Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 2, 21 octobre 2026, RG n° 22/12321

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12321 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCG6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2022 -Tribunal de proximité de PARIS RG n° 11-21-2210

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires dde l’immeuble [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice le CABINET SAINT LAMBERT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 352 728 935, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109

INTIMEE

Mme [F] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P498

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

FAITS & PROCÉDURE

Mme [F] [N] est propriétaire des lots n°32 et 104 (un appartement et une cave) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le satut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [F] [N] a été mise en demeure le 16 juin 2020 de régler le montant des charges dont elle était redevable.

Par acte d’huissier du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 13ème, a assigné Mme [F] [N] devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

– 3.282,75 € au titre de l’arriéré des charges, travaux et frais, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 916,28 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

– 1.800 € de dommage-intérêts,

– 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens.

En cours de procédure le syndicat a actualisé sa demande, sollicitant au terme des ses dernières écritures du 1er octobre 2021, la condamnation de Mme [N] à lui payer les sommes de :

– 8.812,86 € au titre de l’arriéré des charges, travaux et frais, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.214,51 euros à compter de la mise en demeure du 16 juin 2020, sur la somme de 3.282, 75 € à compter de l’assignation du 2 février 2021, sur la somme de 5.896,49 € à compter de la signification du 19 mars 2021 et à compter l’assignation pour le surplus,

– 1.000 € de dommage-intérêts.

Il a maintenu le reste des demandes initiales.

Mme [F] [N] a demandé que des explications claires lui soient données par le syndic sur le montant dû, fait valoir que des paiements qu’elle a effectués n’ont pas été pris en compte au décompte produit et sollicité des délais de paiement. Elle a demandé également l’annulation des frais de contentieux et d’honoraires d’avocat qui n’ont été engagés que par suite de la défaillance du syndicat à lui expliquer le montant des sommes dues.

Par jugement contradictoire du 6 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes,

– débouté Mme [F] [N] de sa demande de complément des sommes versées au syndicat des copropriétaires,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5]

aux dépens,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 27 mars 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de complément des sommes qui lui ont été versées formulée par Mme [N],

– infirmer le jugement pour le surplus,

– déclarer que Mme [N] n’a pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont elle est redevable au 1er trimestre 2025, à savoir la somme de 10 098,92 euros,

– condamner Mme [N] à lui payer la somme de 10 098,92 euros, arrêtée au 27 mars 2025, se décomposant comme suit :

– charges de copropriété impayées du 07/08/2019 au 27/03/2025 …….. 21 865,66 euros,

– frais de recouvrement engagés du 07/08/2019 au 27/03/2025 …………12 871,63 euros,

– versements de Mme [N] du 07/08/2019 au 27/03/2025 ………. – 18 450,00 euros,

– régularisation de charges au profit de Mme [N] du 07/08/2019 au 27/03/2025 – 6 188,37 euros

total dû au 27/03/2025 : 10 098,92 euros,

outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juin 2020 sur la somme de 2 214,51 euros, les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 2 février 2021 sur la somme de 3 282,75 euros, les intérêts au taux légal à compter des conclusions signifiées le 19 mars 2021 pour la somme de 5 896,49 euros et les intérêts au taux légal pour le surplus, jusqu’au parfait paiement,

– faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

– condamner Mme [N] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

– condamner Mme [N] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2023, par lesquelles Mme [F] [N], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

à titre principal,

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,

– rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel,

à titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour devait considérer la créance du syndicat des copropriétaires certaine et exigible,

– constater qu’elle n’est en réalité redevable d’aucune somme à l’égard du syndicat des copropriétaires,

– rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel,

à titre infiniment subsidiaire,

– lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement des charges de copropriété,

en tout état de cause,

– condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ’Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5’.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [F] [N] des lots 32 et 104,

– les procès verbaux des assemblées générales des :

19 mars 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

19 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

18 janvier 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et les comptes travaux,

22 juin 2011 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

27 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et les comptes travaux répartiteurs de chauffage,

5 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et votant le budget prévisionnel 2024,

11 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2025,

– les attestations de non recours des assemblées générales 2018, 2019, 2021, 2022

– le [Localité 6] Livre du 1er janvier au 17 juillet 2019,

– les appels trimestriels de charges et travaux du 1er juillet 2019 (3ème trimestre 2019) au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025)

– la répartition individuelle des charges et travaux 2019, 2020, 2021, 2022, 2023

– la liste des dépenses des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

– le décompte des sommes dues aux 27 septembre 2022 et 27 mars 2025,

– les justificatifs des frais,

– le contrat de syndic.

Sur la demande du syndicat en première instance

En première instance le syndicat sollicitait dans son assignation la somme de 3.282,75 € arrêté au 1er octobre 2020 et dans ses dernières conclusions la somme de 8.812,86 € arrêté au 1er octobre 2021. Cependant, si ces deux sommes tiennent compte des versements effectués par Mme [N], elles comprennent également des sommes relevant des frais de recouvrement, des honoraires de syndic et d’avocat et des dépens (frais d’huissier).

Il convient d’abord de rechercher s’il existait à ces deux dates un arriéré de charges, hors frais qui ne peuvent être étudiés que dans un second temps.

Les appels de charges et les appels de régularisation, de même que les remboursement de charges venant au crédit du compte sont justifiés par les pièces produites :

– les procès verbaux des assemblées générales qui ont approuvés les comptes 2017, 2018, 2019 et 2020 et 2021,

– les attestations de non recours des assemblées générales 2018, 2019, 2021, 2022

– l’extrait du [Localité 6] Livre du 1er janvier au 17 juillet 2019,

– la répartition individuelle des charges et travaux 2019, 2020 et 2021,

– la liste des dépenses des années 2019, 2020 et 2021.

Il n’y a pas de certification de non recours pour l’assemblée générale de 2020. Cependant une assemblée générale est valable tant qu’elle n’a pas été annulée.

Pour la période du 1er juillet 2019 au au 1er octobre 2020, Mme [N] fait valoir que le syndicat a omis de tenir compte de 4 virements :

– 25 mars 2019 : 500 € (pièce [N] n° 2) : en réalité cette somme figure au crédit du compte de Mme [N] à la date du 1er août 2019 sous l’intitulé ’régul virt du 26/03/2019’ (pièces syndicat n° 5, 15 et 16) ;

– 6 avril 2019 : 550 € (pièce [N] n° 3) : dans le [Localité 6] Livre du 1er janvier 2019 au 17 juillet 2019 cette somme a été portée au crédit du compte de Mme [N] à la date du 8 avril 2019 faisant apparaître un solde débieur de 1.647,85 € à la date du 17 juillet 2019 (pièce syndicat n° 6) ;

– 7 aout 2019 : 1184 € : ce virement est justifié par le relevé de compte de Mme [N] (pièce [N] n° 4) et cette dernière a informé le syndic de son absence de prise en compte par courriel du 23 mars 2021 (pièce [N] n° 6). Ce versement, omis par le syndic, doit venir en déduction de la créance du syndicat.

– 7 décembre 2019 : 300 € (pièce [N] n° 5) : cette somme a été inscrite au crédit du compte de Mme [N] le 9 décembre 2019 (pièces syndicat n° 5, 15 et 16).

Il y lieu ensuite de déduire de la créance du syndicat au titre des charges les frais de recouvrement, les frais de syndic et les frais relevant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile sur lesquels il sera statué plus loin :

– du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2020 :

15 mai 2020 : relances : 54 €,

¿16 juin 2020 mise en demeure : 180 €

8 juillet 2020 : honoraires contentieux : 240 €,

total : 474 €

Le montant de l’arriéré des charges proprement dit pour cette période s’établit à 3.282,75 – 1.184 – 474 = 1.624,75 €.

Il s’en suit que l’assignation en paiement des charges était justifiée à hauteur de 1.624,75€

– du 31 décembre 2020 au 1er octobre 2021 :

¿19 janvier 2021 : SCP Ranvoise assignation : 106,27 €,

19 mars 2021 : SCP Ranvoise acte huissier : 75,19 €,

6 avril 2021 : honoraires constitution dossier : 264 €,

6 mai 2021 : HP&A rédaction conclusions : 300 €,

6 mai 2021 : honoraires contentieux P/[N] : 276 €,

15 juin 2021 : HP&A RGT TVA Facture n° 26309 : 60 €,

24 juin 2021 : HP&A procédure recouvrement : 906 €,

7 juillet 2021 : honoraires contentieux : [Immatriculation 1] : 207 €,

21 septembre 2021 : honoraires contentieux : [Immatriculation 2] : 207 €,

total : 2.404,46 €.

Le montant de l’arriéré des charges proprement dit pour cette période s’établit à 8.812,86 – 3.282,75 – 2.404,46 = 3.125,65 €.

Pour l’ensemble de la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2021 le montant de l’arriéré des charges proprement dit s’établit à :

1.624,75 + 3.125,65 = 4.750,40 €,

ou :

8.812,86 – [1.184 + 474 + 2.404,46] = 4.750,40 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges.

Mme [F] [N] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.750,40 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du :

– 2 février 2021, date de l’assignation, sur la somme de 1.624,75 €,

– du 6 mai 2022, date du jugement, sur le surplus.

Selon l’article 1343-2 du code civil ’les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise’.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 2 février 2021.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts doit être ordonnée par application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’actualisation de la demande du syndicat des copropriétaires en cause d’appel

Suivant décompte arrêté au 27 mars 2025 (pièce syndicat n° 16 bis), le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 10.098,92 – 8.812,86 = 1.286,06 € couvrant la période du 22 octobre 2021 au 27 février 2025 et incluant les 3 appels de fonds du 1er janvier 2025 (mise en conformité RCP, appel de fonds Alur T1 2025 et appel de fonds charges courantes du 1er trimestre 2025) et les derniers versements de Mme [N] de 350 € chacun des 27 janvier 2025 et 27 février 2025.

Les appels de charges et les appels de régularisation, de même que les remboursement de charges venant au crédit du compte sont justifiés par les pièces produites :

– les procès verbaux des assemblées générales qui ont approuvés les comptes 2021, 2022 2023 et voté les budgets prévisionnels 2024 et 2025

– les attestations de non recours des assemblées générales 2021 et 2022

– la répartition individuelle des charges et travaux 2021, 2022 et 2023,

– la liste des dépenses des années 2021, 2022, 2023,

– les appels trimestriels de charges et travaux du 1er trimestre 2022 au 1er janvier 2025 (1er trimestre 2025),

– le décompte des sommes dues 27 mars 2025 qui comporte au crédit du compte les remboursements de charges et les versements de Mme [N].

Il n’y a pas de certification de non recours pour les assemblées générales de 2023 et 2024. Cependant une assemblée générale est valable tant qu’elle n’a pas été annulée.

Il y lieu d’abord de déduire de la créance du syndicat au titre des charges les frais de recouvrement, les frais de syndic et les frais relevant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile sur lesquels il sera statué plus loin :

– 22 octobre 2021 : HP&A signification 10/2021: 1.061,56 €

– 15 décembre 2021 : honoraires contentieux [Immatriculation 3] : 207 €,

– 2 janvier 2021 : SCP Ranvoise signification conclusions : 24,53 €,

– 8 février 2022 : HP&A affaire SDC/Mme [N] : 924 €,

– 24 mars 2022 : suivi contentieux [Immatriculation 4] : 216 €,

– 13 juin 2022 : honoraires contentieux [Immatriculation 5] : 216 €,

– 19 août 2022 : HP&A honoraires SDC/Mme [N] : 324,01 €,

– 19 août 2022 : HP&A : provision procédure SDC/Mme [N] : 900 €

– 5 septembre 2022 : SCP Ranvoise provision : 99,07 €,

– 29 septembre 2022 : honoraires contentieux [Immatriculation 6] : 216 €,

– 27 octobre 2022 : HP&A : provision procédure Cour d’appel 06/202 : 1.440 €,

– 13 décembre 2022 : honoraires contentieux [Immatriculation 7] : 216 €,

– 23 mars 2023 : honoraires contentieux [Immatriculation 4] : 216 €,

– 18 avril 2023 : HP&A : provision complémentaire procédure cour d’appel : 960 €,

– 18 avril 2023 : HP&A : honoraires 02/2023 : 2.544 €,

– 30 juin 2023 : honoraires suivi contentieux : 216 €,

– 14 septembre 2023 : honoraires contentieux [Immatriculation 6] : 216 €,

total : 9.996,17 €.

Le montant de l’arriéré des charges proprement dit pour cette période s’établit à :

1.286,06 – 9.996,17 = – 8.710,11 €.

A la date du 27 février 2025 Mme [F] [N] est donc largement à jour du paiement des charges de la période courant du 22 octobre 2021 au 27 février 2025 et elle s’est acquittée de l’arriéré de la période antérieure courant du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2021.

La condamnation de Mme [F] [N] en paiement de la somme de 4.750,40 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2021 doit être prononcée en deniers ou quittances pour tenir des versements postérieurs de Mme [F] [N] qui ont apuré sa dette.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en paiement de l’arriéré des charges de la période courant du 22 octobre 2021 au 27 février 2025.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ’sont imputables au seul copropriétaire concerné

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers [des commissaires] de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret…’.

Les frais visés au b) sont essentiellement les frais et honoraires liés aux mutations, tels que l’opposition sur mutation ou les frais de délivrance de documents sur support papier (copie du carnet d’entretien, des diagnostics techniques …, nécessaires à l’établissement de la promesse de vente, délivrance des annexes du procès-verbal’). Il s’agit en tout les cas de prestations effectuées par le syndic au profit d’un copropriétaire et non pas à son détriment.

Sur la demande du syndicat en première instance

Le syndicat sollicitait les sommes suivantes :

– 15 mai 2020 : relances : 54 €,

– 16 juin 2020 mise en demeure : 180 €,

– 8 juillet 2020 : honoraires contentieux : 240 €,

– 19 janvier 2021 : SCP Ranvoise assignation : 106,27 €,

– 19 mars 2021 : SCP Ranvoise acte huissier : 75,19 €,

– 6 avril 2021 : honoraires constitution dossier : 264 €,

– 6 mai 2021 : HP&A rédaction conclusions : 300 €,

– 6 mai 2021 : honoraires contentieux P/[N] : 276 €,

– 15 juin 2021 : HP&A RGT TVA facture n° 26309 : 60 €,

– 24 juin 2021 : HP&A procédure recouvrement : 906 €,

– 7 juillet 2021 : honoraires contentieux : [Immatriculation 1] : 207 €,

– 21 septembre 2021 : honoraires contentieux : [Immatriculation 2] : 207 €,

total : 2.876,46 €.

Les relances du 15 mai 2020 (54 €) ne sont justifiées par aucune pièce produite.

Les frais d’assignation et d’acte d’huissier (106,27 € et 75,19 €) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin.

Les honoraires du syndic de contentieux, constitution dossier (240 €, 264 €, 276 € et 2 x 207 €) font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété, nonobstant le contrat de syndic qui n’est pas opposable au copropriétaire. Ils ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant que dans le cas de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Les honoraires de l’avocat du syndicat (300 €, 60 € et 906 €) font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin.

Seuls constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sesn de l’article 10-1 précité les frais de la mise en demeure du 16 juin 2020 (pièce syndicat n° 3) s’élevant à la somme de 180 €.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Mme [F] [N] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 180 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande du syndicat en cause d’appel

Comme il a été dit plus haut le syndicat des copropriétaires sollicte les sommes suivantes :

– 22 octobre 2021 : HP&A signification 10/2021: 1.061,56 €

– 15 décembre 2021 : honoraires contentieux [Immatriculation 3] : 207 €,

– 2 janvier 2021 : SCP Ranvoise signification conclusions : 24,53 €,

– 8 février 2022 : HP&A affaire SDC/Mme [N] : 924 €,

– 24 mars 2022 : suivi contentieux [Immatriculation 4] : 216 €,

– 13 juin 2022 : honoraires contentieux [Immatriculation 5] : 216 €,

– 19 août 2022 : HP&A honoraires SDC/Mme [N] : 324,01 €,

– 19 août 2022 : HP&A : provision procédure SDC/Mme [N] : 900 €

– 5 septembre 2022 : SCP Ranvoise provision : 99,07 €,

– 29 septembre 2022 : honoraires contentieux [Immatriculation 6] : 216 €,

– 27 octobre 2022 : HP&A : provision procédure Cour d’appel 06/202 : 1.440 €,

– 13 décembre 2022 : honoraires contentieux [Immatriculation 7] : 216 €,

– 23 mars 2023 : honoraires contentieux [Immatriculation 4] : 216 €,

– 18 avril 2023 : HP&A : provision complémentaire procédure cour d’appel : 960 €,

– 18 avril 2023 : HP&A : honoraires 02/2023 : 2.544 €,

– 30 juin 2023 : honoraires suivi contentieux : 216 €,

– 14 septembre 2023 : honoraires contentieux [Immatriculation 6] : 216 €,

total : 9.996,17 €.

Les frais d’huissier (24,53 € et 99,07 €) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin.

Les honoraires du syndic de contentieux, suivi trimestriel de contentieus (207 € et 7 x 216 €) font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété, nonobstant le contrat de syndic qui n’est pas opposable au copropriétaire. Ils ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant que dans le cas de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Les honoraires de l’avocat du syndicat (1.061,56 €, 924 €, 324,01 €, 900 €, 1.440 €, 960 € et 2.544 €) relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en paiement des frais de recouvrement de la période courant du 22 octobre 2021 au 27 février 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ’le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [F] [N]. Si cette dernière a connu des difficultés de paiement en 2019 et 2020, elle a mis en place un paiement mensuel qui lui permet d’être à jour du paiement des charges.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts.

Sur la demande de délais

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que ’le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’.

Mme [F] [N] étant à jour du paiement des charges pour l’ensemble de la période du 1er juillet 2019 au 27 février 2025, sa demande de délais est sans objet.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [N], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

IL a été vu que l’appel du syndicat des copropriétaires était justifiée, Mme [F] [N] étant débitrice d’un arriéré de charges à la date du jugement.

Mme [F] [N] doit donc être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en caue d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [F] [N].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande en paiement des charges,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière par application de l’article 1342-2 du code civil,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande en paiement des frais de recouvrement,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens,

– débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], en deniers ou quittances, la somme de 4.750,40 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du :

– 2 février 2021, date de l’assignation, sur la somme de 1.624,75 €,

– du 6 mai 2022, date du jugement, sur le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière par application de l’article 1342-2 du code civil à compter du 2 février 2021 ;

Condamne Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 180 € au titre des frais de recouvrement.

Condamne Mme [F] [N] aux dépens de première instance, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande en paiement de l’arriéré des charges de la période courant du 22 octobre 2021 au 27 février 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande en paiement des frais de recouvrement de la période courant du 22 octobre 2021 au 27 février 2025 ;

Condamne Mme [F] [N] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l4article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,