TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 21 Octobre 2026

N° RG 26/00051 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2W3E

DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE NORD
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Joséphine DUPONT-WILLOT substituant Me Patrick DUPONT-THIEFFRY, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [L] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

Madame [J] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-007551 du 18/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par Me Corinne RIGALLE- DUMETZ, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Nicolas VERMEULEN

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Madame Coralie DESROUSSEAUX

DEBATS : A l’audience publique du 16 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2026

JUGEMENT : prononcé par décision REPUTEE CONTRADICTOIRE

26/51 -2-

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Mme [J] [U] et M. [S] [B] à la demande du Crédit Immobilier de France développement par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, publié le 26 février 2026 au service de la publicité foncière de [Localité 4] 3, sous les références 5914 P03 S00032, emportant saisie de l’immeuble suivant :

Sur la commune de [Localité 5]
un bien situé [Adresse 2]
Figurant sur le cadastre section AL n° [Cadastre 1]

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2026, le Crédit Immobilier de France développement a fait assigner Mme [J] [U] et M. [S] [B] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille.

***

L’audience d’orientation s’est tenue le 16 septembre 2026.

A l’audience, sur demande du juge de l’exécution, le conseil de Mme [J] [U], en présence de celle-ci, indique qu’elle ne souhaite pas que la juridiction soulève d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée dans le crédit immobilier fondant les poursuites. Le conseil précise que Mme [J] [U] ne souhaite pas les éventuels effets qui résulteraient du caractère abusif de la clause de déchéance du terme : elle ne souhaite ni vente amiable du bien ni régulariser les éventuelles échéances impayées dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Crédit Immobilier de France développement, représenté par son conseil, demande de :
– Débouter Mme [J] [U] de l’ensemble de ses demandes ;
– Constater que les conditions du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;
– Mentionner la créance retenue pour la poursuivante à la somme de 112.321,99 euros arrêtée au 12 décembre 2025 outre les intérêts au taux de 4,70 % postérieurs sur la somme de 105.314,42 euros ;
– Déterminer les modalités de poursuite de la procédure et, dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée, fixer la mise à prix à la somme de 48.000 euros ;

Aux termes de ses conclusions, Mme [J] [U], représentée par son conseil, demande de :
– Fixer la mise à prix de l’immeuble à la somme de 120.000 euros ;
– Laisser les dépens en frais privilégiés de vente.

Bien que cité suivant procès-verbal de dépôt de l’acte à étude, M. [S] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge de l’exécution a sollicité les observations des parties par courriel sur l’éventuel caractère excessif de la clause pénale insérée dans le prêt n°100123037.

Le conseil de la créancière poursuivante, par note en délibéré reçu le 21 septembre 2026, prétend que l’indemnité légale de 7 % n’est pas disproportionnée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 octobre 2026.

26/51 -3-

Motifs de la décision

Il est observé que Mme [J] [U], conseillée par son avocate, renonce au dispositif sanctionnant le caractère abusif des clauses insérées dans les contrats soumis au régime des crédits immobiliers des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation. Si M. [S] [B] ne comparaît pas, celui-ci et Mme [J] [U] partagent, au moins partiellement, des intérêts communs en raison du caractère solidaire du crédit immobilier qu’ils ont souscrit. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de soulever d’office l’éventuel caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulé dans le crédit immobilier.

Sur les conditions de la saisie immobilière.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie poursuivante justifie :
– d’un titre exécutoire, à savoir la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 3 février 2012, contenant deux prêts consentis par le Crédit Immobilier de France Nord aux droits duquel vient le Crédit Immobilier de France développement à Mme [J] [U] et M. [S] [B] d’un montant respectifs de 125.000 euros au taux de 4,70 % l’an (prêt 100123037) et 13.000 euros au taux de 0.00 % (prêt 100123039), contrats de prêt assortis d’une clause de déchéance du terme en cas d’impayés,
– d’une mise en demeure de régulariser des échéances impayées des prêts n°° 100123037 et 100123039 sous peine de déchéance du terme signifiée par actes de commissaire de justice du 7 août 2025.

Au vu de ces éléments, la demanderesse réunit les conditions pour poursuivre la présente procédure de saisie immobilière.

Sur le montant de la créance.

La partie poursuivante verse aux débats un décompte aux termes duquel les débiteurs demeurent redevables de la somme de 112.321,99 euros.

Il est observé que le décompte fait courir les intérêts à compter du 11 juillet 2025 alors que la mise en demeure de payer les échéances échues impayées sous peine de voir acquise la déchéance du terme a été signifiée le 7 août 2025. Par ailleurs, il n’est pas justifié par le créancier poursuivant d’une mise en demeure de payer après la déchéance du terme. Si le prêteur peut se dispenser de notifier la déchéance du terme (Civ., 1ère, 10 novembre 2021, n° 19-24386), en revanche, les intérêts contractuels ne courent qu’à compter de la mise en demeure de payer en application de l’article 1231-6 du code civil. Or, aucune clause des crédits immobiliers litigieux ne déroge expressément à l’article 1231-6 du code civil. Ainsi, les intérêts contractuels ne peuvent courir sur le capital restant dû qu’à compter du commandement de payer.

26/51 -4-

Par ailleurs, si Mme [J] [U] comparaît assistée de son conseil, M. [S] [B] n’est pas comparant, de sorte qu’il est opportun de soulever d’office l’éventuel caractère excessif de l’indemnité de résiliation.

Il ressort dans le décompte une somme de 6.673,90 euros au titre d’une clause d’exigibilité anticipée de 7%. Eu égard au taux nominal, à la durée du crédit fixée à 300 mois et à la date de la défaillance – au cours de la quatorzième année du contrat -, les emprunteurs ont payé une partie substantielle des intérêts stipulés en faveur du prêteur. Ainsi, cette clause pénale apparaît excessive, laquelle sera par conséquent modérée d’office à hauteur de 1.500 euros en application de l’article 1231-5 du code civil.

La créance de la poursuivante sera par conséquent mentionnée à hauteur de 105.217,89 euros, outre les intérêts contractuels au taux de 4,70 % sur la somme de 6.464,31 euros à compter du 7 août 2025 puis sur la somme de 98.210,29 euros à compter du 2 février 2026.

Sur la vente forcée.

Conformément à l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu, à défaut de demande d’autorisation de vente amiable, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, étant rappelé qu’en vertu de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la mise à prix de l’immeuble saisi.

L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. »

En l’espèce, le créancier poursuivant sollicite une mise à prix à la somme de 48.000 euros.

Mme [J] [U] s’oppose à cette mise à prix et sollicite que la mise à prix soit fixée à la somme de 120.000 euros. Afin de soutenir sa prétention, elle verse aux débats :
– Les détails d’une vente immobilière en date du 07 août 2019 d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] portant sur un immeuble d’une surface de 100 m² (155 m² au sol) moyennant un prix de 140.000 euros ;
– Un avis de valeur de l’agence IAD estimant le bien entre 180.000 et 190.000 euros, honoraires inclus.

26/51 -5-

Il est observé que Mme [J] [U] demande, de manière compréhensive, que la mise à prix soit fixée à une somme supérieure au montant de la créance revendiquée du Crédit Immobilier de France Nord dans le but que l’adjudication désintéresse intégralement le créancier.

Toutefois, la mise à prix poursuit notamment l’objectif d’attractivité auprès de plusieurs enchérisseurs afin que le bien soit cédé à un prix approchant celui de la valeur du marché ; une mise à prix trop élevée risque de détourner les éventuels enchérisseurs de ce bien.

Il est observé que l’avis de valeur versée aux débats n’est pas actualisé puisqu’il date du 7 mai 2022. Par ailleurs, le prix est estimé honoraire inclus et fait référence à d’autres biens vendus courant 2022 sur la commune d’[Localité 5], non occupé et sans travaux apparent ou avec la mention « sans travaux ».

Or, il ressort des pièces versés aux débat que le bien est actuellement occupé par M. [S] [B], non comparant, dont la position sur l’actuelle procédure n’est pas connue ; de sorte que l’adjudicataire est susceptible de devoir prendre à sa charge le coût d’une procédure d’expulsion.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat et de description du 25 mars 2026 fait notamment état de :
– Nombreuses lézardes en obliques au droit de l’accès à l’immeuble ;
– A l’intérieur, dans plusieurs pièces, des murs et plafonds défraîchis ;
– A l’intérieur, dans plusieurs pièces, une installation électrique en mauvais état ;
– S’agissant du système de chauffage des lieux, la présence de chauffage électrique d’appoint uniquement dans certaines pièces ;

Enfin, la précédente vente dans la même rue que l’immeuble saisi courant 2019 n’est pas pertinente eu égard à l’augmentation importante des taux d’emprunt ayant eu pour conséquence un ralentissement du marché immobilier.

Il y a lieu de débouter Mme [J] [U] de sa demande de mise à prix à hauteur de 120.000 euros et de dire que la mise à prix sera fixée à la somme de 48.000 euros, telle que sollicitée par le créancier poursuivant.

Sur les mesures accessoires

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.
 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de la saisie immobilière sont réunies ;

DIT que le montant de la créance de la partie poursuivante s’élève à la somme de 105.217,89 euros, outre les intérêts contractuels au taux de 4,70 % sur la somme de 6.464,31 euros à compter du 7 août 2025 puis sur la somme de 98.210,29 euros à compter du 2 février 2026 ;

26/51 -6-

ORDONNE la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience d’adjudication du Mercredi 20 Janvier 2027 à 14 h 00, qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, [Adresse 5], 1er étage, salle 1.16 ;

FIXE la mise à prix à la somme de 48.000 euros, telle que sollicitée par le créancier poursuivant ;

DIT que le créancier poursuivant procédera à la publicité de cette vente conformément aux articles R. 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que tout huissier territorialement compétent et requis par le créancier, organisera la visite des lieux en accord avec les débiteurs ou à défaut à charge pour l’huissier d’aviser le débiteur des dates retenues par LRAR 5 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT que le présent jugement devra être signifié aux éventuels occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite ;

DIT que tout éventuel occupant de l’immeuble saisi sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et si besoin de la force publique conformément à l’article L. 142-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

La Greffière Le Juge de l’exécution

Coralie DESROUSSEAUX Nicolas VERMEULEN