Expulsion d’une occupante sans droit ni titre et indemnisation du trouble de jouissance lié à l’insalubrité du logement

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de l’expulsion des occupants sans droit ni titre d’un logement, sur le fondement de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire. La validité du congé n’étant pas contestée et l’occupation étant maintenue sans justificatif établissant un départ, l’expulsion est ordonnée. L’astreinte est refusée, les voies d’exécution forcée étant suffisantes.

Sur le fondement de l’article 1353 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer un logement décent et en assurer la jouissance paisible. Les désordres établis par l’arrêté de traitement de l’insalubrité caractérisent un trouble de jouissance. L’ancien bailleur demeure responsable des manquements antérieurs au transfert de propriété ; le propriétaire actuel répond toutefois des désordres persistants depuis son acquisition. Une indemnité de 4 000 euros est donc accordée pour la période imputable au propriétaire actuel. L’article 700 du code de procédure civile n’est pas appliqué et chaque partie conserve ses dépens.

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Le juge a ordonné l’expulsion de la locataire après le congé délivré pour démolition du logement déclaré insalubre. Il a retenu la responsabilité de la propriétaire pour les manquements persistants depuis l’acquisition du bien et lui a accordé 4 000 euros au titre du trouble de jouissance, à l’exclusion des désordres antérieurs.

Une société civile immobilière, devenue propriétaire d’un logement d’habitation en décembre 2021, a délivré à la locataire un congé pour motif légitime et sérieux afin de démolir le bien déclaré insalubre. La locataire ne contestant pas la validité du congé, la bailleresse a demandé son expulsion, soutenant qu’elle occupait désormais les lieux sans droit ni titre.

La locataire a invoqué l’insalubrité du logement, l’absence de relogement et un trouble de jouissance. Un arrêté préfectoral du 1er août 2024 a relevé de nombreux désordres affectant notamment la structure, l’étanchéité, la ventilation, l’éclairage, l’installation électrique et l’équipement de la cuisine.

Le juge a ordonné l’expulsion, sans astreinte, faute de justificatif établissant le départ allégué. Il a retenu la responsabilité de la propriétaire pour les manquements persistants depuis l’acquisition et lui a accordé 4 000 euros au titre du trouble de jouissance, à l’exclusion des désordres antérieurs imputables au précédent bailleur.

• Congé valide et non contesté par la locataire
• Occupation maintenue sans justificatif établissant le départ des lieux
• Logement affecté de désordres caractérisant l’insalubrité
• Manquements persistants depuis le transfert de propriété
• Trouble de jouissance prouvé par les constatations administratives
• Imputation limitée à la période relevant du propriétaire actuel

• Arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 1er août 2024
• Constatations administratives réalisées lors de l’enquête du 3 octobre 2023
• Éléments établissant les désordres structurels et d’équipement du logement
• Absence de justificatif du départ allégué et de l’hébergement
• Acte de congé délivré le 3 janvier 2024

La société propriétaire obtient l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre, mais elle est condamnée à indemniser le trouble de jouissance imputable aux désordres persistants depuis l’acquisition. La locataire reçoit 4 000 euros, tandis que les manquements antérieurs restent imputables au précédent bailleur.

• Expulsion ordonnée avec concours éventuel de la force publique
• Astreinte refusée au profit des voies d’exécution forcée
• Indemnité de 4 000 euros versée à la locataire
• Responsabilité du propriétaire limitée à la période postérieure à l’acquisition
• Chaque partie conserve ses propres dépens

À faire

• Vérifier la validité et la date d’effet du congé
• Documenter toute occupation persistante après le congé
• Produire les arrêtés et rapports relatifs à l’insalubrité
• Dater précisément chaque désordre constaté
• Ventiler les responsabilités entre ancien et actuel propriétaires

À éviter

• Réclamer une astreinte sans établir son utilité concrète
• Imputer au propriétaire actuel les désordres antérieurs à l’acquisition
• Affirmer un départ sans justificatif probant
• Négliger les obligations de décence et de délivrance
• Omettre de traiter séparément les demandes accessoires

La compétence pour l’expulsion des occupants sans droit ni titre

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue au juge des contentieux de la protection compétence pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des occupants sans droit ni titre d’immeubles à usage d’habitation. La validité du congé n’étant pas contestée et le départ allégué n’étant pas justifié, l’occupation sans droit ni titre est retenue.

Les obligations de décence et de délivrance du bailleur

Les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil imposent la délivrance d’un logement décent et l’entretien de la chose louée. L’arrêté de traitement de l’insalubrité établit des désordres structurels et affectant plusieurs équipements. Le propriétaire actuel répond des manquements persistants depuis son acquisition, tandis que les fautes antérieures relèvent du précédent bailleur.

La preuve du trouble de jouissance indemnisable

L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’arrêté préfectoral et les constatations qu’il reprend établissent l’insalubrité et le trouble de jouissance. L’indemnisation est limitée à la période durant laquelle les manquements sont imputables au propriétaire actuel, soit depuis l’acquisition.

Article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, Article 455 du code de procédure civile, Article L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Article 1353 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1719 du Code civil, Article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile