Indemnisation de l’expropriation d’un terrain en situation privilégiée : abattement de 90 % sur la valeur constructible de référence

L’article 545 du Code civil, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales imposent une indemnité juste et préalable. Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, elle couvre le préjudice direct, matériel et certain ; l’article L. 321-3 distingue l’indemnité principale et les indemnités accessoires.

La qualification de terrain à bâtir suppose les conditions cumulatives de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. Une parcelle non constructible peut toutefois bénéficier d’une plus-value de situation lorsque sa proximité avec les zones urbanisées, les voies de circulation et les réseaux lui confère une situation privilégiée. Cette appréciation s’effectue au regard de l’usage effectif à la date de référence.

La cour retient la méthode par comparaison et écarte les références trop anciennes, non comparables ou issues d’un marché captif. Après avoir retenu une valeur moyenne de 390 euros par mètre carré pour des terrains à bâtir, elle applique un abattement de 90 % et fixe la valeur de la parcelle à 39 euros par mètre carré, soit une indemnité principale de 26 988 euros. L’indemnité de remploi, calculée selon l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, est arrêtée à 3 699 euros.

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La cour qualifie la parcelle de terrain en situation privilégiée, mais exclut celle de terrain à bâtir. Après application d’un abattement de 90 % aux références retenues, elle fixe l’indemnité principale à 26 988 euros et l’indemnité de remploi à 3 699 euros, tout en rejetant les demandes relatives au hangar et aux machines.

Une opération d’aménagement en zone d’aménagement concerté a été déclarée d’utilité publique, puis prorogée. Une société d’économie mixte a engagé la phase judiciaire de l’expropriation d’une parcelle de 692 m² appartenant à une indivision. La parcelle, située en zone 1AUa, était utilisée comme jardin potager et comportait douze arbres fruitiers ainsi que des constructions vétustes.

Après le refus d’une offre amiable, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités. L’indivision, la société expropriante et le commissaire du Gouvernement ont relevé appel sur la valeur du terrain et certaines indemnités accessoires.

La cour confirme la qualification de parcelle en situation privilégiée, mais exclut celle de terrain à bâtir. Elle retient des références de terrains constructibles, applique un abattement de 90 % et fixe l’indemnité principale à 26 988 euros, outre 3 699 euros au titre du remploi. Elle confirme le rejet des demandes relatives au hangar et aux machines.

• Vérifier les conditions cumulatives de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation
• Apprécier l’usage effectif du terrain à la date de référence
• Évaluer la proximité des zones urbanisées, voies de circulation et réseaux
• Tenir compte de l’absence d’accès direct et de l’insuffisance des équipements
• Retenir uniquement des références comparables et suffisamment récentes
• Écarter les mutations ne reflétant pas un marché libre
• Appliquer un abattement adapté à la différence avec un terrain constructible

• Constatations du transport sur les lieux concernant la configuration de la parcelle
• Classement de la parcelle en zone 1AUa du plan local d’urbanisme
• Éléments relatifs à l’insuffisance des voiries et réseaux de la ZAC
• Références de mutations de terrains à bâtir situés dans le même secteur
• Photographies et descriptions de l’accès, des voies et de l’environnement urbanisé

L’indivision expropriée obtient une indemnité principale fixée à 26 988 euros et une indemnité de remploi de 3 699 euros. La société expropriante ne peut obtenir une évaluation fondée sur les seules mutations amiables de la ZAC, tandis que les demandes indemnitaires doivent établir un préjudice direct, matériel et certain.

• Application d’une valeur de 39 euros par mètre carré
• Prise en compte de la situation privilégiée sans qualification constructible
• Écartement des références trop anciennes ou non comparables
• Calcul du remploi par tranches conformément à l’article R. 322-5
• Rejet confirmé des demandes relatives aux constructions vétustes et aux machines

À faire

• Identifier la date légale de référence et la date d’évaluation
• Documenter l’usage effectif du terrain à la date pertinente
• Établir précisément l’accès aux voies et la desserte par les réseaux
• Produire des mutations récentes et réellement comparables
• Calculer séparément indemnité principale et indemnité de remploi

À éviter

• Assimiler un classement 1AUa à une constructibilité immédiate
• Produire des références antérieures à la période utile
• Utiliser des acquisitions amiables issues d’un marché captif
• Négliger l’insuffisance des équipements de l’opération d’ensemble
• Réclamer un préjudice accessoire sans preuve directe, matérielle et certaine

La qualification de terrain à bâtir selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation

La qualification de terrain à bâtir exige des conditions cumulatives, notamment une situation immédiatement constructible et une desserte suffisante par les voies et réseaux. La parcelle, bien que située en zone 1AUa et proche des secteurs urbanisés, ne remplissait pas ces conditions en raison de l’insuffisance des équipements nécessaires à l’opération d’ensemble.

La situation privilégiée des terrains non constructibles

Une parcelle ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir peut néanmoins bénéficier d’une plus-value de situation. La cour retient cette qualification en raison de la proximité du centre-ville, des voies de circulation et des réseaux de viabilité, malgré l’absence d’accès direct et l’insuffisance des réseaux pour l’ensemble de la zone.

La méthode comparative et l’abattement appliqué à l’indemnité principale

La cour écarte les références trop anciennes, non comparables ou issues d’un marché captif. Elle retient une moyenne de 390 euros par mètre carré pour les terrains à bâtir, puis applique un abattement de 90 %, conduisant à une valeur de 39 euros par mètre carré et à une indemnité principale de 26 988 euros.

Article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 545 du Code civil, Article L. 321-1 du code de l’expropriation, Article L. 321-3 du code de l’expropriation, Article L. 322-2 du code de l’expropriation, Article L. 213-4 du code de l’urbanisme, Article L. 322-3 du code de l’expropriation, Article L. 322-1 du code de l’expropriation, Article R. 322-5 du code de l’expropriation, Article L. 312-1 du code de l’expropriation, Article 805 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile