Congé pour reprise : validation fondée sur la preuve du lien familial et indemnité d’occupation

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose, en cas de congé pour reprise, l’indication du bénéficiaire, de son adresse et du lien avec le bailleur, ainsi que la justification du caractère réel et sérieux de la reprise. La contestation du lien familial relève de la validité du congé et non de sa recevabilité. La production des actes de naissance établissant la qualité d’ascendant a permis de valider le congé.

Le maintien dans les lieux après l’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à une indemnité d’occupation. Celle-ci a été fixée à la valeur des loyers et charges, soit 910 euros mensuels, avec indexation.

En application des articles 143, 144 et 232 du Code de procédure civile, une expertise ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. La demande de la locataire a donc été rejetée.

Les articles 1719 et 1720 du Code civil, l’article 6 et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120, encadrent les obligations de décence, d’entretien et de jouissance paisible. Les désordres allégués n’ont pas été imputés à la bailleresse, notamment en raison de travaux réalisés par la locataire et de l’absence de preuve de l’origine des désordres.

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Le congé pour reprise est validé, les actes de naissance établissant le lien familial requis entre la bailleresse et le bénéficiaire. La locataire est occupante sans droit ni titre. L’expertise sollicitée est refusée, faute de preuve suffisante. Les demandes d’indemnisation sont rejetées, l’origine des désordres demeurant indéterminée. Une indemnité d’occupation de 910 euros par mois est fixée jusqu’à la libération des lieux.

Une bailleresse a donné à bail un appartement à une locataire, puis lui a délivré un congé pour reprise prenant effet le 22 avril 2025. La locataire a contesté la validité du congé, demandé une expertise sur l’état du logement et sollicité une indemnisation pour des désordres et un trouble de jouissance. Elle a également demandé un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

Deux instances relatives à l’expulsion ont été jointes. La juridiction a retenu que les actes de naissance produits établissaient le lien familial exigé entre la bailleresse et le bénéficiaire de la reprise. Le congé a donc été validé.

La locataire a été déclarée occupante sans droit ni titre. Son expertise a été refusée, car elle visait à pallier une carence probatoire. Les demandes indemnitaires ont été rejetées : l’origine des désordres demeurait indéterminée, des travaux ayant été réalisés par la locataire, tandis que la bailleresse justifiait de travaux antérieurs. Une indemnité d’occupation de 910 euros mensuels a été fixée jusqu’à la libération des lieux.

• Indiquer le bénéficiaire et le lien familial dans le congé
• Établir le lien familial par des actes d’état civil
• Constater l’expiration du bail et l’occupation sans droit ni titre
• Fixer l’indemnité selon la valeur équitable des locaux
• Refuser l’expertise destinée à pallier une carence probatoire
• Établir l’imputabilité des désordres au bailleur pour obtenir réparation
• Apprécier les diligences de relogement pour accorder un délai d’expulsion

• Actes de naissance établissant le lien familial avec le bénéficiaire
• Diagnostic Urbanis du 8 avril 2025 sur les désordres allégués
• Procès-verbal du 13 septembre 2021 relatif aux travaux de la locataire
• Factures de travaux réalisés entre 2016 et 2020
• Éléments relatifs aux travaux proposés après le dégât des eaux

La locataire doit libérer les lieux, restituer les clés et payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif. La bailleresse obtient l’expulsion, mais ses demandes accessoires excédant la solution retenue sont rejetées.

• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 910 euros mensuels avec indexation
• Rejet de l’indemnisation pour logement indécent
• Prise en charge des dépens par la locataire
• Absence de délai supplémentaire de 36 mois

À faire

• Identifier précisément le bénéficiaire de la reprise
• Joindre les actes établissant le lien familial
• Documenter les travaux et interventions proposés
• Conserver les justificatifs de loyers et charges
• Établir l’origine précise de chaque désordre

À éviter

• Qualifier de recevabilité une contestation de validité
• Solliciter une expertise sans éléments probatoires préalables
• Modifier le logement sans conserver les justificatifs
• Alléguer des désordres sans déclaration de sinistre
• Demander un délai d’expulsion supérieur au plafond légal

La validité du congé pour reprise

La contestation du lien familial concerne la validité du congé, non sa recevabilité. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige notamment l’indication du bénéficiaire et du lien avec le bailleur. La production des actes de naissance établissant que le bénéficiaire était le petit-fils de la bailleresse a suffi à justifier ce lien et a conduit au rejet de la demande de nullité.

L’indemnité d’occupation après expiration du bail

Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile causant un préjudice de jouissance au propriétaire. L’indemnité, de nature compensatoire, a été fixée à la valeur des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 910 euros mensuels, avec indexation jusqu’à la libération effective.

La portée d’une demande d’expertise

Selon les articles 143, 144 et 232 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction peut éclairer le juge sur une question de fait, mais ne peut pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. La demande d’expertise destinée à établir les désordres et le trouble de jouissance a été rejetée pour ce motif.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 367 du Code de procédure civile, Articles 143 et 144 du Code de procédure civile, Article 232 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1719 du Code civil, Article 1720 du Code civil, Article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.111-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation