RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 26/00109 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCF5

MINUTE N° :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
c/
[U] [Q]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Roger LEMONNIER
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

——————–

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 08 Octobre 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparante

———–

Le tribunal a été saisi le 22 Janvier 2026, par Assignation – procédure au fond du 12 Janvier 2026 ; L’affaire a été plaidée le 25 Juin 2026, et jugée le 08 Octobre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2024, la société [Z] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Le 16 mars 2024, la société [Z] [I] a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement intitulé « VISALE » tendant à garantir le paiement des loyers et charges du bail conclu avec la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 990 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [Q] le 27 février 2025.

Par assignation du 12 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [Q] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−4079 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société [Z] [I] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur

Il résulte de l’article 2291 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 08 janvier 2026, du détail de la créance et de l’attestation de créance que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la société [Z] [I] par l’intermédiaire de leur mandataire la somme de 4079 euros au titre des impayés locatifs de Mme [U] [Q].

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits qu’avait la société [Z] [I] à l’encontre de Mme [U] [Q] et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation par elle versés au titre du cautionnement. C’est à bon droit que la demanderesse a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 février 2026. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 990 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2026.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Z] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Z] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2026, Mme [U] [Q] lui devait la somme de 4079 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026 sur la somme de 990 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Z] [I] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [Q], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société [Z] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 mars 2024 entre la société [Z] [I], d’une part, et Mme [U] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 avril 2026,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [U] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 avril 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer à la société [Z] [I] la somme de 4079 euros (quatre mille soixante-dix-neuf euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2026 sur la somme de 990 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [U] [Q] à payer à la société [Z] [I] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2026 et celui de l’assignation du 12 janvier 2026.

Ainsi jugé le 8 octobre 2026,

La Greffière La Juge