VNAL DE COMMERCEVIENNE

22/10/2026

ORDONNANCE

DU VINGT-DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-SIX

La Juridiction des référés a été saisie de la présente affaire par assignation en date du 27 novembre 2025

La cause a été entendue à l’audience des référés du 24 septembre 2026 à laquelle siégeait :
* Monsieur Georges NOUVEAU, Président,

assisté de :
* Madame Sonia EN-NAAMANI, commis-greffier, A l’issue des débats, le président a

avisé les parties de la date de la décision et de son prononcé par mise à disposition au

greffe.

Après quoi le Président en a délibéré pour rendre ce jour la présente décision :

Rôle n°

ENTRE
* La société OD BOURGOIN

2025R66

[Adresse 1]

[Localité 1]

DEMANDEUR – représenté par :

Maître Brice LACOSTE – Ŝelarl LACOŜTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS –

[Adresse 2]
* La société PPC

[Adresse 3]

[Localité 2]

DÉFENDEUR – représenté par :

Maître Laurent MAGUET – SCP MAGUET & ASSOCIES –

[Adresse 4]

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du CPC) : 32,21 € HT, 6,44 € TVA, 38,65 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 22/10/2026 à Me Brice LACOSTE – Selarl LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS Copie exécutoire délivrée le 22/10/2026 à Me Laurent MAGUET – SCP MAGUET & ASSOCIES

I – EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES LES FAITS

Le fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société BDC COMPANY a été vendu aux enchères publiques le 17 décembre 2024.

La société PPC dont le siège est sis [Adresse 5] à [Localité 3], représentée par son gérant Monsieur [U] s’est portée adjudicataire.

Le fonds de commerce ayant une activité de bar restaurant et toutes autres activités s’y rapportant était exploité dans un tènement immobilier appartenant à la société OD BOURGOIN, qui avait été donné précédemment à bail commercial à la société BDC COMPANY, suivant acte notarié en date du 01/05/2021.

La société PPC, par suite de l’adjudication, est tenue par le bail du fait de la signature du cahier des charges de la vente aux enchères.

A ce titre l’adjudicataire devait faire son affaire de la rédaction avec le bailleur et à ses frais de la rédaction d’un acte de subrogation, de reconstituer, auprès du bailleur le dépôt de garantie stipulé au bail, et régler par trimestre d’avance le loyer actualisé de 8 240.97 HT mensuel.

A ce jour la société OD BOURGOIN, réclame :

Une somme de 24.225.22 € au titre de la reconstitution du dépôt de garantie.

Une régularisation de la subrogation de bail et la caution bancaire y afférent.

De retourner l’autorisation de prélèvement bancaire concernant les loyers afférents au contrat de bail du fonds de commerce dont elle s’est rendue adjudicataire

Le solde restant dû au titre du 4ème trimestre 2025, si cela n’a pas été fait les dernières conclusions ne tenant pas compte des sommes récemment versées

LA PROCEDURE

Par acte d’huissier régulièrement signifié le 27 novembre 2025 la société OD BOURGOIN a fait assigner la société PPC devant le juge des référés du Tribunal de Vienne.

Dans ses dernières conclusions, « conclusions n°2 », elle demande :

Vu adjudication intervenue,

Vu le cahier des charges de la vente aux enchères,

Vu les articles 872 et 873 du CPC

Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Vu !’article 700 du CPC

Vu les pièces versées aux débats,

Condamner la société PPC à :

Payer à la société OD BOURGOIN une somme de 24.098.46€ au titre de la reconstitution du dépôt de garantie sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Régulariser la subrogation de bail et la caution bancaire y afférent en l’étude Maitre [K] notaire de la requérante ou de tel autre notaire qu’il lui plaira de désigner à cette fin, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Retourner l’autorisation de prélèvement bancaire concernant les loyers afférents au contrat de bail du fonds de commerce dont elle s’est rendue adjudicataire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance intervenir.

Payer à la société OD BOURGOIN la somme de 31 595.58 €, ladite somme correspondant au 2ème trimestre 2026, outre un reliquat de 232.25 € au titre du 1er trimestre 2026

Se réserver la liquidation de l’astreinte

Condamner la société PPC à payer à la société OD BOURGOIN la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la même aux dépens.

A la barre, lors de l’audience du 24 septembre 2026, la société OD BOURGOIN a modifié sa demande en paiement au titre du reliquat des loyers pour 2026 à 595.58 euros.

Selon ses conclusions, la société PPC, demande au juge des référés de bien vouloir :

Vu l’article 872 du Code de procédure civile,

Vu l’article R.211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis

Se déclarer matériellement et territorialement incompétent pour connaitre des demandes formées par la société OD BOURGOIN, celles-ci relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux,
* Renvoyer la société OD BOURGOIN à mieux se pourvoir devant la juridiction compétente,

A titre principal

Déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées, comme se heurtant à une contestation sérieuse, les demandes formées par la société OD BOURGOIN,

En conséquence

Débouter la société OD BOURGOIN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

Condamner la société OD BOURGOIN à payer à la société PPC la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

Condamner la société OD BOURGOIN à payer à la société PPC la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société OD BOURGOIN aux entiers dépens.

LES MOYENS DES PARTIES

A l’appui de ses prétentions, la société OD BOURGOIN expose principalement :

Sur la compétence du Tribunal de Commerce de Vienne : conformément aux dispositions des articles L. 721-3 du Code de commerce, 872 et 873 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce est compétent pour la présente affaire.

L’absence de contestation sérieuse : Le cahier des charges a été accepté et signé en connaissance de cause par Madame [T] [U] épouse du gérant de la société PPC en présence de deux témoins ; l’article 1103 du Code civil indique que Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et exécutés de bonne foi : l’obligation de reconstituer le dépôt de garantie, le cautionnement bancaire, la régularisation dans de la subrogation dans le bail, étant clairement indiqués dans le cahier des charges, le défendeur doit s’exécuter.

Sur le paiement des loyers : Au vu des pièces le solde pour le premier trimestre 2026 est de : 232,25 TTC, et le solde du second trimestre 2026 : 31 595,58 € TTC

En ce qui la concerne, la société PPC soutient pour l’essentiel :

Sur la compétence du Tribunal de Commerce de Vienne : que les demandes de la demanderesse sont toutes relatives à l’exécution d’un bail commercial et relèvent donc de la compétence exclusive du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article R.211-3-26, 11° du Code de l’organisation judiciaire ;

sur l’existence d’une contestation sérieuse ; le cahier des charges initialement produit n’est pas signé, ce qui fait que l’engagement n’a pas de valeur juridique et à la barre la nouvelle pièce produite signée par l’épouse du gérant et les deux témoins n’est pas contestée ;

sur la demande de reconstitution du dépôt de garantie : elle reconnaît l’existence d’un dépôt de garantie initial de 21 583,86 €, mais soutient que la demanderesse ne justifie pas avoir restitué ce dépôt au liquidateur ; qu’elle ne justifie pas le montant réclamé ; qu’elle semble donc toujours détenir le dépôt initial ; qu’exiger un nouveau dépôt pourrait conduire à un double dépôt de garantie ; et qu’aucune stipulation contractuelle claire ne prévoit sa reconstitution dans les circonstances invoquées.

sur l’absence de fondement à l’obligation de signer un acte de subrogation devant un notaire déterminé : elle conteste la demande tendant à lui imposer de régulariser un acte de subrogation auprès du notaire choisi par la demanderesse.

II -MOTIVATION

Sur l’exception d’incompétence

Attendu qu’aux termes de l’article R. 211-3-26, 11° du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux ;

Attendu toutefois que cette compétence exclusive concerne les litiges relevant de la matière ainsi réservée par le législateur et notamment les contestations fondées sur le statut des baux commerciaux ;

Attendu qu’il résulte en outre de l’article R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives aux baux commerciaux sont, selon leur nature, portées devant le tribunal judiciaire ; que la compétence ainsi définie n’a pas pour effet d’attribuer au tribunal judiciaire toute demande trouvant matériellement son origine dans l’existence d’un bail commercial ;

Attendu que la Cour de cassation a jugé que ne relève pas de la compétence exclusive de la juridiction judiciaire une action portant sur l’exécution d’un accord distinct relatif à un bail commercial, lorsque le litige ne met pas en cause l’application du statut des baux commerciaux ;

Attendu qu’en l’espèce, la demanderesse ne sollicite ni la fixation ou la révision du loyer, ni la résiliation du bail, ni l’expulsion de la défenderesse, ni, plus généralement, l’application d’une disposition particulière du statut des baux commerciaux ;

Attendu que ses demandes tendent à l’exécution d’obligations dont elle soutient qu’elles ont été expressément souscrites par la défenderesse lors de l’adjudication du fonds de commerce ;

Attendu que le cahier des charges produit aux débats est signé par l’adjudicataire, cette signature étant précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé », et n’est pas contestée ;

Attendu que la demanderesse fonde ainsi ses prétentions sur l’engagement contractuel résultant de l’adjudication et de l’acceptation du cahier des charges, lequel constitue le fondement immédiat de plusieurs des obligations dont elle sollicite l’exécution ;

Attendu que la circonstance que ces obligations soient destinées à permettre la poursuite des relations locatives et soient, pour partie, relatives au bail commercial, ne suffit pas à elle seule à faire relever le litige de la compétence exclusive du tribunal judiciaire dès lors qu’il n’est pas demandé au juge de trancher une contestation relevant du statut des baux commerciaux ;

Attendu qu’en conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse sera rejetée ;

Sur les pouvoirs du juge des référés

Attendu qu’aux termes de l’article 872 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

Attendu qu’aux termes de l’article 873 du même code, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu qu’il appartient ainsi au juge des référés de rechercher, sans trancher définitivement le fond du litige, si les obligations invoquées présentent un caractère suffisamment certain pour justifier les mesures sollicitées ;

Sur la reconstitution du dépôt de garantie

Attendu que la demanderesse sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 24 098,46 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le bail conclu avec la société BDC COMPANY comportait une clause relative au dépôt de garantie ;

Attendu surtout que le cahier des charges signé par l’adjudicataire prévoit que le dépôt de garantie stipulé au bail doit être reconstitué par l’adjudicataire auprès du bailleur ;

Attendu que la défenderesse ne conteste plus la signature de ce cahier des charges ;

Attendu qu’elle soutient néanmoins que le dépôt de garantie initial, d’un montant de 21 583,86 euros, n’aurait pas été restitué au mandataire liquidateur et que la demanderesse ne justifierait pas des conditions de cette restitution ;

Attendu cependant que l’existence de cette discussion sur le dépôt initial ne remet pas en cause, en elle-même, l’engagement pris par l’adjudicataire de reconstituer le dépôt de garantie auprès du bailleur ;

Attendu que la demanderesse produit un décompte actualisé faisant apparaître une somme de 24 098,46 euros après prise en compte d’un avoir de 126,76 euros ;

Attendu que la défenderesse ne produit aucun élément suffisamment précis de nature à établir que le montant ainsi réclamé serait manifestement erroné ou que l’exécution de la clause litigieuse serait dépourvue de fondement ;

Attendu que l’obligation de reconstitution du dépôt de garantie n’apparaît donc pas sérieusement contestable ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la demande provisionnelle à hauteur de 24 098,46 euros ;

Sur la régularisation de la subrogation au bail et du cautionnement bancaire

Attendu que la demanderesse sollicite qu’il soit enjoint à la défenderesse de régulariser la subrogation au bail ainsi que le cautionnement bancaire afférent ;

Attendu que le cahier des charges signé par l’adjudicataire prévoit que celui-ci est tenu par le bail et doit faire son affaire personnelle et à ses frais de la rédaction de l’acte de subrogation ;

Attendu que la signature de ce document n’est pas contestée ;

Attendu qu’il en résulte que l’obligation de procéder aux diligences nécessaires à la régularisation de la subrogation au bail ne se heurte pas, en son principe, à une contestation sérieuse ;

Attendu qu’en revanche, la demanderesse sollicite que cette régularisation intervienne auprès de Maître [K], notaire qu’elle a elle-même désigné ;

Attendu qu’il n’appartient pas au juge des référés, au vu des seuls éléments produits, d’imposer à la défenderesse le recours à un officier public déterminé dès lors que l’obligation consiste à accomplir les diligences nécessaires à la régularisation de l’acte ;

Attendu qu’il convient dès lors d’ordonner à la défenderesse de procéder aux diligences nécessaires à la régularisation de la subrogation au bail et du cautionnement bancaire afférent, auprès de Maître [K] ou de tout autre notaire convenu entre les parties ;

Sur l’autorisation de prélèvement bancaire

Attendu que la demanderesse sollicite la restitution de l’autorisation de prélèvement bancaire destinée au paiement des loyers ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites que cette autorisation a été transmise à la défenderesse et que les parties sont en relation locative à la suite de l’adjudication ;

Attendu que la défenderesse ne justifie d’aucune contestation sérieuse relative au principe de cette formalité ;

Attendu qu’il convient en conséquence d’enjoindre à la défenderesse de retourner l’autorisation de prélèvement bancaire dûment complétée et signée dans le délai fixé au dispositif ;

Sur les loyers

Attendu que la demanderesse sollicite le paiement de la somme de 31 595,58 euros au titre du deuxième trimestre 2026, outre 595.58 euros au titre d’un reliquat des loyers ;

Attendu qu’elle produit un décompte actualisé de sa créance d’un montant total de 31 908.21 euros ;

Attendu que, dans le dernier état des débats, la défenderesse ne produit pas de contestation précise et chiffrée de nature à remettre en cause les sommes ainsi réclamées ;

Attendu que l’obligation de paiement des loyers n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable à hauteur du dernier décompte actualisé soit 31 908.21 euros ;

Attendu qu’il convient d’accorder à la demanderesse une provision d’un montant total de 31 908.21 euros ;

Sur l’astreinte

Attendu qu’aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ;

Attendu qu’en l’espèce, plusieurs mises en demeure ont été adressées à la défenderesse sans qu’il soit justifié d’une exécution spontanée ;

Attendu qu’il apparaît dès lors nécessaire d’assortir les obligations de faire prononcer par la présente ordonnance d’une astreinte provisoire ;

Attendu qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de 50 euros par jour de retard, courant à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de trois mois ;

Attendu qu’il n’y a cependant pas lieu de se réserver la liquidation de cette astreinte ;

Sur la procédure abusive

Attendu que la défenderesse sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Attendu que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus qu’en présence de circonstances particulières établissant une faute dans l’exercice du droit d’agir ;

Attendu qu’en l’espèce, la demanderesse obtient partiellement gain de cause et que la saisine de la présente juridiction ne présente pas, dans ces conditions, de caractère manifestement abusif;

Attendu qu’il convient de débouter la défenderesse de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais non compris dans les dépens exposés pour faire valoir ses droits ;

Attendu qu’il convient de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la défenderesse, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

STATUANT PUBLIQUEMENT EN PREMIER RESSORT PAR DÉCISION CONTRADICTOIRE

REJETONS

l’exception d’incompétence soulevée par la société PPC,

DISONS

le juge des référés du Tribunal de commerce de Vienne compétent pour connaître des demandes soumises,

CONDAMNONS

, à titre provisionnel, la société PPC à payer à la société OD BOURGOIN la somme de 24 098,46 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie,

ORDONNONS

à la société PPC de procéder aux diligences nécessaires à la régularisation de la subrogation au bail et du cautionnement bancaire afférent auprès de Maître [K] ou de tout autre notaire convenu entre les parties, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS

à la société PPC de retourner à la société OD BOURGOIN l’autorisation de prélèvement bancaire dûment complétée et signée, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

ASSORTISSONS chacune de ces obligations d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant à l’expiration du délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de trois mois,

CONDAMNONS

, à titre provisionnel, la société PPC à payer à la société OD BOURGOIN la somme de 31 908.21 euros au titre des loyers restant dus,

DISONS qu’il n’y a pas lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte,

DÉBOUTONS la société PPC de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNONS

la société PPC à payer à la société OD BOURGOIN la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS

la société PPC aux dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile et les

LIQUIDONS

conformément à l’article 701 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Georges NOUVEAU

Le Greffier Sonia EN-NAAMANI

Signe electroniquement par Georges NOUVEAU

Signe electroniquement par Sonia EN-NAAMANI, commis-greffier.