Impayés locatifs : recevabilité de l’assignation après saisine de la CCAPEX et libération des lieux

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du locataire n’empêche pas le juge de statuer sur le fond, mais la demande n’est accueillie que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose, pour une assignation fondée sur une dette locative, sa notification au préfet au moins six semaines avant l’audience et, pour les bailleurs personnes morales, l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Ces conditions ayant été respectées, la demande a été déclarée recevable.

Le départ du locataire a rendu sans objet les demandes de résiliation du bail et d’expulsion. En revanche, l’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fonde la condamnation au paiement des loyers et charges récupérables dus jusqu’à la libération des lieux. Le juge a retenu le décompte produit, après exclusion des frais de procédure, et fixé la créance à 1 204,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Selon les articles 695 et 696 du Code de procédure civile, les frais procéduraux et dépens sont supportés par la partie perdante. L’exécution provisoire est de droit.

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Le locataire ayant quitté les lieux, les demandes de résiliation du bail et d’expulsion ont été déclarées sans objet. Le juge a fixé les impayés à 1 204,44 euros jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts légaux, et condamné le locataire aux dépens.

Un bailleur social avait donné à bail un logement d’habitation à un locataire. En raison d’impayés, il lui a fait délivrer un commandement de payer puis l’a assigné afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des loyers et charges.

Le locataire, assigné selon les modalités prévues, n’a pas comparu. Le bailleur a justifié de la saisine de la CCAPEX, de la notification de l’assignation au préfet et de l’existence d’une dette locative. Une enquête a établi que le locataire avait quitté les lieux et que les clés semblaient avoir été remises par un voisin.

Le juge a déclaré la demande recevable, mais sans objet les demandes de résiliation et d’expulsion. Après déduction des frais de procédure, il a fixé les impayés à 1 204,44 euros jusqu’à la libération des lieux, avec intérêts légaux et condamnation aux dépens.

• Notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Saisine de la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation.
• Production d’un contrat de location contenant une clause résolutoire.
• Justification des loyers et charges par des décomptes précis et actualisés.
• Déduction des frais de procédure étrangers à la dette locative.
• Arrêt de la créance à la date de libération effective des lieux.

• Contrat de location contenant une clause résolutoire.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Décompte précis des charges restées impayées.
• Décompte actualisé de la créance locative.
• Rapport d’enquête financière et sociale sur la libération des lieux.

Le bailleur obtient le paiement de la dette locative démontrée, mais ne peut plus obtenir la résiliation ni l’expulsion lorsque le locataire a déjà libéré les lieux. Le locataire reste tenu des impayés arrêtés à son départ, des intérêts légaux et des dépens.

• Exclusion des demandes de résiliation et d’expulsion devenues sans objet
• Condamnation au paiement de 1 204,44 euros d’impayés
• Application des intérêts légaux à compter de l’assignation
• Exclusion des frais de procédure du principal locatif
• Prise en charge des dépens par le locataire perdant

À faire

• Saisir la CCAPEX avant toute assignation requise
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai légal
• Produire le contrat et la clause résolutoire
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération des lieux
• Déduire les frais de procédure du principal

À éviter

• Assigner avant l’expiration du délai CCAPEX
• Omettre la notification préfectorale préalable
• Inclure les frais procéduraux dans la dette locative
• Maintenir une demande d’expulsion après départ établi
• Présenter un décompte imprécis ou non actualisé

La recevabilité de l’assignation fondée sur une dette locative

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige la notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience. Pour un bailleur personne morale, l’assignation ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf hypothèse prévue par le texte. Le juge a constaté que ces deux formalités avaient été respectées et a déclaré la demande recevable.

Les effets du départ du locataire sur la résiliation et l’expulsion

Le départ du locataire avant l’audience a rendu sans objet les demandes tendant à constater la résiliation du bail et à ordonner l’expulsion. Le juge n’a donc pas statué sur l’acquisition de la clause résolutoire, tout en examinant la dette locative restant due jusqu’à la libération des lieux.

La preuve et la fixation des impayés locatifs

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose le paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le contrat, le commandement de payer et les décomptes précis et actualisés ont établi une dette de 1 519,70 euros. Après exclusion de 315,26 euros de frais de procédure, la créance a été fixée à 1 204,44 euros.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Articles 695 et 696 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023