Notification électronique du compromis : absence de consentement et maintien du droit de rétractation des acquéreurs non professionnels

En application de l’article L100 du code des postes et des communications électroniques, l’acheteur non professionnel doit avoir consenti à recevoir des envois recommandés électroniques. À défaut, la lettre recommandée électronique ne vaut pas notification et le délai de rétractation ne court pas. La seule détention de biens gérés sous forme de SCI ne suffit pas à conférer la qualité de professionnel.

Le compromis ne comportant aucune mention d’acceptation de la communication électronique, sa notification à l’un des acquéreurs était irrégulière à l’égard des deux. Les rétractations adressées par lettres recommandées avec accusé de réception ont donc annulé le compromis, entraîné la restitution de la garantie et exclu toute faute justifiant la clause pénale.

Les demandes indemnitaires des acquéreurs ont également été rejetées, faute de preuve d’un comportement fautif du vendeur ou de l’agence à l’origine des préjudices allégués. La partie perdante supporte les dépens selon l’article 696 du code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire n’a pas été écartée sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile.

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La notification électronique du compromis à un seul acquéreur étant irrégulière, la clause pénale n’est pas due. Le tribunal ordonne la restitution de la somme séquestrée et rejette les demandes indemnitaires des acquéreurs ainsi que celles du vendeur. Les frais irrépétibles sont fixés par la décision.

Un établissement public reconnu d’utilité publique a confié à une agence immobilière un mandat de vente portant sur un immeuble. Un compromis a ensuite été conclu avec deux acquéreurs non professionnels, par l’intermédiaire de l’agence.

Une lettre recommandée électronique a été reçue par un seul acquéreur. La vente n’a pas été réitérée par acte authentique. Les deux acquéreurs ont adressé ultérieurement des lettres recommandées avec accusé de réception pour se rétracter.

Le vendeur a demandé le paiement d’une clause pénale. Les acquéreurs ont sollicité la reconnaissance de la caducité ou de l’annulation du compromis, la restitution de la somme séquestrée et l’indemnisation de frais ainsi que d’un préjudice moral. Le tribunal a retenu l’irrégularité de la notification électronique, rejeté la clause pénale et les demandes indemnitaires, ordonné la restitution de la garantie et fixé les frais irrépétibles.

• Qualité d’acheteur non professionnel
• Consentement préalable à la réception des recommandés électroniques
• Mention contractuelle ou preuve de l’acceptation de la communication électronique
• Notification régulière du compromis de vente
• Rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception
• Preuve d’une faute à l’origine du préjudice pour obtenir réparation

• Compromis de vente ne comportant aucune acceptation de la communication électronique
• Lettre recommandée électronique reçue par un seul acquéreur
• Courriers de rétractation adressés en recommandé avec accusé de réception
• Absence de preuve d’un comportement fautif du vendeur ou de l’agence
• Somme de garantie séquestrée entre les mains du notaire

Le vendeur ne peut obtenir la clause pénale, le compromis ayant été annulé à la suite d’une notification irrégulière. Les acquéreurs récupèrent la garantie mais ne sont pas indemnisés faute de preuve d’une faute du vendeur ou de l’agence.

• Exclusion de la clause pénale réclamée par le vendeur
• Restitution de la somme séquestrée aux acquéreurs
• Rejet des demandes indemnitaires des acquéreurs
• Condamnation du vendeur aux dépens
• Paiement de 1 500 euros à l’agence au titre de l’article 700
• Paiement de 1 500 euros aux acquéreurs au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité professionnelle ou non professionnelle des acquéreurs.
• Rechercher le consentement aux recommandés électroniques.
• Contrôler les mentions du compromis relatives à la notification.
• Conserver les preuves de réception des notifications.
• Documenter toute faute et son lien avec le préjudice.

À éviter

• Notifier électroniquement sans consentement préalable établi.
• Faire courir le délai depuis une notification irrégulière.
• Réclamer une clause pénale sans vente valablement maintenue.
• Demander des dommages-intérêts sans preuve de faute.
• Négliger la restitution des sommes séquestrées.

La notification électronique du compromis de vente

La notification par lettre recommandée électronique suppose, pour un acheteur non professionnel, un consentement préalable à la réception de ce type d’envoi, conformément à l’article L100 du code des postes et des communications électroniques. Le compromis ne mentionnait aucune acceptation de la communication électronique. La notification était donc irrégulière et ne faisait pas courir le délai de rétractation.

Le droit de rétractation des acquéreurs non professionnels

L’absence de notification régulière maintenait la possibilité de se rétracter. Les acquéreurs ayant adressé des lettres recommandées avec accusé de réception, le compromis a été annulé. La somme séquestrée à titre de garantie devait leur être restituée et aucune faute ne pouvait justifier l’application de la clause pénale.

La preuve de la faute ouvrant droit à indemnisation

Les demandes de dommages-intérêts exigeaient la preuve d’une faute du vendeur ou de l’agence à l’origine des préjudices allégués. Les acquéreurs n’apportant aucune preuve d’un tel comportement fautif, leurs demandes au titre des frais engagés et du préjudice moral ont été rejetées.

Article R 212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article L100 du code des postes et des communications électroniques, Article 455 du code de procédure civile, Article 4 du code de procédure civile, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514-1 du code de procédure civile