LC / CS

Ordonnance N°
du 20 OCTOBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00577 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KWD4
du rôle général

S.C.I. COLI

c/

S.A.R.L. [B]

GROSSES le

– la SELARL POLE AVOCATS
, la SCP PORTEJOIE

Copies électroniques :

– la SELARL POLE AVOCATS
, la SCP PORTEJOIE

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. COLI, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [B], prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par la SCP PORTEJOIE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 16 mai 2023 reçu par maître [V], notaire à Chamalières, la SCI COLI a consenti à la SARL [B] [A] un bail commercial sur le lot n°1, constitué par un plateau à aménager en local commercial, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à Royat (63400).

Ledit bail a été consenti pour une durée de 9 années moyennant un loyer mensuel de 950 euros, outre une provision sur charges trimestrielle de 100 euros.

Une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges a été insérée au bail.

Par acte notarié en date du 6 mars 2024 reçu par maître [V], la SARL [B] [A] a cédé son droit au bail à la SARL [B].

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers et ses charges, la SCI COLI a, par acte en date du 19 février 2026, fait signifier à la SARL [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 2 480 euros.

La SARL [B] a procédé à un paiement partiel à hauteur de 1 140 euros.
Par acte en date du 9 juillet 2026, la SCI COLI, prise en la personne de son gérant, M. [G] [X], a assigné la SARL [B], prise en la personne de son gérant M. [M] [W], en référé aux fins suivantes :
– Constater la résolution du bail dont est titulaire la SARL [B] immatriculée au registre du commerce et des sociétés près le TRIBUNAL DE COMMERCE de CLERMONT FD sous le n° RCS : RCS 985 046 622, sur le local commercial constitué par le lot N°1, de l’immeuble en copropriété, situé dans un ensemble immobilier, [Adresse 2] à ROYAT (63400), à la date du 19 MARS 2026.
EN CONSEQUENCE,
– Ordonner l’expulsion de la SARL [B], ainsi que de tout occupant de son fait, sous astreinte de 250€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
– Fixer le montant de l’indemnité de jouissance jusqu’à la libération effective des lieux conformément aux termes du bail notarié, à la somme de 1 425 € mensuel, Hors Taxe et Hors Charges.
– Condamner la SARL [B], à titre provisionnel, à payer et porter à la SCI COLI :
La somme de 2 655,98 € au titre du solde de l’arriéré des loyers et charges, visées par le Commandement de Payer en date du 19 FEVRIER 2026, outre intérêt au taux légal à compter du 19 FEVRIER 2026 La somme de 5 700 – 6 840 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 MARS 2026 au 1 JUILLET 2026, outre intérêt au taux légal à compter du présent acte, – Condamner LA SARL [B] à payer une somme de 1 000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.
– La condamner aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment ceux relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 FEVRIER 2026 à concurrence de la somme de 75,98 €.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 août 2026 puis elle a été renvoyée jusqu’à celle du 29 septembre 2026 à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense, la SARL [B] demande au juge des référés de :
A TITRE PRINCIPAL,
– JUGER que la société [B] est fondée à opposer à la SCI COLI l’exception d’inexécution au regard des manquements de cette dernière à ses obligations contractuelles ;
En conséquence,
– DÉBOUTER la SCI COLI de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mars 2026 ;
– DÉBOUTER la SCI COLI de sa demande d’expulsion de la société [B] ainsi que de tous occupants de son chef ;
– DÉBOUTER la SCI COLI de ses demandes consécutives à la résiliation alléguée du bail, notamment au titre de l’indemnité d’occupation ;
À TITRE SUBSIDIAIRE,
– SUSPENDRE, pendant ce délai, la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
– SUSPENDRE, par voie de conséquence, toute mesure d’expulsion pendant le cours des délais accordés ;
– JUGER que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société [B] se libère dans les conditions et délais fixés par le Juge ;
– JUGER, en conséquence, qu’aucune expulsion ne pourra intervenir dès lors que les délais accordés seront respectés.
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Dans l’hypothèse où une condamnation au paiement de tout ou partie des loyers et charges serait prononcée à l’encontre de la société [B],
– ACCORDER à la société [B] les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;
– AUTORISER la société [B] à s’acquitter de toute somme mise à sa charge au titre des loyers et charges en 24 mensualités, la première devant intervenir dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, puis les suivantes à la même date de chacun des mois suivants ;
À TITRE RECONVENTIONNEL,
– ORDONNER à la SCI COLI de faire procéder aux travaux nécessaires pour mettre définitivement fin aux infiltrations et désordres affectant les locaux donnés à bail à la société [B] et assurer leur remise en état afin de permettre leur exploitation conformément à leur destination contractuelle ;
– ASSORTIR cette obligation à la charge de la SCI COLI sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard, courant au profit de la société [B], à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète exécution et dans la limite d’une durée maximale de six mois ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
– DÉBOUTER la SCI COLI de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
– CONDAMNER la SCI COLI à verser à la société [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux.

Au dernier état de ses prétentions, la SCI COLI sollicite de voir :
– Recevoir la SCI COLI en ses demandes et les dire fondées
– Débouter la SARL [B] en son exception d’inexécution visant à justifier du défaut de paiement des loyers depuis le mois de janvier 2026,
Vu les dispositions de l’Article L 114-41 débouter la SARL [B] en sa demande de suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’en sa demande de délai
Vu les dispositions de l’Article L 145-41 du Code de Commerce,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 FEVRIER 2026
Vu l’arriéré de loyers subsistant,
– Constater la résolution du bail dont est titulaire la SARL [B] immatriculée au registre du commerce et des sociétés près le TRIBUNAL DE COMMERCE de CLERMONT FD sous le n° RCS : RCS 985 046 622, sur le local commercial constitué par le lot N°1, de l’immeuble en copropriété, situé dans un ensemble immobilier, [Adresse 2] à ROYAT (63400), à la date du 19 mars 2026.
EN CONSEQUENCE,
– Ordonner l’expulsion de la SARL [B], ainsi que de tout occupant de son fait, sous astreinte de 250€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
– Fixer le montant de l’indemnité de jouissance jusqu’à la libération effective des lieux conformément aux termes du bail notarié, à la somme de 1 425 € mensuel, Hors Taxe et Hors Charges.
– Condamner la SARL [B], à titre provisionnel, à payer et porter à la SCI COLI :
La somme de 2 655,98 € au titre du solde de l’arriéré des loyers et charges, visées par le Commandement de Payer en date du 19 fevrier 2026, outre intérêt au taux légal à compter du 19 fevrier 2026 La somme de 8 550 € HT – 10 260 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 mars 2026 au 30 SEPTEMBRE 2026, outre intérêt au taux légal à compter du 9 juillet 2026, date de l’Assignation. – Débouter la SARL [B] en sa demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte.
-La débouter en sa demande au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.
– Condamner LA SARL [B] à payer une somme de 1 000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.
– La condamner aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment ceux relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 FEVRIER 2026 à concurrence de la somme de 75,98 €.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités provisionnelles

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, la SARL [B] invoque premièrement une exception d’inexécution en faisant valoir que la suspension des loyers est intervenue dans un contexte de sinistres répétés et persistants consistant en des infiltrations d’eau ayant rendu impossible la poursuite de son activité de restauration. Par ailleurs, elle invoque la force majeure en soutenant que les infiltrations provenant de l’immeuble ainsi que le refoulement d’eaux vanne constaté dans le restaurant ne pouvaient être ni anticipés, ni évités.

Au soutien de ses prétentions, la SCI COLI répond notamment que les épisodes d’infiltrations survenues en 2025 n’ont pas entrainé une impossibilité totale d’exploitation et qu’il est justifié de travaux d’entretien effectués en janvier 2026. En outre, la demanderesse soutient que les infiltrations sont la conséquence de pluies diluviennes et d’orages qui n’ont pu entrainer qu’un trouble temporaire à l’exploitation, ne justifiant pas de la suspension des loyers six mois plus tard. La SCI COLI considère également que la situation ne constitue pas un cas de force majeure.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
L’article 1719 du code civil dispose que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Il est constant qu’un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il est également constant qu’un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers s’il n’est pas « dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués » (Civ. 3e, 21 nov. 1995, n° 94-11.806).

Dès lors, le locataire, qui suspend le paiement de ses loyers, doit le faire avec discernement, surtout s’il a reçu un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire.

La question de savoir si le locataire est totalement privé de la chose louée ou non est une question de fait et la Cour de cassation relève que le bien-fondé de l’exception d’inexécution est souverainement apprécié par les juges du fond.
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un sinistre lié à des infiltrations d’eau est survenu en 2025 dans le local commercial donné à bail. En outre, l’examen des pièces versées au dossier permet de mettre en évidence les désordres allégués par le locataire.

En effet, dans son procès-verbal de constat dressé le 30 décembre 2025, maître [Y] [U], commissaire de Justice, fait état d’importantes infiltrations provenant de la verrière de l’immeuble, de matériaux et cloisons imbibés d’eau, ainsi que d’un parquet gondolé dans la salle de restaurant.

Par ailleurs, le commissaire de Justice constate dans la salle de restaurant située à l’arrière, que « de l’eau vanne (urine, excréments et papier toilette) recouvre tout le sol de la pièce », ainsi qu’un refoulement provenant d’une canalisation d’évacuation des eaux vannes de l’immeuble. Il relève également que le revêtement du sol est hors d’usage et que les cloisons sont imbibées d’eau.
A cet égard, il convient d’observer que la facture de travaux produite par la SCI COLI correspond à des travaux d’entretien consistant en un nettoyage de gouttières et d’une descente d’eau bouchée et ne saurait suffire à déterminer avec l’évidence requise en référé s’il a été remédié de manière définitive aux désordres précités.

En tout état de cause, il convient de rappeler que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire (Civ. 3e, 23 mars 2010, n° 08-21.358).

Il appartient en effet au juge du fond de vérifier si les infiltrations rendaient véritablement « les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » au regard des éléments soumis à son appréciation.
Il s’ensuit que les demandes se heurtent à contestations sérieuses.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

Au soutien de sa demande, la SARL [B] fait valoir qu’il appartient à la SCI COLI, en sa qualité de bailleresse, de procéder aux travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations et désordres affectant les locaux loués.

La SARL [B] sollicite à titre reconventionnel de voir condamner la SCI COLI à faire procéder aux travaux nécessaires pour mettre définitivement fin aux infiltrations et désordres affectant les locaux donnés à bail à la société [B] et assurer leur remise en état afin de permettre leur exploitation conformément à leur destination contractuelle.

La SCI COLI s’oppose à cette demande aux motifs que la SARL [B] n’a pris aucune initiative procédurale depuis le commandement de payer en date du 19 février 2026 et que cette demande n’est aucunement fondée, aucune preuve de la défaillance du bailleur dans ses obligations contractuelles sur la réalisation de travaux non détaillés, alors même que les loyers ne sont plus payés depuis 9 mois.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 606 code civil dispose que :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

En l’espèce, l’article « ENTRETIEN – REPARATIONS » du bail qui lie les parties stipule :
« Le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réceptions et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures ».
Au regard des stipulations précitées, l’obligation mise à la charge du bailleur au titre des travaux de remise en état sollicités par le preneur n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé.
Le règlement du présent litige suppose nécessairement l’interprétation des stipulations du bail, ce qui excède l’office du juge des référés.

Aussi, ordonner l’exécution des travaux de remise en état sollicités par le preneur « afin de permettre l’exploitation des locaux conformément à leur destination contractuelle » reviendrait à constater l’impropriété des locaux à leur destination et, corrélativement, à trancher le fond du litige au regard de l’exception d’inexécution invoquée.

En tout état de cause, les contestations sérieuses qui opposent les parties sur l’étendue de leurs obligations respectives ne sauraient être tranchées au stade des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les frais et les dépens

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités provisionnelles,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

La Greffière, La Présidente,