Congé pour reprise : invalidité faute de logement conforme aux préconisations médicales des bénéficiaires

L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui délivre un congé pour reprise de justifier d’une décision réelle, sérieuse et fondée sur des éléments légitimes. En cas de contestation, le juge peut vérifier d’office la réalité du motif et le respect des exigences légales, notamment l’identification du bénéficiaire et le préavis de six mois. La seule mention du motif dans le congé ne suffit pas lorsque sa réalité est contestée.

La juridiction a relevé une contradiction entre les certificats médicaux préconisant un logement plain-pied et les caractéristiques du logement loué, dont les chambres se situaient à l’étage. L’absence de réponse ou de justificatif permettant de résoudre cette contradiction, ainsi que les conditions de logement déjà adaptées des bénéficiaires, ont privé la reprise de caractère réel et sérieux. Le congé a donc été déclaré non valable et les demandes d’expulsion rejetées.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, un préjudice moral a été retenu au regard de la vulnérabilité des locataires et du risque d’expulsion. La bailleresse a également été condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à une indemnité au titre de l’article 700 du même code. L’article 514 du code de procédure civile rend le jugement exécutoire à titre provisoire.

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Le juge a écarté le congé pour reprise, dont le caractère réel et sérieux n’était pas établi au regard de l’état de santé des parents et des caractéristiques du logement. Les demandes d’expulsion ont été rejetées et les locataires indemnisés au titre de leur préjudice moral.

Une bailleresse a donné à bail, en 2013, une maison à usage d’habitation. En 2025, elle a délivré aux locataires un congé pour reprise afin d’y loger ses parents, invoquant leur état de santé et la nécessité d’un logement plain-pied.

Les locataires ont contesté le caractère réel et sérieux de la reprise. Ils ont souligné que le logement comportait les chambres à l’étage, contrairement aux préconisations médicales, et que les parents disposaient déjà d’une résidence adaptée. Ils ont également invoqué leur vulnérabilité, notamment le handicap de l’une des locataires, ainsi que le préjudice moral lié au risque d’expulsion.

Le juge a écarté le congé, rejeté les demandes d’expulsion et indemnisé les locataires au titre de leur préjudice moral.

• Motif de reprise réel, sérieux et fondé sur des éléments légitimes
• Respect des exigences de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989
• Adéquation du logement aux besoins médicaux du bénéficiaire
• Absence de contradiction entre les pièces produites et le logement
• Appréciation des conditions de logement déjà disponibles
• Preuve d’un préjudice moral lié à la vulnérabilité et au risque d’expulsion

• Certificats médicaux préconisant un logement plain-pied sans escaliers
• Contrat de bail décrivant le logement loué
• Plan d’habitation établissant les chambres au premier étage
• Descriptif de l’activité de chambres d’hôtes des bénéficiaires
• Éléments relatifs à la vulnérabilité et au handicap d’une locataire

Le congé pour reprise est privé d’effet et ne permet pas l’expulsion des locataires. La bailleresse doit indemniser leur préjudice moral et supporter les frais du procès, tandis que les locataires conservent leur droit au maintien dans les lieux.

• Exclusion de l’expulsion fondée sur le congé invalidé
• Maintien du bail d’habitation
• Indemnisation du préjudice moral à hauteur de 1 000 euros
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des entiers dépens par la bailleresse

À faire

• Identifier précisément le bénéficiaire de la reprise
• Respecter le préavis légal de six mois
• Documenter la réalité du motif invoqué
• Comparer le logement aux besoins médicaux établis
• Conserver bail, plans et certificats médicaux concordants

À éviter

• Se limiter à mentionner le motif dans le congé
• Invoquer un logement incompatible avec les préconisations médicales
• Négliger les contradictions entre les pièces produites
• Ignorer les conditions de logement déjà disponibles
• Engager une expulsion avant validation du congé

Le congé pour reprise fondé sur un motif réel et sérieux

L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier une reprise réelle, sérieuse et fondée sur des éléments légitimes. En cas de contestation, le juge vérifie la réalité du motif. La seule mention du motif dans le congé ne suffit pas. La contradiction entre les préconisations médicales et la configuration du logement a conduit à invalider le congé.

La preuve de l’adéquation du logement aux besoins invoqués

Les certificats médicaux préconisaient un logement plain-pied sans escaliers, tandis que le logement loué comportait ses chambres à l’étage. Le bail et le plan d’habitation établissaient cette configuration. La bailleresse n’a fourni aucune pièce répondant à cette contradiction. Les conditions de logement déjà adaptées des bénéficiaires ont également mis en doute la réalité de la reprise.

La réparation du préjudice moral des locataires

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le juge a retenu un préjudice moral caractérisé par la vulnérabilité des locataires, le risque d’expulsion et leur ancienneté dans les lieux. Une indemnité de 1 000 euros a été accordée. La bailleresse supporte aussi les dépens et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile