Trouble anormal de voisinage : accès forcé à un logement insalubre pour éradiquer une infestation de punaises

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, lorsqu’elle est nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. La persistance de punaises de lit, conjuguée à l’encombrement et à l’insalubrité du logement empêchant toute désinfection, caractérise un trouble anormal de voisinage et un risque d’expansion à l’immeuble.

L’article 1253 du Code civil institue une responsabilité de plein droit de l’occupant ou du propriétaire à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le propriétaire non occupant peut ainsi être tenu responsable du trouble causé par son locataire. La juridiction autorise le syndicat à pénétrer dans le logement pour le désencombrer, le nettoyer et permettre une désinfection, avec avance des frais par le syndicat. En revanche, la demande tendant à faire supporter définitivement ces frais aux défendeurs, faute d’être provisionnelle, excède l’office du juge des référés.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 rend inutile l’autorisation d’assemblée générale pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés. La contestation de cette résolution ne justifie donc ni rejet ni sursis. Les défendeurs supportent les dépens et sont condamnés in solidum au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La persistance d’une infestation de punaises et de souris, aggravée par l’encombrement et l’insalubrité d’un logement, créait un trouble anormal de voisinage et un dommage imminent pour la copropriété. Le juge des référés a autorisé le syndicat à accéder aux lieux afin de les désencombrer, nettoyer et désinfecter, avec avance des frais, sans en fixer définitivement la charge.

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, un appartement loué était occupé par un locataire souffrant du syndrome de Diogène. Des rapports ont constaté la présence de punaises de lit et de souris, ainsi qu’un encombrement et une insalubrité empêchant une désinfection efficace. Des logements voisins étaient également infestés.

Malgré un traitement réalisé à l’initiative de la propriétaire et une précédente ordonnance imposant une désinfection, l’infestation persistait. Le syndicat des copropriétaires a donc saisi le juge des référés afin d’obtenir l’accès au logement pour le désencombrer, le nettoyer et permettre une nouvelle désinfection.

Le juge a retenu un trouble anormal de voisinage et un dommage imminent lié au risque d’extension de l’infestation. Il a autorisé l’intervention, avec avance des frais par le syndicat, mais a refusé d’en mettre définitivement le coût à la charge des défendeurs dans cette procédure.

• Existence d’une infestation persistante de nuisibles.
• Encombrement et insalubrité empêchant une désinfection efficace.
• Trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
• Risque d’expansion de l’infestation constitutif d’un dommage imminent.
• Nécessité d’une mesure de remise en état malgré son caractère intrusif.
• Absence de fixation définitive des frais en référé hors demande provisionnelle.

• Rapports d’intervention de sociétés spécialisées dans la lutte contre les nuisibles.
• Rapport du 5 février 2025 constatant l’insalubrité empêchant la désinfection.
• Procès-verbal de constat du 30 juin 2026 établissant l’encombrement extrême.
• Constatations d’infestation dans plusieurs appartements du premier étage.
• Rapports postérieurs établissant la persistance des punaises malgré le traitement.

Le syndicat des copropriétaires peut pénétrer dans le logement pour réaliser les opérations nécessaires, en avançant les frais. Le propriétaire et l’occupant doivent supporter les dépens et l’indemnité procédurale, mais la récupération définitive des coûts matériels devra être demandée dans un cadre juridictionnel approprié.n

• Accès autorisé au logement par les représentants du syndicat.
• Désencombrement et nettoyage préalables à la désinfection.
• Avance des frais d’intervention par le syndicat.
• Rejet de l’imputation immédiate des frais au compte de charges.
• Condamnation in solidum aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Documenter l’infestation par des rapports de sociétés spécialisées.
• Faire constater l’encombrement et l’insalubrité du logement.
• Établir le risque d’extension aux parties ou logements voisins.
• Organiser l’accès au logement avec les représentants habilités.
• Avancer et conserver les justificatifs des frais d’intervention.

À éviter

• Se limiter à un traitement sans désencombrer le logement.
• Affirmer une origine certaine des nuisibles sans preuve suffisante.
• Demander en référé la fixation définitive de frais non provisionnels.
• Ignorer une précédente mesure de désinfection devenue inefficace.
• Subordonner l’action en référé à l’issue d’une contestation d’assemblée générale.

Les mesures de remise en état fondées sur l’article 835 du Code de procédure civile

nLe juge des référés peut prescrire une mesure conservatoire ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. La persistance de l’infestation et le risque d’expansion à l’immeuble justifient l’accès au logement afin de le désencombrer, le nettoyer et permettre sa désinfection.n

La responsabilité du propriétaire non occupant pour trouble anormal

nL’article 1253 du Code civil prévoit une responsabilité de plein droit lorsque le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. La décision retient qu’un propriétaire non occupant peut répondre du trouble causé par son locataire. L’origine exacte des punaises n’étant pas certaine, la persistance de l’infestation, liée à l’insalubrité du logement, suffit à caractériser le trouble et le dommage imminent.n

Les limites de l’office du juge des référés

nLe juge autorise l’intervention avec avance des frais par le syndicat, mais refuse de faire supporter définitivement aux défendeurs les coûts de désencombrement, nettoyage et désinfection, cette demande n’étant pas formée à titre provisionnel. La contestation de la résolution autorisant l’action ne justifie ni rejet ni sursis, l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispensant d’autorisation pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1253 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile