TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/01908 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-ETME

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors des débats et du délibéré de :
Président : Monsieur JOUANNY, Vice-Président,
Assesseur : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,
Assesseur : Monsieur MEHRENBERGER, Juge.

DÉBATS à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Arras, tenue le 1er Juillet 2026
Greffier : Madame MEURISSE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2026, après prorogation du délibéré initialement prévu le 23 Septembre 2026, par Monsieur JOUANNY, Vice-Président, assisté de Madame BORDE, Greffière, lesquels ont signé la minute du jugement.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Madame [V] [T]
née le 10 Janvier 1979 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS

À

S.C.I. LES GENETS, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Tal LETKO BURIAN, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 17 décembre 2018 devant Maître [N] [G], notaire à Arras, Mme [V] [T] a vendu à la SCI LES GENETS un appartement avec cave et garage, constituant les lots n°3, 104 et 124 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Saint-Catherine (62) et de cet immeuble.

Cette vente a été consentie au prix de 210 000 euros, outre 16 100 euros de frais d’acquisition et était soumise à la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un prêt immobilier dans un délai de huit mois, portant sur un montant de 200 000 euros, avec un taux d’intérêt maximum : 2,20% hors assurances et pour une durée maximale du prêt de 15 ans.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 novembre 2019, Maître [N] [G] a écrit à la SCI LES GENETS pour solliciter un justificatif d’obtention du prêt.

Par courrier recommandé doublé d’un courrier électronique en date du 13 janvier 2020, Maître [N] [G] a convoqué les parties en son étude pour le 7 février 2020 aux fins de régularisation de l’acte authentique de vente.

Selon attestation du 7 février 2020 établie par ce même notaire, la SCI LES GENETS et son représentant ne se sont pas présentés malgré la signature de l’accusé de réception de la convocation.

Par acte d’huissier de justice du 1er décembre 2020, Mme [T] a assigné la SCI LES GENETS devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de constat de la vente et de paiement du prix outre divers frais.

L’assignation avait alors été délivrée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse connue et la SCI LES GENETS n’avait pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire d’Arras a :
– déclaré parfaite la vente intervenue entre les parties et selon les termes du compromis de vente du 17 décembre 2018, la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier étant réputée accomplie,
– condamné en conséquence la SCI LES GENETS à payer à Mme [T] la somme de 210 000 euros au titre du prix de vente ainsi qu’à la somme de 16 100 euros au titre des frais d’acquisition,
– dit que le transfert de propriété et de jouissance du bien immobilier est subordonné au paiement de ces sommes,
– condamné la SCI LES GENETS à payer à Mme [T] la somme de 21 000 euros au titre de la pénalité contractuelle fixée au compromis de vente,
– condamné la SCI LES GENETS au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– rejeté le surplus des demandes,
– condamné la SCI LES GENETS aux dépens, en ce compris les frais et honoraires de publications de l’assignation et du jugement à la conservation des hypothèques.

En exécution de ce jugement Mme [T] a fait procéder à quatre saisies-attributions entre les mains des locataires de la SCI LES GENETS.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023,la SCI LES GENETS a fait assigner Mme [T] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de contester ces saisies attributions.

Par jugement en date du 28 août 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Arras a :
– retenu sa compétence pour connaître de la demande de la SCI LES GENETS aux fins que le jugement du tribunal judiciaire d’Arras du 30 septembre 2021 soit déclaré non avenu,
– déclaré nulle la signification à la SCI LES GENETS du jugement du tribunal judiciaire d’Arras effectuée pour le compte de Mme [T],
– déclaré non avenu le jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal judiciaire d’Arras le 30 septembre 2021,
– déclaré nulles les quatre saisies-attributions pratiquée les 17, 18 et 23 janvier 2023 à l’encontre de la SCI LES GENETS,
– débouté la SCI LES GENETS de sa demande en indemnisation du préjudice né de l’abus dans l’exercice des voies d’exécution,
– condamné Mme [T] à verser à la SCI LES GENETS la somme de 1 500 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens
– condamné Mme [T] à supporter la charge des entiers dépens de l’instance.

Dans ces circonstances, par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, Mme [T] a assigné la SCI LES GENETS devant le tribunal judiciaire d’Arras aux mêmes fins qu’en 2020.

La SCI LES GENETS a constitué avocat.

L’assignation a été publiée et enregistrée au service de la publicité foncière et de l’enregistrement d’[Localité 2] le 3 novembre 2025.

* * *

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, Mme [T] sollicite du tribunal de :
– juger que la SCI LES GENETS a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt,
– en conséquence, juger que la condition suspensive d’obention du prêt est réputée accomplie,
– juger parfaite la vente au profit de la SCI LES GENETS moyennant le prix de 210 000 euros pour les fractions désignées d’un immeuble en copropriété sis à Sainte Catherine au [Adresse 3] et comprenant des fractions comprises dans les lots n°3, lot n°104, lot n°124,
– en conséquence, condamner la SCI LES GENETS à payer à Mme [T] la somme de 210 000 euros au titre du prix de vente, ainsi que la somme de 16 100 euros au titre des frais d’acquisition,
– juger que le transfert de propriété et de jouissance sont subordonnés au paiement du prix de 210 0000 euros et de la somme de 16 100 euros au titre des frais d’acquisition,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 21 000 euros au titre de la clause pénale,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 46 500 euros de dommages et intérêts pour non perception de loyer du mois de mars 2020 au mois d’avril 2025, outre 750 euros par mois, à compter d’avril 2025 jusqu’au transfert de propriété,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 729,27 euros en remboursement des frais d’assurance du logement, outre 4 217 euros en remboursement des taxes foncières réglées par Mme [T] depuis l7 février 2020 (date à laquelle la vente aurait dû être réitérée par acte authentique) jusqu’en 2023,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 1 204 euros au titre de la taxe foncière 2024,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 1 244 euros au titre de la taxe foncière 2025,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 431,15 euros en remboursement des frais d’établissement d’attestation de débours réglés par Mme [T],

– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison des difficultés qu’elle rencontre dans sa vie courante, en raison du fait que, faute de disposer du prix de l’appartement d’Arras, elle n’est pas en mesure de procéder à l’acquisition d’un logement adapté à son état de santé déficient,
– condamner la SCI LES GENETS à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, en ce compris les frais et honoraires de publications de l’assignation et du jugement à la conversation des hypothèques, et le coût de l’inscription d’hypothèque judiciaire.

Au soutien de sa demande de déclarer parfaite la vente en ce que la SCI LES GENETS a empêché l’accomplissement de la condition suspensive du prêt, Mme [T] se fonde sur les dispositions de l’article 1103 et 1304-3 du code civil ainsi que sur le compromis de vente en date du 17 décembre 2018. Elle indique que la SCI, en dépit notamment d’un courrier recommandé du notaire en date du 26 novembre 2019, n’a aucunement justifié au notaire, et dans le délai de 8 mois, d’un accord ou d’un refus de prêt et ce malgré les stipulations contractuelles fixant la condition suspensive avec détail du délai, du montant et de la durée maximale du prêt. Elle observe également qu’une clause pénale était fixée dans ce même compromis à hauteur de 21 000 euros. Elle sollicite ainsi, tout à la fois, le paiement du prix qu’aurait impliqué la vente à savoir 210 000 euros, outre 16 100 euros au titre des frais d’acquisition ainsi que les 21 000 euros au titre de la clause pénale.

En outre, elle sollicite le règlement de 46 500 euros en réglement d’un préjudice qu’elle dit subir au titre de la non perception de loyer de mars 2020 au mois d’avril 2025.

Elle considère également que la SCI lui est redevable des diverses charges qu’elle est contrainte d’assumer depuis cette vente avortée, à savoir les frais d’assurance du logement, les taxes foncières, les frais d’établissement par le notaire instrumentaire de l’attestation de débours relatifs au projet d’acte.

Enfin, elle sollicite l’octroi d’une somme au titre d’un préjudice qu’elle allègue être distinct du reste, en ce qu’elle connait d’importants problèmes de santé lui nécessitant d’acquérir un logement adapté afin de mener une vie quotidienne normale, ce qui lui serait impossible par le fait qu’elle ne dispose toujours pas du prix de vente de l’appartement objet du compromis de vente.

En réponse aux écritures adverses, elle indique qu’il n’y a aucune difficulté au regard notamment de l’article 1583 du code civil en ce qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix. Elle ajoute qu’il ne s’agit aucunement d’un acte notarié mais d’un acte sous seing privé rédigé par le notaire si bien qu’il n’impose pas les mêmes obligations telles que décrites en défense. Elle précise également que l’article 1375 alinéa 1er du code civil n’impose pas de déterminer dans l’acte le tiers qui doit être rendu destinataire de l’acte dressé et, qu’en tout état de cause, la SCI en a eu parfaitement connaissance puisqu’il est explicitement précisé dans le compromis qu’il s’agit du notaire, Maître [G].

Par ordonnance du 27 août 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à l’encontre la SCI GENETS. Par ordonnance du 26 novembre 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à l’égard de la demanderesse et renvoyé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 1er juillet 2026.

* * *

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, la SCI LES GENETS demande au tribunal de:
– prononcer la nullité du compromis de vente du 17 décembre 2018 et de la clause suspensive d’obtention du prêt et ses effets, à défaut les écarter ou les dire innapplicables,
– débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– écarter l’exécution provisoire de droit,
– condamner Mme [T] à verser à la SCI LES GENETS une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Mme [T] aux dépens.

Au soutien de sa demande de prononcé de la nullité du compromis de vente, la SCI LES GENETS relève des irrégularités qu’elle considère comme suffisamment graves pour justifier une telle annulation.

La SCI retient, à titre principal, qu’il s’agit bien d’un acte notarié en ce qu’il fait mention, à plusieurs reprises, d’un notaire rédacteur et qu’il a été réalisé en l’étude du notaire rédacteur. A ce titre, il est fait état de plusieurs éléments qui seraient constitutifs d’irrégularités faisant encourir sa nullité: l’absence de mention d’une lecture de l’acte donné aux parties, l’absence de signature du notaire, la présence de “blancs” dans l’acte, de mots rayés, d’effacements, de remplacements et d’ajouts par des mentions manuscrites. La SCI considèrent ainsi ces éléments comme nuls et non écrits.

A titre subsidiaire, dans le cas ou cet acte était considéré comme un acte sous seing privé, la SCI LES GENETS prétend qu’il n’a aucune valeur probante en ce qu’il a été réalisé en un seul exemplaire dont elle ne dispose pas et que le document a été annoté, complété et modifié. La partie défenderesse conclut qu’un tel document ne saurait servir de base légale pour fonder des demandes importantes de condamnation.

La SCI LES GENETS sollicite enfin la condamnation de la demanderesse à une indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens ainsi qu’aux entiers dépens, en relevant que seule Mme [T] est responsable de ses erreurs procédurales et, qu’à ce titre, elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en sollicitant notamment le règlement de frais relatifs à une hypothèque judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’annulation du compromis de vente

S’il s’agit en l’espèce d’une demande reconventionnelle de la partie défenderesse, le tribunal statuera en premier lieu sur cette question en ce que, du sort donné à cette demande, dépend le sort des demandes principales et corrélatives de la demanderesse.

1.1. Sur la régularité de l’acte notarié

L’article 6 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatifs aux actes établis par les notaires dispose que “Tout acte doit énoncer le nom et le lieu d’établissement du notaire qui le reçoit, les nom et domicile des témoins, le lieu où l’acte est passé, la date à laquelle est apposée chaque signature.
Il contient les noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l’acte.
Il porte mention qu’il a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée”.

L’article 8 énonce, quant à lui, que “les sommes sont énoncées en lettres à moins qu’elles ne constituent le terme ou le résultat d’une opération ou qu’elles ne soient répétées.
La date à laquelle l’acte est signé par le notaire doit être énoncée en lettres.
Les abréviations sont autorisées dans la mesure où leur signification est précisée au moins une fois dans l’acte”.

L’article 9 énonce qu’”Il est écrit en un seul et même contexte, sans blanc, sauf toutefois ceux qui constituent les intervalles normaux séparant paragraphes et alinéas et ceux nécessités par l’utilisation des procédés de reproduction”.

L’article 10 vient encore préciser que “les actes sont signés par les parties, les témoins et le notaire.
Il est fait mention, à la fin de l’acte, de la signature des parties, des témoins et du notaire.
Quand les parties ne savent ou ne peuvent signer, leur déclaration à cet égard doit être mentionnée à la fin de l’acte.”

La SCI LES GENETS, pour soulever la nullité du compromis de vente, soutient, en premier lieu, qu’il s’agit bien d’un acte notarié, et qu’il devait, en cela, être soumis au décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires et respecter ses dispositions, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. La partie défenderesse relève à ce titre :
– que l’acte ne fait pas mention de ce qu’il a été lu ou que lecture a été donnée aux parties en violation de l’article 6 dudit décret,
– qu’il n’a pas été fait mention, à la fin de l’acte, de la signature des parties et du notaire, et ce, en violation de l’article 8 du même décret,
– que l’acte du notaire doit être écrit de façon lisible, sans blanc et sans ajout et modifications manuscrites.

En l’espère, la lecture du document, objet du litige, révèle qu’il comporte seulement les signatures des deux parties et la mention d’une réalisation “en l’étude du notaire rédacteur des présentes” mais est dépourvu de la signature dudit notaire. Il ne constitue donc pas un acte authentique reçu devant notaire mais seulement un acte sous seing privé et n’est pas soumis aux obligations découlant du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatifs aux actes établis par les notaires.

La demande de nullité du contrat sur ce fondement sera donc rejetée.

1.2. Sur la régularité de l’acte sous seing privé,

L’article 1106 du code civil dispose qu’un contrat est dit synallagmatique lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.

Aux termes de l’article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il ya de partie ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé.

Si, pour les raisons exposées ci-avant, le compromis de vente ne peut être qualifié d’acte notarié en tant que tel, il présente bien les caractéristiques d’un acte sous signature privée et les caractéristiques d’un contrat synallagmatique en ce que les deux parties (vendeur et acquéreur) se sont réciproquement engagées, l’un à vendre le bien, l’autre à l’acquérir contre paiement d’un prix (en l’espèce 210 000 euros) avec obtention préalable d’un prêt avec un montant, un taux d’intérêt et une durée maximale préalablement fixés, à savoir 200 000 euros, au taux d’intérêt de 2,20% hors assurance et une durée maximale de 15 ans.

Il convient d’ailleurs d’observer, à la lecture du compromis de vente du 17 décembre 2018, les éléments suivants :
– en première partie du compromis de vente, l’identité de Mme [T] est bien précisée comme vendeur tout comme celle de la SCI LES GENETS comme acquéreur,
– chacune des 32 pages est paraphée par chacune des parties et la dernière page comporte bien la signature de deux parties dans des couleurs et styles d’écritures similaires,
– les renvois sont listés au nombre de 2, les mots rayés sont listés au nombre de 5, les chiffres rayés nuls sont listés au nombre de 2, les lignes entières rayées nulles sont listéss au nombre de 4 et le tout est également porté en bas de page à la fin du compromis de vente avec, à droite, la présence de deux paraphes, respectant en l’espèce les exigences des articles 13 et 14 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatifs aux actes établis par les notaires et, ce, alors même qu’il s’agit en l’espèce d’un simple acte sous seing-privé devant notaire.

Au surplus l’article 1375 du code civil n’impose pas qu’il y ait autant d’originaux que de parties à partir du moment où il a été convenu de remettre à un tiers l’unique exemplaire adressé : en l’espèce, il est fait mention, en page 32 du compromis, de ce que le document a été réalisé “en un seul exemplaire, qui du consentement des parties, restera en la garde et la possession du notaire rédacteur des présentes, conformément au premier alinéa de l’article 1375 du Code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016”.

Or, cette mention dans la partie “Affirmation de sincérité” du compromis est bien précédée de deux paraphes et signatures.

Plus encore, l’étude notariale de Me [G] a adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 novembre 2019, un courrier à la SCI LES GENETS pour rappeler la signature du compromis de vente en date du 17 décembre 2018 et rappelant la condition suspensive d’obtention du prêt dont les modalités correspondent point par point à celles figurant dans le document à savoir; “200 000 euros, au taux maximum de 2,20% hors assurance et d’une durée maximale de 15 ans”. La mention des huit mois (ajoutée manuscritement après le passage barré des 60 jours) à compter de la signature du compromis est également reprise.

Ce même notaire a également, par courrier envoyé par mail le 13 janvier 2020, adressé une convocation à la SCI LES GENETS pour la signature de l’acte de vente et portant réclamation de divers frais y afférents.

Enfin , la même étude notariale a établi, par une attestation en date du 7 février 2020, le fait que Mme [T] a pris l’engagement de vendre son bien à la SCI LES GENETS, “suivant un compromis de vente d’immeuble en date à ARRAS, du 17 décembre 2018″.

L’ensemble de ces documents établis par l’étude notariale de Me [G], postérieurement au compromis de vente et reprenant avec précisions les modalités d’engagement pris par les deux parties, ne permet pas de raisonnablement douter de la réalité du document et des engagements qui en résultent pour les deux parties et notamment ceux pris par l’acquéreur.

La SCI LES GENETS sera ainsi déboutée de sa demande en nullité du compromis de vente.

2. Sur les demandes en paiement

2.1. Sur les demandes principales aux fins de constat et exécution de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose, quant à lui, que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut:
– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
– obtenir une réduction du prix,
– provoquer la résolution du contrat,
– demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécuion définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1583 du code civil, quant à lui, dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la vente de l’immeuble objet du litige a été soumise à une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier au profit de la SCI LES GENETS, prêt dont les caractéristiques ont été précisées dans le compromis de vente en date du 17 décembre 2018. En effet, il est précisé en page 25 de ce compromis de vente que “l’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt dans un délai de 15 jours à compter des présentes et à en justifier aussitôt au notaire désigné pou la rédaction de l’acte en lui adressant le double” et qu’”Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récepissé, au plus tard dans les 8 jours après son obtention, les offres à lui faites ou le refus proposé aux demandes de prêts. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble. Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt”.

En outre, et selon les dispositions figurant en pages 26 et 27 du compromis de vente, “l’acquéreur déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 al 1 du Code Civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêt(s) lui était imputable et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner des jusifications utiles”. Il est également précisé que “Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie au titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 11 52 et 1226 du Code Civil) une somme de VINGT ET UN MILLE EUROS (21 000 € ) le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon aux droits de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre”.

Aussi, et pour se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive relative au prêt immobilier, la SCI LES GENETS devait justifier à Me [G] de la réalisation de démarches auprès de deux établissements bancaires et de leurs refus de lui accorder un prêt conforme aux caractéristiques fixées dans le compromis de vente.

Or, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 novembre 2019 puis par courrier électronique daté du 13 janvier 2020, la partie demanderesse justifie, par l’intermédiaire des diligences du notaire, avoir sollicité de la SCI LES GENETS, la transmission des justificatifs de ses démarches puis d’une convocation pour la signature de l’acte de vente. Malgré son engagement pris lors de la signature du compromis de vente le 17 décembre 2018, la SCI LES GENETS n’a jamais justifié de démarches aux fins d’obtention du prêt immobilier. Il convient d’ailleurs d’observer qu’elle ne prétend pas plus le contraire dans ses dernières écritures adressées au tribunal, lesquelles portent sur la question de la nullité du compromis de vente et non sur l’éventuelle justification de ses démarches, pièces à l’appui.

Ainsi, il apparaît que la SCI LES GENETS a en toute connaissance de cause empêché l’accomplissement de la condition suspensive litigieuse. Elle ne peut donc s’en prévaloir, celle-ci étant réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil, expressément rappelé aux parties en page 26 du compromis de vente.

En conséquence, il convient de déclarer parfaite la vente de Mme [T] à la SCI LES GENETS de l’appartement avec cave et garage situés dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à SAINT CATHERINE (lots n°3, 104 et 124 de l’immeuble) selon les termes du compromis.

La SCI LES GENETS sera donc condamnée à payer à Mme [T] la somme de 210 000 euros au titre du prix de vente ainsi que la somme de 16 100 au titre des frais d’acquisition. Il n’est invoqué aucune disposition contractuelle permettant de retarder le transfert de propriété et de jouissance du bien immobilier au paiement de ces sommes, par dérogation à l’article 1583 du code civil précité.

Enfin, et du fait de son inexécution contractuelle malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, la SCI LES GENETS sera également condamnée à payer à Mme [T] le montant de la pénalité fixée au compromis de vente, soit la somme 21 000 euros, aucun élément ne justifiant en l’espèce d’en réduire le montant.

2.2. Sur les demandes indemnitaires

2.2.1. Sur le défaut de perception des loyers et les frais d’assurance

Mme [T] sollicite l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 56 500 euros pour la non perception de loyers sur la période de mars 2020 à avril 2025.

Cependant, et contrairement aux allégations de la partie demanderesse, le compromis de vente ne faisait aucunement obstacle à une nouvelle mise en location du bien immobilier puisque cette faculté y a expressément été envisagée en sa page 7.

Aussi Mme [T] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Pour ce même motif, il conviendra également de débouter Mme [T] de sa demande de remboursement des frais d’assurance.

2.2.2. Sur les taxes foncières

Mme [T] sollicite également le remboursement du paiement des taxes foncières au titre des années 2020, 2021, 2023, 2024 et 2025.

Si le compromis de vente n’empêchait pas la mise en location de l’appartement, le tribunal fera droit à la demande de remboursement des taxes foncières en ce que l’empêchement subi par la demanderesse l’a nécessairement contrainte à reporter la vente lui laissant la charge du règlement des taxes foncières. Il convient seulement de relever que le retard dans l’exécution de la vente ne peut plus être reproché à la SCI LES GENETS après le jugement de 2021 dont le caractère non avenu ne peut lui être imputé.

La SCI LES GENETS sera ainsi condamnée à rembourser à Mme [T] les taxes foncières des années 2020 et 2021, soit la somme totale de 2 020 euros.

2.2.3. Sur les difficultés rencontrées par la demanderesse dans sa vie courante

La partie demanderesse sollicite l’octroi de dommages et intérêts en raison de difficultés rencontrées dans sa vie courante.

Si la production d’un document justifiant d’un titre de pension d’invalidité ne saurait souffrir de contestation, il n’en demeure pas moins que la situation décrite préexistait et que le préjudice allégué ne peut résulter à lui seul de l’échec des suites du compromis de vente objet du litige si bien que le tribunal la déboutera de cette demande.

2.2.4. Sur les débours relatifs au projet d’acte

Mme [T] sollicite également le paiement de la somme de 431,15 euros en remboursement de certains frais de notaires dont elle justifie le règlement (pièce n°13 produite en demande), aussi il conviendra de faire droit à sa demande et, ce, d’autant qu’elle n’est pas responsable de l’absence du défendeur au rendez-vous fixé par le notaire, ni de l’absence d’aboutissement de l’acte de vente.

3. Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre autre partie. Il doit être rappelé à ce sujet que les frais occasionnés par une inscription d’hypothèque provisoire ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du même code mais sont par principe recouvrables contre le débiteur par application de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCI LES GENETS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI LES GENETS, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, aucune circonstance spéciale ne justifiant de l’écarter au cas présent.

DISPOSITIF

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI LES GENETS de sa demande aux fins d’annulation ou d’inopposabilité du compromis de vente du 17 décembre 2018 et de la clause suspensive d’obtention du prêt ;

DÉCLARE parfaite la vente entre Mme [V] [T] et la SCI LES GENETS de l’appartement avec cave et garage situés dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à SAINTE-CATHERINE (lots n°3, 104 et 124 de l’immeuble) selon les termes du compromis de vente du 17 décembre 2018 signé par les parties, la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier étant réputée accomplie ;

CONDAMNE en conséquence la SCI LES GENETS à payer à Mme [V] [T]:
– la somme de 210 000 euros en règlement du prix de vente,
– la somme de 16 100 euros en règlement des frais d’acquisition,
– la somme de 21 000 euros en règlement de la pénalité contractuelle,
– la somme de 2 020 euros en remboursement des taxes foncières pour les années 2020 et 2021,
– la somme de 431,15 euros en remboursement des frais d’établissement du projet d’acte ;

DÉBOUTE Mme [V] [T] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE SCI LES GENETS à payer à Mme [V] [T] la somme de 3 000 euros au titree de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES GENETS aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de publication de l’assignation et du jugement à la conservation des hypothèques et le coût d’inscription d’hypothèse judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,