Recouvrement accéléré des charges de copropriété : exigibilité des provisions futures et limitation des frais nécessaires

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, une mise en demeure demeurée infructueuse pendant trente jours rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues de l’exercice en cours, ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La juridiction a constaté l’approbation des budgets, travaux et comptes par les assemblées générales, ainsi que la défaillance du copropriétaire, pour condamner au paiement des charges échues et des provisions futures.

L’article 10 de la même loi fonde la participation des copropriétaires aux charges selon l’utilité des services communs et la valeur relative des lots. Les décomptes, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblées générales et relevés de compte ont établi une créance certaine, liquide et exigible. L’absence de contestation des décisions d’assemblée générale dans le délai de l’article 42, alinéa 2, ne permettait pas de refuser le paiement.

Sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires, justifiés et effectivement utiles au recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire. Les frais non conformes au contrat, insuffisamment justifiés, inutiles ou relevant des dépens et frais irrépétibles ont été écartés. Les articles 472 et 481-1 du Code de procédure civile ont permis de statuer malgré la non-comparution, sous réserve du contrôle de la régularité et du bien-fondé des demandes. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du même code.

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Un syndicat de copropriétaires a réclamé à une copropriétaire défaillante le paiement de charges, travaux, provisions futures et frais de recouvrement. Les assemblées générales, appels de fonds, décomptes et mises en demeure produits établissaient l’exigibilité des sommes. La juridiction a toutefois limité les frais de recouvrement aux montants justifiés et nécessaires, puis condamné la copropriétaire au paiement des charges, provisions, frais retenus, dépens et frais irrépétibles.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges et de travaux impayés, de provisions à échoir et de frais de recouvrement. La copropriétaire, assignée à l’étude, n’a pas comparu.

Le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes, voté les budgets et décidé des travaux, ainsi que les décomptes, appels de fonds, mises en demeure, sommations de payer, relevé de compte et contrat de syndic. La juridiction a retenu l’exigibilité des charges échues et des provisions futures après l’expiration du délai de trente jours suivant la mise en demeure.

Elle a toutefois limité les frais de recouvrement aux seuls montants justifiés et nécessaires, puis a condamné la copropriétaire au paiement des charges, provisions, frais retenus, dépens et frais irrépétibles.

• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Provision exigible demeurée impayée
• Budget, travaux ou comptes approuvés par l’assemblée générale
• Créance établie par des décomptes et appels de fonds
• Décisions d’assemblée générale non contestées dans le délai légal
• Frais de recouvrement justifiés, nécessaires et conformes au contrat

• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes, budgets et travaux
• Décomptes de charges et appels de fonds concernant la copropriétaire
• Mise en demeure recommandée du 11 février 2026
• Sommations de payer produites aux débats
• Relevé de compte arrêté au 4 mai 2026
• Contrat de syndic et justificatifs des frais réclamés

Le syndicat de copropriétaires obtient le paiement des charges échues, des provisions futures exigibles et des frais de recouvrement retenus. La copropriétaire supporte également les dépens, les intérêts légaux et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Paiement des charges échues avec intérêts au taux légal
• Paiement des provisions futures devenues exigibles
• Exclusion des frais de recouvrement insuffisamment justifiés
• Imputation des seuls frais nécessaires et documentés
• Condamnation aux dépens de l’instance
• Paiement de l’indemnité fondée sur l’article 700

À faire

• Vérifier l’approbation des comptes et budgets
• Adresser une mise en demeure documentée
• Respecter le délai légal de trente jours
• Produire les décomptes et appels de fonds
• Justifier chaque frais de recouvrement

À éviter

• Réclamer des provisions sans mise en demeure préalable
• Inclure des frais non prévus au contrat
• Facturer des relances dépourvues d’utilité
• Omettre les justificatifs des diligences réalisées
• Confondre frais nécessaires, dépens et article 700

La procédure accélérée au fond en recouvrement de charges

La procédure est applicable après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours concernant les provisions dues au titre de l’exercice en cours. En l’absence de comparution, l’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande. L’article 481-1 du même code prévoit notamment une assignation, une procédure orale et l’exécution provisoire de droit.

L’exigibilité des provisions futures de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le défaut de paiement d’une provision exigible, après mise en demeure infructueuse pendant trente jours, rend immédiatement exigibles les provisions non échues de l’exercice et les sommes dues après approbation des comptes. La juridiction a également retenu l’approbation des budgets, travaux et comptes, ainsi que la défaillance du copropriétaire.

La limitation des frais nécessaires de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Sont exclus les frais non conformes au contrat de syndic, non justifiés, inutiles, répétitifs ou relevant des dépens et frais irrépétibles. Seuls les frais établis par les pièces et effectivement nécessaires ont été retenus.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile