Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 OCTOBRE 2026

(n° /2026, 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08179 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLRZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 mars 2024 – juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23/05364

APPELANTE

Madame [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Guillaume Van Doosselaere, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

Madame [X] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Eric Bohbot, avocat au barreau de Paris, toque : D0430

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura Tardy, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure Meano, présidente de chambre,

Mme Laura Tardy, conseillère,

Mme Emmanuelle Boutie, conseillère,

Greffière, lors des débats : Mme Tiffany Cascioli

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 26 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [O] [R] et Mme [X] [N].

Par acte sous seing privé du 31 mai 2016, Mme [N] a donné à bail à Mme [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 1 050 euros et une provision sur charges de 100 euros.

Mme [R] a quitté les lieux le 29 juin 2020.

Par jugement en date du 9 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [R] à payer à Mme [N] les sommes de 1 100,01 euros an titre des loyers et charges arrêtés au 14 mai 2020 et de 12 425,58 euros au titre des réparations locatives. Appel a été interjeté de ce jugement.

Par jugement du 12 janvier 2023, le juge de I’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment annulé la signification du jugement du 9 novembre 2021 et, en conséquence, a déclaré ce jugement non avenu.

Par ordonnance du 21 février 2023, la cour d’appel de Paris a ordonné la radiation de l’affaire après avoir constaté le caractère non avenu du jugement.

Par acte du 14 juin 2023, Mme [N] a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes de :

– 1 226,65 euros au titre des ioyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

– 29 439,17 euros au titre de travaux de réfection,

– 5 000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

– 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens incluant le coût des commandements, des constats et des procédures d’exécution forcée.

A l’audience, Mme [N] a maintenu ses demandes, a soulevé l’irrecevabilité des prétentions de Mme [R] en vertu du principe d’estoppel et a conclu au rejet de ses demandes et de diverses pièces produites par cette dernière.

Mme [R], comparante, a soulevé in limine litis la péremption de l’instance, l’irrecevabilité des demandes de Mme [N] en raison du principe d’effet dévolutif de l’appel interjeté par celle-ci, de l’autorité de la chose jugée et de la prescription, et sur le fond, a conclu au rejet des prétentions de la demanderesse. A titre reconventionnel, elle a sollicité sa condamnation à lui payer les sommes de :

– 4 900 euros en répétition des provisions sur charges,

– 1 050 euros en restitution du dépôt de garantie,

– 225 euros en remboursement du coût du timbre ’scal,

– 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

– 110 euros en remboursement des frais bancaires subis,

– 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle a en outre sollicité un délai de 24 mois pour régler les sommes éventuellement dues.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

– rejette la demande de Mme [O] [R] tendant au constat de la péremption de l’instance ;

– déclare irrecevable la demande de Mme [O] [R] tendant à la restitution des provisions sur charges portant sur les années 2016, 2017 et 2018 ;

– rejette le surplus des ’ns de non-recevoir ;

– condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 50,01 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, outre les intéréts au taux légal à compter du 14 mai 2020 ;

– condamne Mme [X] [N] à payer à Mme [O] [R] la somme de 1 800 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non justi’ées ;

– condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 10 781,79 au titre des réparations locatives ;

– condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

– condamne Mme [X] [N] à payer à Mme [O] [R] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

– condamne Mme [X] [N] à payer à Mme [O] [R] la somme de 110 euros en réparation de son préjudice ’nancier ;

– rejette le surplus des demandes ;

– condamne Mme [O] [R] aux dépens ;

– rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Selon ordonnance en date du 22 octobre 2025, le premier président de la cour d’appel de Paris a déclaré irrecevable la demande de Mme [R] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 mai 2024 par Mme [R],

Vu l’appel incident formé par Mme [N], par conclusions notifiées le 31 octobre 2024,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 janvier 2025, par lesquelles Mme [R] demande à la cour de :

In limine litis,

– infirmer la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2024 rejetant le surplus des fins de non-recevoir ;

Statuant à nouveau,

– juger que l’assignation du 14 juin 2023 n’est pas réitérative de l’assignation du 29 octobre 2020 ;

– juger en conséquence irrecevables les demandes formées par Mme [X] [N] en ce qu’elles se heurtent à la prescription de son action par application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Sur le fond,

– infirmer la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2024 en ce qu’elle condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 50,01 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2020 ;

– infirmer la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2024 en ce qu’elle condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 10 781,79 euros au titre des réparations locatives ;

– infirmer la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2024 en ce qu’elle condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 500 euros au titre de son dommage moral ;

Statuant à nouveau,

– condamner Mme [N] à payer à Mme [R] la somme de 549,99 euros au titre du remboursement de son dépôt de garantie, déduction faite de la somme due par Mme [R] à Mme [N] au titre des loyers et des provisions sur charges impayés ;

– débouter Mme [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse,

– condamner Mme [N] à payer 3 500 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [N] en tous les dépens de la présente instance.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 juin 2026, par lesquelles Mme [N] demande à la cour de :

– débouter Mme [O] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– écarter des débats la pièce n° 118 produite par Mme [R] intitulée : « pièce d’appel n° 1, [Q] [W] du 31 juillet 2024 » ;

– confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, le 26 mars 2024 (RG n° 23/05364) en ce qu’il a :

– rejeté la demande de Mme [O] [R] tendant au constat de la péremption de l’instance,

– déclaré irrecevable la demande de Mme [O] [R] tendant à la restitution des provisions sur charges portant sur les années 2016, 2017 et 2018 ;

– rejeté le surplus des fins de non-recevoir ;

– condamné Mme [O] [R] aux entiers dépens ;

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, le 26 mars 2024 (RG n° 23/05364) en ce qu’il a :

– condamné Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 50,01 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2020 ;

– condamné Mme [X] [N] à payer à Mme [O] [R] la somme de 1 800 euros au titre du remboursement des provisions sur charge non justifiées ;

– condamné Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 10 781,79 euros au titre des réparations locatives ;

– condamné Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

– condamné Mme [X] [N] à payer à Mme [O] [R] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

– condamné Mme [X] [N] à payer à Mme [O] [R] la somme de 110 euros en réparation de son préjudice financier ;

– rejeté le surplus des demandes ;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés :

– condamner Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] au titre des loyers et charges impayés la somme de 226,35 euros, augmentés des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil à compter du commandement de payer ;

– condamner Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 29 370,17 euros au titre des travaux rendus nécessaires de son fait ;

– condamner Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

– débouter Mme [O] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

– condamner Mme [O] [R] à payer à Mme [X] [N] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [O] [R] aux entiers dépens en ce inclus le coût des commandements délivrés le 14 mai 2020 pour un montant de 157,37 euros, ceux relatifs au constat d’huissier réalisé le 1er juillet 2020 pour un montant de 320 euros, et ceux relatifs aux constats des 6 octobre 2022 et 24 février 2023 pour un montant de 840 euros et également ceux liés à une éventuelle procédure d’exécution forcée requise, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

– condamner Mme [O] [R] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Le conseil de l’appelante n’a pas déposé de dossier de pièces, ni dans le délai prévu à l’article 912 alinéa 3 du code de procédure civile ni après, et ce malgré relance du greffe, restée sans réponse.

Ainsi les pièces visées dans les conclusions et numérotées dans le bordereau récapitulatif n’ont pas été produites.

1) Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, la cour précise qu’il n’a pas été interjeté appel ou appel incident des chefs du jugement ayant rejeté la demande de Mme [R] tendant au constat de la péremption de l’instance, ayant déclaré irrecevable sa demande tendant à la restitution des provisions sur charges pour les années 2016 à 2018 et l’ayant condamnée aux dépens. Ces chefs du jugement sont donc irrévocables.

En outre, les parties avaient soulevé plusieurs fins de non-recevoir devant le premier juge (principe d’estoppel pour Mme [N], effet dévolutif de l’appel, autorité de chose jugée et prescription pour Mme [R]), qui les a rejetées à l’exception de ce qui a été mentionné ci-dessus. Mme [R] a sollicité l’infirmation du chef du jugement rejetant le surplus des fins de non-recevoir, mais n’a soulevé dans ses écritures à hauteur d’appel qu’une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de Mme [N].

2) Sur la demande relative à la production de pièces

Au visa des articles 135 et 906 du code de procédure civile, Mme [N] sollicite de la cour qu’elle écarte des débats la pièce n° 118 figurant au bordereau de pièces de Mme [R]. Elle fait valoir qu’elle a demandé la production de cette pièce en août 2024, y compris par voie de sommation de commissaire de justice, et qu’il lui a été opposé un refus. Elle ajoute que cette pièce est une attestation qui ne remplit pas les conditions de forme requises.

Mme [R] ne conclut pas sur ce point.

L’article 132 du code de procédure civile énonce que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

L’article 135 du même code précise que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Dans ses premières conclusions d’appelante, Mme [R] a mentionné 118 pièces dans son bordereau de pièces communiqué le 27 août 2024, la 118e étant dénommée « pièce d’appel n°1, [Q] [W] du 31 juillet 2024. » Dans son second bordereau, notifié le 31 janvier 2025, cette pièce est la n°29 et dernière.

Mme [N] fait valoir qu’elle a sollicité la communication de la pièce n° 118, que devant le refus de son adversaire elle a fait délivrer une sommation par commissaire de justice à laquelle il a été opposé un nouveau refus de la part du conseil de Mme [R], de sorte qu’elle ignore l’auteur de la lettre et le contenu exact de celle-ci, au-delà de ce qui a été reproduit dans les conclusions de Mme [R].

Si le principe de contradiction commande aux parties de se communiquer mutuellement l’ensemble des pièces visées au bordereau de pièces en temps utile, il y est satisfait lorsque la partie adverse a pris connaissance de la pièce critiquée et a eu le temps de conclure utilement à son égard avant la clôture de l’instruction.

En l’espèce, outre que Mme [N] ne verse pas aux débats sa demande de communication de la pièce n°118, ni la sommation de communiquer alléguée, il s’avère que cette pièce a été communiquée par le conseil de Mme [R] en janvier 2025 avec ses secondes conclusions, sous le numéro 29, et il apparaît que Mme [N] en a eu connaissance en temps utile puisque dans ses dernières conclusions du 8 juin 2026, elle consacre une page de celle-ci à la critique du contenu de cette pièce (sa page 14).

il n’y a donc pas lieu d’écarter la pièce n°29 (ex-pièce n° 118) de Mme [R] dès lors qu’il a été satisfait au principe de contradiction. Il sera en tout état de cause précisé que le conseil de Mme [R] n’ayant pas déposé son dossier de plaidoirie, malgré rappel à cette fin par la juridiction, la pièce n° 29 n’est pas versée aux débats.

3) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale

Mme [R] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de Mme [N] et la réitère devant la cour. Elle fait valoir que la citation ayant initié l’instance au terme de laquelle le jugement a été déclaré non avenu faute de signification dans les six mois ne conserve son effet interruptif que si le demandeur réitère cette citation, celle-ci devant expressément indiquer qu’il s’agit d’une réitération au sens de l’article 478. Elle soutient que tel n’est pas le cas en l’espèce, l’assignation ayant donné lieu au jugement entrepris ne contenant aucune mention de réitération de la citation ayant abouti au jugement du 9 novembre 2021, qu’en outre celle de 2023 contient de nouvelles demandes, de sorte qu’elle ne peut constituer la réitération de celle du 29 octobre 2020, laquelle a par conséquent perdu tout effet interruptif. Elle ajoute que l’article 2241 ne peut jouer ici. Elle oppose la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, estimant que Mme [N] s’est introduite dans le logement loué en janvier ou février 2020, qu’elle a alors eu connaissance de l’état du logement et que cela fait courir le délai de prescription, échu lors de l’assignation délivrée le 14 juin 2023.

Mme [N] sollicite la confirmation du jugement ayant rejeté la fin de non-recevoir. Elle indique que l’assignation du 14 juin 2023 n’est pas réitérative de celle du 29 octobre 2020, mais se prévaut des termes de l’article 2241 du code civil et soutient qu’il s’agit d’une seconde assignation entre les mêmes parties et tendant au même but, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de l’effet interruptif attaché à la première assignation, la seconde assignation étant virtuellement contenue dans la première. Elle rappelle en outre que le caractère non avenu du jugement n’étend pas ses effets aux actes de procédure, ce qui permet à l’assignation initiale de conserver son effet interruptif, et ce jusqu’à la date du jugement, même non avenu, date faisant courir un nouveau délai. Elle précise que le jugement non avenu a été rendu le 9 novembre 2021, que l’assignation délivrée le 14 juin 2023 a à nouveau interrompu la prescription courant toujours, et que ses demandes sont ainsi recevables. Enfin, elle conteste le point de départ retenu par l’appelante, ses courriers des 7 et 25 février 2020 ne mentionnant aucune dégradation locative, et estime que le point de départ à retenir est le 1er juillet 2020, date du procès-verbal de constat de commissaire de justice relatif à l’état du logement.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [N] sollicite la condamnation de Mme [R] à lui verser les sommes suivantes :

– 226,35 euros de loyers et charges impayés,

– 29 370,17 euros de réparations locatives,

– 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral.

A défaut de précision de la part de Mme [R], il convient de considérer qu’elle oppose la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989 à l’ensemble de ces demandes.

L’articIe 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il sera d’ores et déjà précisé que Mme [R] n’est pas fondée à opposer la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale à la demande indemnitaire pour préjudice moral formée par Mme [N], celle-ci n’étant pas une action qui dérive du contrat de bail, mais une action fondée sur le comportement, allégué comme étant fautif, de Mme [R] envers Mme [N], laquelle relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

3-1) Sur les réparations locatives

3-1-1) Sur le point de départ de la prescription triennale

Mme [N] sollicite la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 29 370,17 euros de dommages-intérêts pour des réparations locatives, correspondant à :

– facture de la société Jocanal pour 3 722,72 euros : changement de volet roulant monobloc, fourniture et pose de 5 serrures (et déblocage des persiennes effectué gratuitement),

– facture de la société [Q] [W] pour 396 euros : remplacement de robinetterie de baignoire et de vidage de lavabo,

– facture de la société [Q] [W] pour 3 291,60 euros : remplacement de chaudière,

– facture de la société [Q] [W] pour 8 652,60 euros : mise en peinture des murs de l’appartement avec lessivage et grattage préalable, nettoyage de la cuvette des WC, vidage de baignoire, réfection des joints, dépose de la hotte de cuisine, réfection des ventilations, des joints, remplacement du vidage de l’évier, fabrication et pose de plinthes, y compris prises électriques et raccordements électriques,

– facture de la société [Q] [W] pour 6 259 euros : vérification de l’installation électrique, remplacement du tableau électrique, pose de 2 réglettes dans la salle de bain, alimentation électrique pour volet roulant, pose de prises, fourniture et pose d’une VMC, fourniture et pose d’une sortie de fils pour la plaque de cuisson,

– facture de la société Bati-Rénov pour 228 euros : inversion de différentiels,

– factures de la société [B] pour 704 euros : ramonage de deux conduits de fumée (une seule facture versée pour 135 euros),

– devis de la société PPdP pour 2 211 euros : ponçage et vitrification de parquet,

– devis de la société Lapeyre pour 3 396 euros : remplacement de 3 fenêtres en PVC,

– diverses facturettes d’achat pour un total de 509,85 euros pour des articles de nettoyage, peinture, quincaillerie.

Il est à noter que Mme [N] fait également apparaître dans son tableau des sommes payées pour la réfection de l’appartement celle de 1 001 euros correspondant à une facture de la société [Q] [W] pour une recherche de panne de l’interphone, son changement, la fourniture et pose d’une plaque vitrocéramique, dont le montant n’a cependant pas été ajouté au total demandé, alors que ce tableau synthétise les travaux dont elle demande le paiement à Mme [R].

Le point de départ du délai triennal de prescription court, pour les désordres du logement, à compter du jour où Mme [N] en a eu connaissance ou du jour où elle aurait dû en avoir connaissance.

’ Il résulte des termes de deux courriers qu’elle a adressés les 7 et 25 février 2020 à Mme [R] (ses pièces 60 et 61), rappelant les termes d’un courrier du 8 janvier 2020, qu’elle a manifestement eu accès à l’intérieur du logement et y a relevé :

– la présence d’adhésif obstruant les ventilations, l’humidité abîmant le logement,

– la présence de rallonges, multiprises et d’un radiateur électrique causant des courts-circuits,

– la présence d’un papier posé sur une zone humide à la suite d’un dégât des eaux, empêchant la cloison de sécher,

– le bouchage des filtres de la hotte (avec photo dans le courrier du 25 février).

Le courrier du 25 février 2020 mentionne également un rapport de la société Expertise & Diagnostic sur l’état du système électrique de l’appartement, dont elle a eu connaissance, et un désordre d’ouverture de la serrure de la porte d’entrée (qu’elle impute au vélo de Mme [R]). Sont intégrées dans le texte diverses photographies de parties du logement (entrée, cuisine, salle de bain..). D’autres critiques et réponses aux critiques de Mme [R] sont apportées dans ce courrier, mais ne consistent pas en un constat de désordres dans le logement.

Il résulte de ces courriers qu’en janvier, et au plus tard février 2020, Mme [N] connaissait divers désordres présents dans le logement, en ce compris l’état apparent de celui-ci (revêtements de sols, plafonds, murs), pour y être entrée et en avoir pris des photographies, à l’exception de la chambre.

Le 8 janvier 2020 (date du premier courrier faisant suite à son entrée chez Mme [R]) correspond donc au point de départ de la prescription triennale pour les désordres afférents aux revêtements muraux et de plafond de l’appartement, le dysfonctionnement de la hotte, celui de la serrure de la porte d’entrée, aux ventilations et au désordre du système électrique.

’ Outre les désordres susmentionnés, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 1er juillet 2020 a fait apparaître d’autres désordres :

– état de saleté importante de l’ensemble du logement,

– dégradation du vernis du parquet, des plinthes,

– joints de fenêtre dégradés, fenêtres fermant mal,

– importante humidité sur certains murs,

– équipements de salle de bain dégradés,

– plaques électriques dans la cuisine très grasses et noircies, clapets des prises sont cassés, l’humidité du mur du fond.

Le commissaire de justice indique n’avoir pu vérifier les appareils et installations électriques car l’électricité est coupée. Ce procès-verbal de constat constitue le point de départ de la prescription triennale pour les désordres susmentionnés.

’ Enfin, Mme [N] allègue avoir découvert de nouveaux désordres pendant le cours des travaux de réfection entrepris en 2020 et 2021 : non fonctionnement de l’interphone (devis du 29 décembre 2020 de la société [Q] [W]), dysfonctionnement de la chaudière (devis du 5 janvier 2021 de la société [Q] [W]), des volets roulants (devis du 24 juillet 2020 par la société Jocanal). Pour ces désordres, il convient de retenir comme point de départ de la prescription triennale celle de la date d’élaboration du devis, seule permettant en l’espèce de déterminer la connaissance du désordre allégué.

3-1-2) Sur le cours de la prescription triennale

L’article 478 du code de procédure civile énonce que le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’iI est susceptible d’appel est non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date. La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.

Les articles 2241 et 2242 du code civil énoncent que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est ainsi même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. L’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Il est constant que, nonobstant le caractère non-avenu d’un jugement, I’assignation initiale conserve son effet interruptif (2e Civ., 18 décembre 2008, n° 07-15.091).

La citation en justice introduit une instance qui s’éteint par le dessaisissement du juge, résultant notamment d’un jugement. L’effet interruptif de la citation en justice se poursuit jusqu’à l’extinction de l’instance qu’elle a introduite. Lorsque le jugement est non avenu par application de l’article 478 précité, la réitération de la citation introduit une nouvelle instance. Il en résulte que cet effet interruptif cesse à la date du prononcé du jugement rendu, sur la citation primitive, par la juridiction ainsi dessaisie, quand bien même ce jugement serait, par la suite, déclaré non avenu (1ère Civ., 29 juin 2022, n° 19-17.125).

L’assignation du 29 octobre 2020 n’étant pas produite, il ne peut être déterminé, dans le silence des parties et du jugement entrepris sur ce point, le montant et la nature des travaux demandés par Mme [N] dans l’acte introductif d’instance, et ce qui a été demandé, après que les travaux ont commencé, pendant l’instance et au plus tard lors de l’audience de plaidoirie survenue le 28 septembre 2021. Il est toutefois précisé qu’à l’audience, Mme [N] avait demandé la condamnation de Mme [R] au paiement de la somme totale de 29 439,17 euros, et qu’il ressort des termes du jugement de 2021 que les demandes formées à ce moment-là ne sont pas différentes de celles formées dans le cadre du jugement entrepris.

Ainsi, les demandes indemnitaires étant identiques en 2021 et 2023, l’assignation primitive et la demande orale à l’audience de plaidoirie de la première instance ont interrompu la prescription triennale pour le tout jusqu’au jugement rendu le 9 novembre 2021, et ce nonobstant le caractère non avenu de ce jugement et le fait que l’assignation du 14 juin 2023 ne soit pas réitérative de l’assignation primitive, comme le reconnaît Mme [N].

A compter du jugement, un nouveau délai triennal a couru, et a été à nouveau interrompu par l’assignation délivrée le 14 juin 2023, de sorte que l’ensemble des demandes indemnitaires de Mme [N] est recevable comme n’étant pas prescrit.

3-2) Sur les loyers et charges

Mme [N] sollicite la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 226,35 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette demande relève de la prescription triennale susvisée, ce qui n’est pas contesté.

La somme demandée se décompose comme suit :

– solde du loyer de mai 2020 : 450 euros,

– loyer de juin 2020 : 1 150 euros,

– sous déduction de charges locatives : 499,99 euros,

– intérêts : 18,97 euros,

– commandement de payer : 157,37 euros,

– sous déduction du dépôt de garantie de 1 050 euros.

L’assignation du 29 octobre 2020 n’est pas produite aux débats. Il résulte cependant des termes du jugement entrepris que dans cette assignation, Mme [N] sollicitait la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 1 276,65 euros au titre des loyers et charges impayés, soit la même somme que celle dont est saisie la cour, sans la déduction du dépôt de garantie.

Dès lors, l’assignation de 2020 a interrompu la prescription triennale courant à compter de l’échéance de chaque loyer réclamé, étant observé que cette prescription ne s’applique pas au montant du commandement de payer, lequel relève par ailleurs des dépens.

L’interruption a duré jusqu’au jugement du 9 novembre 2021. Le délai triennal a donc recommencé à courir, et a de nouveau été interrompu par l’assignation délivrée le 14 juin 2023 ayant donné lieu au jugement entrepris. Par conséquent, la demande au titre des loyers et charges impayés n’est pas prescrite, sous réserve de ce qui précède.

4) Sur la demande au titre des loyers et charges

Le premier juge a condamné Mme [R] à verser à Mme [N] la somme de 50,01 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, dépôt de garantie déduit, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2020.

Mme [N] sollicite l’infirmation du jugement et la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 226,35 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Mme [R] conclut également à l’infirmation du jugement, et à la condamnation de Mme [N] à lui verser la somme de 549,99 euros en remboursement du solde du dépôt de garantie. Elle fait valoir que les parties ont convenu de la réduction du loyer à 1 000 euros à compter de juin 2019, et que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’elle ne rapportait pas la preuve de la persistance de cet accord jusqu’à la résiliation du bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 22 de la même loi énonce que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le loyer a été stipulé pour un montant mensuel de 1 050 euros, outre une provision pour charges de 100 euros. Il résulte d’un courrier de Mme [N] du 5 juillet 2019 (sa pièce 5) qu’elle a unilatéralement réduit le loyer, provision sur charges comprise, à la somme de 1 000 euros à compter du 1er juin 2019, sans précision de la durée de cette réduction. Par courrier du 7 février 2020, Mme [N] a fait savoir à Mme [R] que la réduction de loyer n’avait plus lieu de s’appliquer et a réclamé pour le mois de mars le loyer, provision incluse, à hauteur de 1 150 euros. Les quittances de loyer versées confirment que la réduction a duré jusqu’au mois de février 2020 inclus, Mme [N] attendant la somme de 1 150 euros à partir de mars 2020.

La réduction du loyer résultant d’une décision unilatérale de Mme [N] et non d’un accord des parties, celle-ci pouvait y mettre fin à tout moment, sous réserve d’un délai de prévenance utile. l’information a été délivrée le 7 février 2020 pour s’appliquer à compter du mois de mars 2020. Il n’est pas allégué par Mme [R] que le délai de prévenance pour le retour à l’application du loyer contractuel ait été insuffisant, de sorte qu’il convient de considérer Mme [N] fondée à solliciter le montant contractuel du loyer à compter de mars 2020.

Entre janvier et juin 2020 (il n’est pas allégué d’impayé subsistant antérieurement), Mme [R] devait donc la somme totale de 6 600 euros. Il est justifié de versements de la locataire à hauteur de 1 000 euros les 7 février et 4 mars 2020, Mme [N] mentionnant trois autres versements de 1 000 euros les 24 avril, 3 et 18 juin 2020. Il convient de déduire du solde les sommes de 499,99 euros de charges (trop-perçu de provisions) reconnu par Mme [N], et de 1 050 euros de dépôt de garantie. Le premier juge a pertinemment rappelé que le coût du commandement de payer relève des dépens examinés infra. Quant aux intérêts, Mme [N] renvoie au commandement de payer, lequel ne précise ni l’assiette des intérêts, ni le taux appliqué ou la période considérée, de sorte que le quantum réclamé n’apparaît pas justifié.

Par conséquent, conformément à ce qui précède, Mme [R] reste devoir au titre des loyers et charges la somme de 50,01 euros (soit 6 600 – 5 x 1 000 – 499,99 – 1 050). Le jugement doit donc être confirmé de ce chef, en ce compris le cours des intérêts.

5) Sur les réparations locatives

Le premier juge a fait partiellement droit aux demandes de Mme [N], à hauteur de la somme totale de 10 781,79 euros, retenant pour le surplus le défaut de preuve de l’imputation à un manquement de Mme [R], ou le défaut de nature de désordre locatif.

Mme [N] sollicite l’infirmation du jugement et réitère sa demande de condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 29 370,17 euros, estimant justifier par les pièces versées du principe et du quantum de sa demande.

Mme [R] sollicite également l’infirmation de ce chef du jugement, et le rejet des demandes de Mme [N], estimant rapporter la preuve de l’état dégradé du logement, vétuste et sale à son entrée en jouissance, et contestant l’imputation du surplus des réparations à un manquement de sa part, ajoutant que certains travaux de réfection sollicités n’ont en réalité pas été réglés par la propriétaire.

Il sera rappelé que le conseil de Mme [R] n’a pas déposé son dossier de plaidoirie, de sorte que la cour ne dispose pas des pièces visées par celle-ci dans ses écritures.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’article 7 d) rappelle l’obligation d’entretien du logement pesant sur le locataire, incluant les menues réparations et réparations locatives, sauf la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou la force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, les parties ne contestent pas qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été fait lors de la prise de possession de Mme [R]. Le contrat stipule toutefois que des photos figurent en annexe (non jointes au contrat versé aux débats) et ajoute : « appartement vide, entièrement refait à neuf (travaux de peinture, ponçage, vitrification). Le bailleur doit fournir la plaque de cuisson, faire réparer la fuite sous l’évier, reposer persienne du salon, assurer la connexion avec le lave-linge. »

Mme [N] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 24 février 2023 par commissaire de justice (sa pièce 40), lequel retranscrit des échanges de courriels entre elle et Mme [R] pendant le temps de la location. Le commissaire de justice a identifié un courriel adressé par Mme [N] à Mme [R] le 2 septembre 2016, avec pour objet « annexe contrat appartement », a ouvert la pièce jointe au courriel et constaté qu’il s’agissait de photographies regroupées sous le nom « photos de l’appartement au 26 mai 2016. » Il a également constaté un courriel de Mme [R] en réponse indiquant la bonne réception du message.

Mme [R] soutient dans ses écritures que le logement loué était « dans un état lamentable », sale, insalubre, présentant des fuites d’eau, un parquet brûlé, taché, l’interphone dysfonctionnant… et précise avoir pris des photographies au soutien de ses allégations. Cependant, elle ne verse aux débats aucun justificatif de l’état du logement à son entrée dans les lieux, susceptible de renverser la présomption simple de bon état et de contredire les mentions du contrat.

Il doit par conséquent être considéré que le logement a été mis à la disposition de Mme [R] en bon état, et refait à neuf quant aux peintures et au parquet. Il a été récupéré par Mme [N] présentant les désordres suivants, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er juillet 2020, établi non contradictoirement :

– de l’extérieur, la serrure du haut de la porte d’entrée ne fonctionne pas, et de l’intérieur, les fermetures (verrou et bouton) ne fonctionnent pas ; traces et marques autour de la poignée,

– sas d’entrée : l’un des battants ne peut être bloqué, il est percé de deux trous,

– pièce principale : vernis du parquet dégradé au-delà de l’usure normale (occupation de quatre ans), présentant des rayures, taches et marques, traces et salissures sur les murs peints, avec un fort écaillage sur le mur du fond, côté salle de bain, la pièce est sale, les fenêtres ferment mal, les joints pendent, le placard est sale et contient des objets abandonnés, le dessus de cheminée est taché, l’humidité du mur du fond est relevée à 30 %,

– chambre : très sale, mêmes constats sur le parquet, cloquages sur les murs et plinthes, traces d’humidité au plafond, le joint de fenêtre pend, traces d’adhésif sur l’encadrement de fenêtre,

– couloir : peinture murale très dégradée, comme la plinthe,

– salle de bain : sale, WC rempli de calcaire, comme le bidet et la baignoire, la bonde de baignoire ne fonctionne pas,

– cuisine : très sale et entartrée, plaques électriques très grasses et noircies, hotte bouchée par de l’aluminium sur le filtre, bouches de ventilation bouchées à l’adhésif, les clapets des prises sont cassés, l’humidité du mur du fond est relevée à 37,9 %.

– le commissaire de justice indique n’avoir pu vérifier les appareils et installations électriques car l’électricité est coupée.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée tel qu’énoncé dans le contrat et la présomption de bon état et l’état des lieux de sortie un état de saleté importante de l’appartement, une dégradation du parquet, des revêtements muraux et de plafond, ainsi que des plinthes au-delà de ce qui peut être imputé à un usage normal pendant quatre ans, une difficulté de fermeture des fenêtres et la dégradation de divers éléments d’équipements fournis par la bailleresse, nécessitant leur changement.

En revanche, en l’absence de preuve de dégradations du système électrique par Mme [R], il n’est pas justifié de mettre à sa charge sa rénovation, la locataire ne pouvant se voir imputer un défaut de mise à la terre, une inadaptation du système ou des anomalies de puissance, notamment dans la salle de bain, qui résultent de l’ancienneté du système électrique et de sa non-conformité.

De même, il ne peut lui être imputé aucune dégradation de la chaudière (à remplacer du fait de son ancienneté), du volet roulant de fenêtre, faute de constat de dégradation, de l’interphone (dont le dysfonctionnement n’a pas été établi), de la VMC, à défaut de tout constat en ce sens dans le procès-verbal du 1er juillet 2020 ou de tout autre élément versé aux débats et permettant l’imputation de ces désordres à Mme [R].

Compte tenu de ce qui précède, il doit être mis à la charge de Mme [R], à raison des seules dégradations locatives qui lui sont imputables :

– fourniture et pose de serrures : 500 euros (la facture porte sur 5 serrures, seules 2 sont en cause),

– fourniture et pose d’une plaque vitro-céramique : 490 euros HT (soit 539 euros TTC),

– remplacement de la robinetterie de salle de bain : 396 euros TTC,

– diverses dépenses de Mme [N] pour nettoyage : 50 euros, le surplus correspondant manifestement à des achats pour des travaux de peinture alors que la propriétaire a fait effectuer les travaux de peinture par la société [Q] [W] et n’indique pas la nécessité de travaux supplémentaires,

– ponçage et vitrification du parquet : 2 211 euros (l’indemnisation étant due au regard de l’état de celui-ci, imputé à la locataire, peu important que le justificatif soit un devis et non une facture),

– les travaux de peinture : 6 192 euros HT, dont remise de 10 % (6 880 euros TTC),

– plomberie dans la salle de bain et la cuisine, reprise des ventilations : 792 euros HT (880 euros TTC),

– reprise des plinthes (avec travaux électriques inclus) : 882 euros HT (980 euros TTC),

– entretien des conduits de fumée à la charge de la locataire qui n’en justifie pas : 135 euros (facture [B])

– s’agissant des fenêtres, le devis évoqué par Mme [N] (société Lapeyre) n’est pas produit ; en outre, à part une dégradation des joints caractérisant un défaut d’entretien, l’origine du problème de fermeture des fenêtres n’est pas précisée, de sorte qu’il ne peut être imputé de façon certaine à la locataire. Il convient donc de compter la somme de 300 euros pour le remplacement des joints des trois fenêtres en cause.

Le montant total est de 12 811 euros.

Mme [R] ayant vécu dans le logement pendant quatre ans, il convient en outre de tenir compte de la durée de l’occupation ayant nécessairement entraîné une usure naturelle des biens et équipements, ayant pour effet de réduire l’indemnisation, qui ne peut dès lors être équivalente au remplacement à neuf de l’ensemble des équipements affectés. Ainsi, Il convient de mettre à sa charge la somme de 11 500 euros.

Infirmant le jugement du chef du quantum prononcé, la cour condamne Mme [R] à verser à Mme [N] la somme de 11 500 euros au titre de la réfection du logement.

6) Sur la demande au titre du remboursement des provisions sur charges

Le premier juge a condamné Mme [N] à rembourser à Mme [R] la somme de 1 800 euros au titre des provisions sur charges non justifiées pour les années 2019 et 2020, relevant que la bailleresse n’a pas fourni les justificatifs des charges en dépit de la contestation de la locataire.

Mme [N] conclut à l’infirmation de ce chef du jugement et au rejet de la demande.

Mme [R] ne répond pas.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

– 1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

– 2°des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-12.658), en ce sens qu’il lui incombe de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation (fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives) ont bien été respectées (3e Civ., 30 juin 2004, n° 03-11.098).

La mise à disposition des justificatifs (factures de charges, contrats de prestations, etc) doit être effective au moins durant six mois à compter de l’envoi du décompte de charges et le bailleur doit tenir les pièces justificatives à la disposition personnelle de chaque locataire durant cette période (3e Civ., 8 janvier 2004, n° 02-15.810), l’accès aux justificatifs devant être permis dans des conditions raisonnables et normales.

En l’espèce, Mme [R] a contesté devant le premier juge les provisions pour charges versées à la bailleresse pour les années 2016 à 2020, à défaut de régularisation. Il a été jugé que sa demande pour les années 2016 à 2018 était prescrite, et il n’a pas été formé appel du chef déclarant cette demande irrecevable. Sa demande pour les années 2019 et 2020 a été accueillie.

Devant le premier juge, Mme [N] n’a pas justifié du montant annuel des charges pour les années considérées, ne versant aucun décompte de charges ni justificatif relatif à cette période. Devant la cour, elle ne verse pas davantage de justificatif des charges réellement acquittées en 2019 et 2020, recouvrables sur la locataire et fondant ainsi l’application d’une provision sur charges. A défaut de ces justificatifs, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande.

7) Sur les demandes indemnitaires

Le premier juge a condamné Mme [R] à verser à Mme [N] la somme de 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral, et a condamné Mme [N] à verser à Mme [R] les sommes de 1 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 110 euros pour préjudice financier.

Mme [R] sollicite l’infirmation de sa condamnation et conclut au rejet de la demande, faisant valoir que Mme [N] est la seule responsable de la nécessité des réparations de l’appartement au vu de l’état de celui-ci quand elle l’a loué. Elle ne sollicite pas l’infirmation des chefs lui ayant alloué les sommes de 1 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 110 euros pour préjudice financier.

Mme [N] sollicite l’infirmation des condamnations mises à sa charge et leur rejet, faisant valoir que le défaut d’entretien par la locataire est à l’origine des désordres, et qu’elle ne peut être tenue au paiement de frais bancaires liés à la saisie-attribution, ajoutant que cela relève de la seule compétence du juge de l’exécution. Elle sollicite également l’infirmation du chef lui ayant alloué la somme de 500 euros de dommages-intérêts et réitère sa demande indemnitaire pour préjudice moral à hauteur de 5 000 euros.

7-1) Sur les demandes pour préjudice moral

Il résulte des dires des parties et des pièces produites que Mme [N] a loué à Mme [R] un logement dont le système électrique n’était pas conforme car vétuste et privé de détecteur de fumée. Mme [R] a, quant à elle, restitué un logement dégradé, exposant Mme [N] aux tracas d’une réfection onéreuse, à la nécessité d’un emprunt et au stress d’une

[…texte tronqué, 3952 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]