Bail d’habitation : réduction de la provision locative et délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut accorder qu’une provision correspondant à la créance non sérieusement contestable. Les frais irrépétibles et autres sommes étrangères aux loyers et charges doivent être exclus du décompte locatif. Après déduction de ces frais et d’un règlement intervenu, la provision a été ramenée à 1 504,97 euros.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet d’accorder au locataire des délais pouvant aller jusqu’à trois ans lorsque sa capacité de règlement est établie et que le loyer courant a été repris avant l’audience. La cour a fixé un échéancier de 24 mensualités de 62 euros, en sus du loyer et des charges courants, avec une dernière échéance majorée du solde et des dépens.

Le respect intégral de l’échéancier suspend les effets de la clause résolutoire et rend la résiliation réputée n’avoir jamais joué. Le défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant entraîne, au contraire, la résiliation automatique, l’exigibilité du solde et, après les formalités légales, l’expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation. Les dépens restent à la charge de la locataire, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après exclusion de frais étrangers à l’arriéré et prise en compte d’un règlement, la dette locative provisionnelle a été ramenée à 1 504,97 euros. La cour a accordé un paiement échelonné sur 24 mois, à raison de 62 euros en plus du loyer courant, en suspendant les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des échéances.

Une société bailleresse a donné à bail d’habitation un logement à une locataire moyennant un loyer et des provisions sur charges. Après plusieurs impayés, elle lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une provision.

Le juge des référés a constaté la résiliation, ordonné l’expulsion et fixé une dette provisionnelle incluant loyers, charges et indemnités d’occupation. La locataire a interjeté appel, contestant le montant de la dette et sollicitant des délais de paiement. La bailleresse a finalement accepté le principe d’un échéancier.

La cour a exclu du décompte les frais étrangers à l’arriéré locatif ainsi qu’un règlement intervenu, ramenant la provision à 1 504,97 euros. Elle a accordé 24 mensualités de 62 euros en plus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le défaut de paiement rétablira la résiliation et permettra l’expulsion.

• Établir une obligation locative certaine dans son principe et son montant
• Limiter la provision à la créance non sérieusement contestable
• Exclure les frais étrangers aux loyers et charges
• Justifier la reprise du paiement intégral du loyer courant
• Présenter une capacité de règlement de la dette locative
• Respecter chaque mensualité et le loyer courant à leur échéance

• Dernier décompte locatif couvrant la période du 1er janvier 2025 au 9 juillet 2026
• Débit de 300 euros correspondant aux frais irrépétibles
• Sommes supplémentaires de 13 euros, 279,67 euros et 260,38 euros
• Justificatif du règlement de 388 euros effectué le 23 juillet 2026
• Montant contractuel du loyer et des charges courants

La locataire conserve son bail si elle règle simultanément le loyer courant et l’échéancier fixé. La bailleresse bénéficie d’une créance provisionnelle réduite, mais pourra reprendre les mesures d’expulsion en cas de défaut de paiement.

• Versement de 62 euros chaque mois en plus du loyer et des charges
• Règlement de la dernière mensualité augmentée du solde restant dû
• Maintien de la suspension de la clause résolutoire si l’échéancier est respecté
• Exigibilité immédiate du solde en cas de défaut
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés
• Support des dépens de première instance et d’appel par la locataire

À faire

• Vérifier le décompte et exclure les frais étrangers aux loyers
• Justifier chaque règlement déjà effectué
• Reprendre le paiement intégral du loyer courant
• Respecter chaque échéance de 62 euros
• Conserver les justificatifs de tous les paiements

À éviter

• Inclure les frais irrépétibles dans l’arriéré locatif
• Omettre une mensualité de l’échéancier
• Retarder le paiement du loyer ou des charges courants
• Contester sans preuve le montant du décompte
• Attendre la procédure d’expulsion pour régulariser

La provision fondée sur l’article 835 du Code de procédure civile

La provision ne peut excéder le montant de la créance non sérieusement contestable. Le demandeur doit établir l’obligation, dans son principe et son montant. Les frais irrépétibles et autres frais étrangers aux loyers et charges ont donc été exclus du décompte, comme le règlement déjà effectué.

Les conditions des délais de paiement locatifs

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet des délais si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La cour a retenu un échéancier de 24 mensualités, en sus du loyer et des charges courants.

La suspension des effets de la clause résolutoire

Pendant l’exécution régulière des délais, les effets de la clause sont suspendus et la résiliation est réputée n’avoir jamais joué. Le défaut d’une seule mensualité ou du loyer courant entraîne la résiliation automatique, l’exigibilité du solde et les mesures d’expulsion prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.

Articles 804 et 805 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution