Résiliation de plein droit d’un bail d’habitation : clause résolutoire après commandement de payer infructueux

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 24 I de cette loi, une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, comportant les informations requises et régulièrement dénoncé au représentant de l’État.

La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après la signification du commandement, celui-ci visant une dette locative et étant resté sans effet. L’occupant devient sans droit ni titre et doit libérer les lieux ; une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges est due jusqu’à la libération effective.

La dette locative est fixée après exclusion des frais ne constituant pas des charges récupérables. Les intérêts courent à compter de l’assignation sur la somme alors réclamée, puis à compter de la signification du jugement pour le surplus. Les dépens sont mis à la charge de la partie succombante sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, avec une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire demeure applicable conformément à l’article 514 du même code.

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Les loyers étant restés impayés depuis le début du bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré infructueux. La juridiction a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux puis l’expulsion de la locataire, fixé une indemnité d’occupation et condamné celle-ci au paiement de la dette locative, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Une société bailleresse a donné à bail un appartement et deux places de stationnement à une locataire, moyennant un loyer mensuel et des provisions sur charges.

La locataire n’ayant pas réglé les loyers depuis le début du bail, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commandement étant resté infructueux, la bailleresse a demandé la constatation de la résiliation du bail, la libération des lieux, l’expulsion et le paiement des sommes impayées.

La locataire, non comparante, n’a produit aucun justificatif de paiement. La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne la libération puis l’expulsion à défaut, fixe une indemnité d’occupation et condamne la locataire au paiement de la dette locative, des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’une clause résolutoire visant le défaut de paiement
• Commandement de payer régulièrement signifié au locataire
• Respect du délai légal de six semaines
• Commandement comportant les informations prévues par l’article 24
• Dénonciation de l’assignation au représentant de l’État
• Absence de paiement libératoire justifié

• Contrat de bail signé les 28 mars et 1er avril 2025
• Clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail
• Commandement de payer signifié le 4 juillet 2025
• Justificatif de dénonciation de l’assignation au représentant de l’État
• Décompte actualisé de la dette au 20 août 2026

La locataire devient occupante sans droit ni titre et doit libérer les lieux. La bailleresse peut obtenir l’expulsion après les délais légaux et le paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation, des dépens et des frais irrépétibles.

• Résiliation du bail à compter du 16 août 2025
• Libération des lieux dans le délai fixé par le jugement
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 17 636,63 euros avec intérêts
• Indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif
• Condamnation aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du contrat
• Détailler les impayés dans un décompte actualisé
• Signifier un commandement de payer conforme
• Respecter le délai légal de six semaines
• Dénoncer l’assignation au représentant de l’État

À éviter

• Inclure des frais non récupérables dans la dette locative
• Omettre les mentions obligatoires du commandement
• Engager l’expulsion avant les délais légaux
• Présumer un paiement sans justificatif
• Réclamer une indemnité d’occupation après libération des lieux

La clause résolutoire des baux d’habitation

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines. La juridiction constate l’acquisition de la clause lorsque le commandement vise la clause contractuelle, contient les informations requises et a été régulièrement dénoncé au représentant de l’État.

La preuve du paiement libératoire

La dette locative résultant du décompte actualisé est retenue dès lors qu’aucun paiement libératoire n’est justifié. Les frais qui ne constituent pas des charges locatives sont déduits du montant réclamé avant fixation de la créance.

Les effets de la résiliation du bail

La résiliation rend l’occupant sans droit ni titre. La libération des lieux et l’expulsion peuvent être ordonnées, tandis qu’une indemnité d’occupation équivalente au loyer indexé et aux charges est due jusqu’au départ effectif.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 à R. 433-6 du Code des procédures civiles d’exécution