Congé pour vendre : contrôle de la réalité du motif, justification du prix et refus de délais d’expulsion

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé soit justifié par la décision de vendre, de reprendre le logement ou par un motif légitime et sérieux. Le juge peut vérifier la réalité du motif et le respect des obligations légales. L’article 15-II exige, lorsque le congé est fondé sur la vente, la mention du prix et des conditions de la vente, le congé valant offre au locataire.

La juridiction retient que le projet immobilier autorisé par un permis de construire et de démolir, ainsi que les propositions d’achat intégrant le transfert de ce permis, justifient le prix annoncé et écartent la fraude. L’absence d’offre des locataires dans le délai légal entraîne la déchéance de leur titre d’occupation.

Les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution permettent l’octroi de délais d’expulsion dans certaines conditions, dans une limite maximale d’un an. Ces délais sont refusés lorsque les occupants ont déjà bénéficié d’un délai de fait de vingt-deux mois et disposent de possibilités de relogement. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire découle de l’article 514 du même code.

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Le congé pour vendre a été jugé valable, le projet de démolition et de construction étant établi par un permis et dépourvu de caractère frauduleux. Le prix de vente a été considéré comme justifié. Faute d’offre des locataires dans le délai légal, leur expulsion a été ordonnée sans délai supplémentaire.

Des locataires occupaient depuis 2012 une maison individuelle donnée à bail par la SA EUROSIC GARDEN. La SARL JABO PROMOTION est devenue propriétaire du logement en 2020.

Le bailleur a délivré un congé pour vendre prenant effet le 20 décembre 2024, en indiquant un prix de 700 000 euros et les conditions de la vente. Les locataires ont demandé l’annulation du congé, soutenant que le véritable projet consistait à démolir le logement et à construire un immeuble collectif, et sollicitant des dommages et intérêts ainsi que des délais pour quitter les lieux.

Le bailleur a produit un permis de construire et de démolir portant sur douze logements, une proposition foncière antérieure au congé et une proposition d’achat confirmant la valorisation du terrain avec transfert du permis. Le juge a considéré le motif non frauduleux et le prix justifié. Les locataires, qui n’avaient pas formulé d’offre dans le délai légal, ont été expulsés sans délai supplémentaire, condamnés solidairement aux dépens et à 600 euros au titre des frais irrépétibles.

• Congé fondé sur une décision réelle de vendre le logement
• Indication du prix et des conditions de vente projetées
• Absence de fraude dans le motif invoqué par le bailleur
• Justification du prix par le permis immobilier et les offres d’achat
• Absence d’offre d’acquisition des locataires dans le délai légal
• Absence de circonstances justifiant de nouveaux délais d’expulsion

• Acte de congé délivré le 30 mai 2024
• Permis de construire et permis de démolir du 25 mars 2022
• Proposition foncière du 30 mars 2024 avec transfert du permis
• Proposition d’achat du groupe [P] confirmant la valorisation du terrain
• Évaluations d’agences immobilières produites par les locataires

Le bailleur peut poursuivre la libération du logement sur le fondement du congé validé. Les locataires, privés de titre d’occupation, doivent libérer les lieux dans le délai fixé et supportent les conséquences financières de la procédure.

• Maintien de la validité du congé pour vendre
• Libération du logement et restitution des clés sous un mois
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Refus de délais supplémentaires d’évacuation
• Condamnation solidaire aux dépens et à 600 euros

À faire

• Indiquer le motif précis du congé
• Mentionner le prix et les conditions de vente
• Conserver les permis de construire et de démolir
• Documenter les propositions d’achat reçues
• Vérifier le respect du délai d’offre du locataire

À éviter

• Invoquer une vente sans projet réel
• Omettre le prix de vente projeté
• Présenter un prix non documenté
• Négliger les contestations relatives à la fraude
• Accorder des délais sans examiner le relogement

Le contrôle judiciaire du motif du congé pour vendre

Le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Le projet immobilier autorisé par un permis de construire et de démolir, ainsi que les propositions d’achat intégrant le transfert de ce permis, établissent que la vente n’était pas frauduleuse.

Les conditions de validité de l’offre de vente au locataire

Selon l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis. L’absence d’offre des locataires dans ce délai a entraîné la déchéance de leur titre d’occupation.

Les critères d’octroi des délais d’expulsion

Les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution permettent de tenir compte notamment du relogement, des situations respectives et des diligences accomplies. Les locataires avaient déjà bénéficié de vingt-deux mois supplémentaires et disposaient de biens immobiliers à vendre : aucun délai additionnel n’a été accordé.

Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, Article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile