Référé commercial : exécution provisionnelle des obligations d’un adjudicataire malgré le lien avec un bail commercial

Le juge des référés du tribunal de commerce demeure compétent lorsque les demandes tendent à l’exécution d’obligations contractuelles issues d’une adjudication, sans mettre en cause l’application du statut des baux commerciaux. Les articles R. 211-3-26, 11° du Code de l’organisation judiciaire et R. 145-23 du Code de commerce n’attribuent pas au tribunal judiciaire toute demande matériellement rattachée à un bail commercial.

Sur le fondement des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, le juge peut accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable. La signature non contestée du cahier des charges justifie la reconstitution du dépôt de garantie, les diligences de subrogation et de cautionnement bancaire, ainsi que la restitution de l’autorisation de prélèvement. Les loyers sont accordés sur la base d’un décompte actualisé non précisément contesté.

L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet d’assortir les obligations de faire d’une astreinte provisoire. L’article 700 du Code de procédure civile fonde l’indemnité allouée au créancier, tandis que les dépens sont mis à la charge de la partie succombante conformément aux articles 695 et 701 du Code de procédure civile.

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Le juge des référés a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par l’adjudicataire du fonds de commerce et a retenu les obligations prévues au cahier des charges. Il a accordé au bailleur les provisions relatives au dépôt de garantie et aux loyers, ordonné la régularisation des formalités contractuelles et imposé leur exécution sous astreinte.

Un fonds de commerce exploité dans un immeuble donné à bail commercial a été vendu aux enchères dans le cadre de la liquidation judiciaire de son exploitant. L’adjudicataire a signé le cahier des charges, lequel prévoyait la reconstitution du dépôt de garantie, la régularisation de la subrogation au bail et du cautionnement bancaire, ainsi que le paiement des loyers.

Le bailleur a saisi le juge des référés pour obtenir le paiement du dépôt de garantie et des loyers, l’accomplissement des formalités contractuelles et le retour d’une autorisation de prélèvement. L’adjudicataire a contesté la compétence du tribunal de commerce et le caractère certain des obligations invoquées, notamment en raison du dépôt initial.

Le juge a rejeté l’exception d’incompétence, accordé les provisions demandées et ordonné les formalités sous astreinte.

• Engagement contractuel résultant de l’adjudication et du cahier des charges.
• Signature du cahier des charges non contestée par l’adjudicataire.
• Obligations suffisamment certaines au regard des articles 872 et 873 du Code de procédure civile.
• Décompte actualisé non remis en cause par une contestation précise et chiffrée.
• Absence de litige portant sur le statut des baux commerciaux.
• Mises en demeure restées sans exécution spontanée pour justifier l’astreinte.

• Cahier des charges signé avec mention manuscrite Lu et approuvé.
• Clause du bail relative au dépôt de garantie.
• Décompte actualisé du dépôt après imputation d’un avoir.
• Décompte actualisé des loyers restant dus.
• Pièces établissant la transmission de l’autorisation de prélèvement.
• Mises en demeure adressées à l’adjudicataire.

Le bailleur obtient les provisions correspondant au dépôt de garantie et aux loyers, ainsi que l’exécution des formalités nécessaires à la poursuite de la relation locative. L’adjudicataire doit accomplir ces obligations dans le délai fixé, sous astreinte, et supporte l’indemnité de procédure et les dépens.n

• Paiement provisionnel de 24 098,46 euros au titre du dépôt.
• Paiement provisionnel de 31 908,21 euros au titre des loyers.
• Régularisation de la subrogation et du cautionnement bancaire.
• Retour de l’autorisation de prélèvement sous quinze jours.
• Astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois.
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

À faire

• Conserver le cahier des charges signé par l’adjudicataire.
• Actualiser et documenter les décomptes de sommes dues.
• Adresser les mises en demeure avant toute demande d’astreinte.
• Organiser la régularisation avec un notaire convenu.
• Signifier l’ordonnance pour faire courir les délais.

À éviter

• Invoquer seulement le lien matériel avec un bail commercial.
• Produire un cahier des charges non signé ou incomplet.
• Réclamer un montant non justifié par un décompte précis.
• Imposer un notaire déterminé sans accord des parties.
• Contester les loyers sans chiffrage ni pièces concordantes.

La compétence juridictionnelle pour l’exécution d’obligations liées à un bail commercial

nLa compétence exclusive du tribunal judiciaire prévue par l’article R. 211-3-26, 11° du Code de l’organisation judiciaire concerne les litiges relevant du statut des baux commerciaux. Elle ne s’étend pas à une demande fondée sur l’exécution d’un engagement distinct résultant d’une adjudication et d’un cahier des charges, lorsque le litige ne porte ni sur le loyer statutaire, ni sur la résiliation, ni sur l’expulsion.n

Les conditions de l’obligation non sérieusement contestable en référé

nAu regard des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision ou ordonner une obligation de faire sans trancher le fond. La signature non contestée du cahier des charges établit l’engagement de reconstituer le dépôt, de régulariser la subrogation et le cautionnement bancaire, et de retourner l’autorisation de prélèvement.n

Les critères de l’astreinte provisoire d’exécution

nSelon l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte peut garantir l’exécution d’une décision. Des mises en demeure restées sans exécution spontanée justifient une astreinte de 50 euros par jour, après quinze jours suivant la signification, pendant trois mois, sans réserve de liquidation.

Article 872 du Code de procédure civile, Article 873 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 701 du Code de procédure civile, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire, Article R. 145-23 du Code de commerce, Article L. 721-3 du Code de commerce, Article 1103 du Code civil