Validité du congé pour vendre : désignation du logement, absence de grief et absence de fraude malgré un prix supérieur aux estimations

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le congé pour vendre indique le prix et les conditions de la vente projetée. La notice d’information doit reprendre une désignation exacte des locaux et dépendances loués, conformément à l’arrêté du 13 décembre 2017. La nullité suppose toutefois que l’irrégularité ait causé un grief démontré.

La cour valide le congé : le bail et l’état des lieux annexés décrivaient suffisamment la maison, ses pièces, ses dépendances et le jardin. L’absence de mention directe du jardin dans l’acte n’a pas privé les locataires d’une information suffisante. Le prix supérieur aux estimations ne caractérisait pas davantage une fraude, compte tenu des éléments du marché et d’un compromis ultérieur.

L’indemnité d’occupation reste due jusqu’à la remise effective des clés, fixée au 12 juin 2024, pour 1 100 euros mensuels. En application de l’article 22 de la même loi, le dépôt de garantie devait être restitué dans les deux mois suivant cette remise. Son retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé, sous réserve des conditions légales.

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Les locataires contestaient la validité du congé pour vendre, invoquant notamment une désignation insuffisante des lieux, une irrégularité du bail et une fraude sur le prix. La juridiction retient que les documents annexés décrivaient suffisamment le bien et écarte la fraude. Elle fixe l’indemnité d’occupation et condamne le bailleur à restituer le dépôt de garantie, majoré pour retard.

Un bailleur a donné congé pour vendre une maison d’habitation à un locataire et à son occupante. Ceux-ci ont contesté la validité du congé, soutenant que la notice et la désignation des lieux étaient insuffisantes, que le bail annexé était irrégulier et que le prix dissimulait une fraude. Ils invoquaient également des désordres affectant l’immeuble et sollicitaient une expertise.

La juridiction a retenu que le bail et l’état des lieux annexés décrivaient suffisamment la maison, ses dépendances et le jardin. Elle a écarté la fraude malgré un prix supérieur aux estimations, puis fixé l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés. Le dépôt de garantie n’ayant pas été restitué dans le délai légal, le bailleur a été condamné à le rembourser avec majoration.

• Indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée
• Décrire suffisamment les locaux et dépendances loués
• Établir un grief causé par l’irrégularité invoquée
• Démontrer une intention frauduleuse du bailleur
• Apporter des éléments concordants sur la valeur réelle du bien
• Fixer la fin de l’occupation à la remise effective des clés
• Justifier les retenues opérées sur le dépôt de garantie

• Bail annexé au congé et signé par le locataire
• État des lieux décrivant les pièces, dépendances et jardin
• Étude du marché immobilier de la société SAFTI
• Estimation du prix au mètre carré par Efficity
• Compromis de vente ultérieur incluant les meubles
• Procès-verbal d’état des lieux établi par un commissaire de justice

Le congé est maintenu et l’expulsion est confirmée, tandis que les occupants restent redevables de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie avec sa majoration, mais les occupants supportent les dépens et les frais irrépétibles d’appel.

• Maintien du congé pour vendre
• Indemnité d’occupation due jusqu’au 12 juin 2024
• Restitution de 1 100 euros au titre du dépôt
• Majoration de 110 euros par mois de retard
• Paiement des dépens et de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Joindre le bail et l’état des lieux au congé
• Décrire précisément le logement et ses dépendances
• Indiquer le prix et les conditions de vente
• Conserver les estimations et justificatifs de valeur
• Documenter la remise effective des clés

À éviter

• Omettre la notice d’information obligatoire
• Présenter une désignation imprécise des locaux loués
• Alléguer une fraude sans éléments concordants
• Retarder la restitution du dépôt de garantie
• Réclamer une indemnité après remise des clés prouvée

La validité du congé pour vendre et la désignation des lieux loués

Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente, tandis que la notice doit reprendre une description exacte des locaux et dépendances loués. La juridiction retient que le bail et l’état des lieux annexés décrivaient suffisamment la maison, ses pièces, le garage, la cave, la terrasse et le jardin. L’absence de mention directe du jardin dans le congé ne justifie pas la nullité, aucun grief n’étant démontré.

La fraude dans la fixation du prix de vente

La différence entre le prix proposé et plusieurs estimations ne suffit pas à établir une fraude. La juridiction relève que les évaluations étaient variables, qu’une estimation antérieure était plus élevée et qu’un compromis ultérieur confirmait qu’un prix important n’était pas irréaliste. Le retard des démarches de vente ne caractérise pas davantage une fraude, compte tenu du maintien des occupants puis des travaux réalisés.

La restitution du dépôt de garantie et sa majoration

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt devait être restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à celui d’entrée. Les clés ayant été remises le 12 juin 2024, le délai expirait le 12 août 2024. La majoration de 10 % du loyer mensuel s’applique par mois commencé en retard, à compter du 29 août 2025, date à laquelle l’adresse des locataires était connue.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991