Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exigibilité des provisions après mise en demeure et contrôle des frais imputés

En application des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit participer aux charges et provisions régulièrement approuvées, puis payer les provisions non échues devenues immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Le juge doit constater l’approbation des comptes ou budgets, la défaillance du copropriétaire et la déchéance du terme. L’article 472 du Code de procédure civile permet de statuer au fond malgré la non-comparution du défendeur, mais la demande doit rester régulière, recevable et fondée.

Les relevés de compte, procès-verbaux d’assemblées générales et justificatifs de mise en demeure ont établi la dette, sous déduction des paiements intervenus. Les frais imputables au copropriétaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être justifiés et nécessaires : seuls 36 euros ont été retenus, les autres frais n’étant pas suffisamment établis ou ne correspondant pas à une diligence exceptionnelle prévue au contrat de syndic.

La condamnation a été limitée aux charges et frais justifiés, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure et capitalisation annuelle. La demande de dommages-intérêts a été rejetée sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil, faute de préjudice indépendant du retard et de mauvaise foi démontrée. Le copropriétaire a également été condamné aux dépens et au paiement de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires établit l’arriéré de charges au moyen des relevés, procès-verbaux d’assemblées générales et de la mise en demeure. Après déduction de deux paiements, le copropriétaire est condamné au paiement de la dette, des intérêts, de 36 euros de frais justifiés, des dépens et d’une indemnité procédurale. Les frais insuffisamment établis et les dommages-intérêts sont rejetés.

Un copropriétaire était redevable d’un arriéré de charges auprès du syndicat des copropriétaires. Une mise en demeure adressée par courrier recommandé n’ayant pas été réclamée, le syndicat l’a fait assigner selon la procédure accélérée au fond en paiement des charges, de provisions devenues exigibles, de frais, de dommages-intérêts et d’une indemnité procédurale.

Le défendeur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le syndicat a produit les relevés de propriété et de compte, plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, ainsi que la mise en demeure. Deux paiements effectués après l’assignation ont été déduits.

La juridiction a retenu une dette de charges et provisions, ainsi que 36 euros de frais nécessaires. Elle a rejeté les frais insuffisamment justifiés et les frais de vacation contentieuse, puis a refusé les dommages-intérêts faute de préjudice indépendant du retard et de mauvaise foi. Le copropriétaire a été condamné au paiement de la dette, des intérêts, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Approbation des comptes et des budgets prévisionnels par les assemblées générales
• Propriété d’un lot de copropriété par le débiteur
• Existence d’une provision exigible impayée
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Décompte établi après déduction des paiements effectués
• Frais de recouvrement justifiés et nécessaires

• Relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire
• Relevés de compte couvrant les périodes litigieuses
• Mise en demeure du 2 juin 2026 et justificatif de son envoi
• Procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels
• Preuves des paiements de 880 et 860 euros

Le copropriétaire doit régler les charges et provisions devenues exigibles, les frais nécessaires retenus, les intérêts et les frais de procédure. Le syndicat obtient le recouvrement de la dette justifiée, mais ne peut récupérer les frais non établis ni des dommages-intérêts sans preuve d’un préjudice distinct et de la mauvaise foi du débiteur.

• Condamnation au paiement de 2 717 euros
• Intérêts légaux à compter de la mise en demeure
• Capitalisation annuelle des intérêts
• Exclusion des frais insuffisamment justifiés ou non nécessaires
• Condamnation aux dépens et à 400 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire du débiteur
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir un relevé de compte actualisé
• Adresser une mise en demeure traçable
• Justifier chaque frais de recouvrement et sa nécessité

À éviter

• Réclamer des provisions sans approbation préalable
• Oublier le délai de trente jours après mise en demeure
• Maintenir dans le décompte les paiements reçus
• Imputer des frais non documentés
• Demander des dommages-intérêts sans préjudice distinct prouvé

Les conditions d’exigibilité anticipée des provisions

nAprès une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non échues de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les sommes restant dues après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, conformément à l’article 19-2. Le juge doit constater l’approbation des comptes ou budgets et la défaillance du copropriétaire.n

La justification des frais imputables au copropriétaire

nL’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée. Le syndicat doit établir leur réalité et leur nécessité. La mise en demeure justifiée a été retenue, tandis qu’un autre frais de mise en demeure et une vacation contentieuse ont été écartés.n

La limitation des dommages-intérêts pour retard de paiement

nSur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3, du Code civil, les dommages-intérêts ont été refusés faute de preuve d’un préjudice indépendant du retard et de la mauvaise foi du débiteur. La condamnation a porté sur la dette justifiée, avec intérêts légaux et capitalisation annuelle.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 4501 à 453 du Code de procédure civile