Expulsion d’occupants sans droit ni titre : trouble manifestement illicite et refus de délai de départ

La cour retient que l’occupation était démontrée par la plainte du locataire titulaire, le procès-verbal de constat et les déclarations des occupants, qui ne justifiaient d’aucun bail ni titre. L’expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit, sans disproportion au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

L’indemnité provisionnelle d’occupation est due à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure. L’impossibilité matérielle alléguée de payer ne remet pas en cause une obligation non sérieusement contestable. Les délais prévus par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution supposent notamment une situation de relogement et des éléments justificatifs. À défaut de pièces établissant la situation personnelle et financière invoquée, aucun délai supplémentaire n’est accordé.

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Un procès-verbal de constat a ensuite relevé la présence d’un couple et d’un enfant, lesquels ont déclaré occuper les lieux depuis environ un an. Ils ne disposaient d’aucun contrat de bail ni autre titre d’occupation, seul un contrat d’électricité étant établi à leur nom.

Les propriétaires les ont assignés en référé afin d’obtenir leur expulsion, une indemnité d’occupation et le remboursement des frais. Le juge a accueilli ces demandes pour l’essentiel. Les occupants ont interjeté appel, invoquant notamment une contestation sérieuse, un paiement de loyers en espèces, leur situation financière et une demande de délai pour quitter les lieux.

La cour confirme l’expulsion, l’indemnité d’occupation courant depuis l’assignation, ainsi que le refus d’accorder un délai supplémentaire.

• Occupation effective des lieux par les occupants
• Absence démontrée de bail ou de titre d’occupation
• Existence d’un trouble manifestement illicite
• Obligation de quitter les lieux non sérieusement contestable
• Assignation valant mise en demeure pour l’indemnité
• Justification insuffisante de la situation personnelle et financière

• Plainte du locataire titulaire pour violation de domicile
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice
• Déclarations des occupants sur leur durée de présence
• Absence de contrat de bail ou de titre d’occupation
• Contrat d’électricité établi au nom des occupants

• Maintien de l’expulsion avec concours éventuel de la force publique
• Paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation depuis le 8 juillet 2025
• Absence de délai supplémentaire pour quitter les lieux
• Prise en charge des dépens et frais de constat
• Paiement des frais irrépétibles fixés en première instance

À faire

• Réunir tout bail, titre ou justificatif d’occupation
• Produire les constats établissant l’occupation des lieux
• Documenter les conditions d’entrée dans le logement
• Justifier les démarches concrètes de relogement
• Calculer l’indemnité depuis la mise en demeure

À éviter

• Alléguer un paiement de loyers sans preuve
• Invoquer une difficulté financière sans justificatifs
• Contester l’occupation malgré les constatations matérielles
• Négliger le commandement de quitter les lieux
• Omettre les délais légaux applicables à l’expulsion

Le trouble manifestement illicite résultant d’une occupation sans titre

nL’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire une mesure de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble caractérise ce trouble ou, à tout le moins, rend non sérieusement contestable l’obligation de quitter les lieux. L’absence de bail ou de tout autre titre a été établie par les pièces produites et les déclarations des occupants.n

Les conditions de l’expulsion des occupants sans droit ni titre

nL’expulsion constitue la mesure adaptée pour permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit. L’atteinte au droit au domicile protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme n’est pas disproportionnée au regard de l’atteinte portée au droit de propriété. Le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution a été maintenu, les conditions d’entrée dans les lieux demeurant confuses.n

Les critères d’octroi des délais de relogement

nLes articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent d’accorder un délai lorsque le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Le juge tient notamment compte de la situation respective des parties, de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation familiale et financière et des diligences accomplies pour son relogement. Aucun délai n’a été accordé faute de justificatifs sur la situation personnelle et financière invoquée.