun du démembrement de propriété’ signées le 19 juin 2025 par M. [J] [G] et Mme [Q] [G] (pièces consorts [G] n° 1 et 2) aux termes desquelles ceux-ci exposent ’confirmer avoir expressément donné mandat à Mme [R] [G], usufruitière desdits lots, pour administrer et représenter les intérêts des nus-propriétaires et du démembrement de propriété en général dans le cadre de ses rapports avec le syndicat des copropriétaire, (..) et être parfaitement informé(s) de la procédure en cours en annulation des délibérations litigieuses de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024 initiée par Mme [R] [G] en sa qualité de mandataire commun, pour l’avoir autorisée à agir en ce sens pour mon compte’ , s’ils démontrent l’absence de tout conflit entre l’usufruitier et nus-propriétaires et l’accord des nus-propriétaires pour que l’usufruitière représente le démembrement du droit de propriété et agissent en leurs noms, sont postérieurs à l’assignation du 6 septembre 2024 et ont été rédigés plus de deux mois après la notification qui leur a été faite du procès verbal de assemblée générale du 10 juillet 2024 comme il sera expliqué plus loin.

Surtout, comme l’a dit la première juge, Mme [G] a fait délivrer son assignation en son nom, en qualité de ’propriétaire d’un lot de copropriété composé d’un appartement situé au 1er étage (de) l’immeuble’, et non en qualité de mandataire commun du démembrement du droit de propriété constitué par la nu propriété et l’usufruit, sans mentionner aucunement la situation du lot grevé d’un usufruit, sa qualité d’usufruitière ou l’existence des nus-propriétaires.

Elle n’a donc pas exercé l’action au nom du démembrement du droit de propriété constitué par la nu propriété et l’usufruit mais à titre personnel.

Mme [R] [G] oppose que les dispositions de l’article 54 du code de procédure civile ont été respectées, mais en réalité la fin de non recevoir est tirée de son défaut de qualité à agir et non d’une absence de respect des mentions légales prescrites à peine de nullité de l’assignation. Ce moyen est inopérant.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré Mme [R] [X] veuve [G] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] tenue le 10 juillet 2024.

Sur les courriers du 19 juin 2015 et l’intervention volontaire de Mme [Q] [G] et M. [J] [G] devant la cour

Il résulte de l’article 126 du code de procédure civile que ’dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue’.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance’;

En l’occurrence le procès-verbal de l’assemblée générale a été régulièrement notifié :

– à M. [J] [G], qui a été avisé du courrier le 1er févier 2025 mais ne l’a pas retiré à la Poste (pièces n°11 à 14) ;

– à Mme [Q] [G], qui n’habitait plus à l’adresse indiquée dans la notification de transfert de propriété du 22 février 2022, seul domicile porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires, où la notification a été tentée le 3 février 2025 (pièces n°11 à 13 et 15).

Il a été dit plus haut que Mme [R] [G] n’a pas qualité à agir seule, sauf à démontrer qu’elle était mandataire commun du démembrement, ce qu’elle n’a pas allégué dans son assignation du 6 septembre 2024 (pièce SCI [Adresse 7] n°20).

De plus Mme [Q] [G] et M. [J] [G] étaient eux-mêmes forclos à agir à la date à laquelle le juge de la mise en état a statué sur la fin de non-recevoir, de sorte qu’aucune régularisation de la procédure n’était possible.

Les attestations signées le 19 juin 2025 par M. [J] [G] et Mme [Q] [G] (pièces consorts [G] n° 1 et 2) aux termes desquelles ceux-ci exposent ’confirmer avoir expressément donné mandat à Mme [R] [G], usufruitière desdits lots, pour administrer et représenter les intérêts des nus-propriétaires et du démembrement de propriété en général dans le cadre de ses rapports avec le syndicat des copropriétaire, (..) et être parfaitement informé(s) de la procédure en cours en annulation des délibérations litigieuses de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2024 initiée par Mme [R] [G] en sa qualité de mandataire commun, pour l’avoir autorisée à agir en ce sens pour mon compte’ sont tardifs, de même que leur intervention volontaire devant la cour notifiée par conclusions notifiées le 4 février 2026, alors que :

– le droit d’agir de M. [J] [G] contre l’assemblée générale du 10 juillet 2024 était éteint depuis le 2 avril 2025, c’est-à-dire 2 mois après le lendemain de la première présentation de la notification du procès-verbal, datée du 1er février 2025 (pièce SCI du [Adresse 1] n°14, pièces syndicat n° 4 et 5) ;

– le droit d’agir de Mme [Q] [G] contre la même assemblée générale était éteint depuis le 4 avril 2025, c’est-à-dire 2 mois après le lendemain de la première présentation de la notification du procès-verbal, datée du 3 février 2025 (pièce SCI du [Adresse 1] n°15, pièces syndicat n° 4 et 15).

Ces courriers, émanant de M. [J] [G] et Mme [Q] [G] dont le droit d’agir était forclos à la date de leur établissement, ne peuvent pas avoir eu pour effet de rendre recevable la demande formée par Mme [R] [G] ne disposant pas, par elle-même, de la qualité à agir requise.

L’intervention volontaire M. [J] [G] et Mme [Q] [G] devant la cour, elle même tardive, et donc irrecevable, pour avoir été formalisée plus de deux mois après la notification qui leur a été faite du procès verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2024, ne peut pas faire disparaître la cause ayant justifié la déclaration d’irrecevabilité des demandes formées par Mme [R] [G].

M. [J] [G] et Mme [Q] [G] doivent être déclarés irrecevables en leur intervention volontaire visant à voir écarter l’irrecevabilité de la demande de Mme [R] [G] en annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale du 10 juillet 2024.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [R] [G], Mme [Q] [G] et M. [J] [G], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

– au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] : 2.000

€,

– à la SCI du [Adresse 7], la SCI Saint Gervais et M. [O] [K], globalement 2.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [R] [G], Mme [Q] [G] et M. [J] [G].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Reçoit la société civile immobilière Saint Gervais et M. [O] [K] ès qualités de mandataire commun de Mme [L] [K], M. [F] [K], Mme [W] [A] [K] et M. [O] [K] en leur intervention volontaire devant la cour ;

Déclare irrecevables M. [J] [G] et Mme [Q] [G] en leur intervention volontaire devant la cour visant à voir écarter l’irrecevabilité de la demande de Mme [R] [G] en annulation des résolutions n° 10 à 13 de l’assemblée générale du 10 juillet 2024 ;

Condamne Mme [R] [G], Mme [Q] [G] et M. [J] [G] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

– au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] : 2.000 €,

– à la SCI du [Adresse 7], la SCI Saint Gervais et M. [O] [K], globalement: 2.000 € ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,