Expertise in futurum du loyer commercial : compétence du juge des référés et absence de motif légitime faute de pièces financières

L’article R.145-23 du Code de commerce réserve au président du tribunal judiciaire, statuant comme juge des loyers commerciaux, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Toutefois, lorsque la demande tend seulement à évaluer la valeur locative en vue d’un éventuel procès, le juge des référés peut ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Cette mesure suppose un motif légitime, apprécié souverainement. Le demandeur doit établir un lien suffisant avec un procès futur, un intérêt probatoire certain et une mesure proportionnée aux intérêts adverses. Il n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action future, mais doit néanmoins identifier suffisamment celle-ci et étayer les circonstances invoquées.

La demande d’expertise a été jugée recevable, mais dépourvue de motif légitime. L’action envisagée n’était pas précisément expliquée, une expertise antérieure existait déjà et aucune pièce financière, notamment les bilans postérieurs à 2021, ne démontrait la régression d’activité alléguée. L’expertise a donc été refusée, avec condamnation aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La cour d’appel reconnaît la compétence du juge des référés pour examiner une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, dès lors qu’elle ne tend pas directement à fixer le loyer. Elle refuse toutefois la mesure, faute d’action future suffisamment identifiée, en raison d’une expertise préexistante et de l’absence de documents financiers établissant la dégradation économique invoquée.

La SCI Magnolia a donné à bail commercial un local exploité comme résidence pour personnes âgées. Lors du renouvellement, le loyer a été fixé judiciairement après expertise et indexé selon l’indice applicable aux activités tertiaires.

Plusieurs années plus tard, la société exploitante a demandé en référé une nouvelle expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, afin d’évaluer la valeur locative des locaux avant un éventuel procès. Le bailleur a contesté la compétence du juge des référés et la légitimité de la mesure.

La cour d’appel a retenu la compétence du juge des référés, la demande ne tendant pas directement à fixer le loyer. Elle a toutefois infirmé l’ordonnance en refusant l’expertise : l’action future n’était pas précisément identifiée, une expertise existait déjà et la régression économique alléguée n’était pas étayée par des documents financiers.

• Demande limitée à l’évaluation de la valeur locative, sans fixation directe du loyer
• Existence d’un lien suffisant avec un procès futur
• Intérêt probatoire certain de la mesure sollicitée
• Proportionnalité de l’expertise au regard des intérêts adverses
• Identification suffisamment précise de l’action envisagée
• Établissement documenté de la régression économique alléguée
• Prise en compte de l’existence d’une expertise antérieure

• Rapport d’expertise antérieur déposé le 8 mars 2021
• Absence de bilans financiers complets à partir de 2021
• Absence de documents établissant la régression de l’activité
• Éléments procéduraux relatifs à l’action future envisagée

La société exploitante conserve la recevabilité de sa demande, mais ne bénéficie pas de l’expertise faute de motif légitime établi. La SCI Magnolia obtient le rejet de la mesure, une indemnité de 2 500 euros et la mise à la charge de la société exploitante des dépens d’appel.

• Rejet de l’expertise judiciaire sollicitée
• Maintien de la compétence du juge des référés
• Absence de nouvelle évaluation judiciaire de la valeur locative
• Paiement de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles
• Prise en charge des dépens d’appel par la société exploitante

À faire

• Identifier précisément l’action future envisagée
• Établir le lien entre expertise et litige potentiel
• Produire les bilans et pièces financières pertinentes
• Justifier l’intérêt probatoire actuel de la mesure
• Vérifier l’absence d’expertise antérieure suffisante

À éviter

• Demander directement la fixation du loyer en référé
• Invoquer une baisse d’activité sans justificatifs
• Omettre les documents financiers postérieurs à 2021
• Répéter une mesure déjà réalisée sans élément nouveau
• Confondre recevabilité et justification du motif légitime

La compétence du juge des référés pour l’expertise de valeur locative

La demande ne tendait pas à fixer le loyer commercial, mais seulement à évaluer la valeur locative en vue d’un éventuel procès. Selon l’article R.145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix relèvent du juge des loyers commerciaux. En revanche, l’article 145 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction lorsque les conditions de l’expertise in futurum sont réunies.

Le motif légitime exigé par l’article 145 du Code de procédure civile

Le demandeur doit démontrer un lien suffisant entre la mesure et un procès futur, un intérêt probatoire certain et une mesure proportionnée aux intérêts de la partie adverse. Il n’a pas à établir le bien-fondé de l’action future, mais doit justifier concrètement la légitimité de la mesure sollicitée.

La justification probatoire d’une nouvelle expertise

La demande a été jugée recevable, mais son motif légitime n’a pas été établi. L’action envisagée n’était pas précisément expliquée, une expertise antérieure avait déjà été déposée et la régression d’activité invoquée n’était étayée par aucun document financier, notamment les bilans postérieurs à 2021.

Article R.145-23 du Code de commerce, Article 145 du Code de procédure civile, Articles L.145-37 et suivants du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile