Résiliation de plein droit d’un bail d’habitation : commandement impayé et expulsion après le délai de deux mois

L’article 1103 du Code civil impose l’exécution des obligations contractuelles. Le bailleur peut donc obtenir le paiement des loyers et charges dès lors que le décompte établit les sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet la résiliation de plein droit lorsque le locataire ne régularise pas les impayés dans les deux mois suivant un commandement de payer conforme. La notification de l’assignation à la préfecture ayant été effectuée, la résiliation a été constatée et l’expulsion ordonnée après un commandement de quitter les lieux et l’expiration d’un délai de deux mois.

Une indemnité d’occupation, égale au loyer et à l’avance sur charges contractuels, est due jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Le locataire est également condamné aux dépens, incluant les frais du commandement, ainsi qu’à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire résulte de l’article 514 du même code.

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Le locataire n’ayant pas régularisé les impayés dans les deux mois suivant le commandement de payer, le bailleur a demandé la résiliation du bail et l’expulsion. Le solde retenu s’élevait à 3 103,25 euros au 13 avril 2026. Le juge a constaté la résiliation au 26 mars 2026, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés.

Un bailleur a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer mensuel de 487,39 euros et une avance sur charges. Des loyers et charges étant demeurés impayés, un commandement de payer portant sur 1 378,25 euros a été signifié le 26 janvier 2026.

Le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai de deux mois, le bailleur l’a assigné en référé afin d’obtenir le paiement des sommes dues, la résiliation du bail et l’expulsion. L’assignation a été portée à la connaissance de la préfecture. Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le juge a retenu un solde de 3 103,25 euros au 13 avril 2026, constaté la résiliation du bail au 26 mars 2026 et ordonné la libération des lieux. Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges a été fixée jusqu’à la remise des clés.

• Existence d’un bail stipulant le loyer, les charges et une clause résolutoire
• Impayés locatifs établis par un décompte exploitable
• Commandement de payer conforme aux dispositions légales
• Absence de régularisation dans le délai de deux mois
• Notification de l’assignation en expulsion à la préfecture
• Signification préalable d’un commandement de quitter les lieux

• Contrat de bail du 29 juin 2022
• Décompte des loyers et charges impayés
• Commandement de payer signifié le 26 janvier 2026
• Justificatif de notification de l’assignation à la préfecture
• Acte de signification au locataire

Le bailleur obtient le paiement des arriérés, la résiliation du bail et l’expulsion après commandement de quitter les lieux. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, ainsi que des frais et sommes accessoires.

• Paiement de 3 103,25 euros d’arriérés
• Départ des lieux dans les deux mois suivant le commandement
• Expulsion forcée possible à défaut de libération volontaire
• Indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges
• Prise en charge des dépens et de 250 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les stipulations du bail et la clause résolutoire
• Établir un décompte précis des loyers et charges
• Signifier un commandement de payer conforme
• Notifier l’assignation en expulsion à la préfecture
• Signifier un commandement de quitter les lieux

À éviter

• Réclamer des sommes étrangères au décompte locatif
• Omettre le délai de deux mois après le commandement
• Engager l’expulsion sans commandement de quitter les lieux
• Négliger la preuve de la notification préfectorale
• Interrompre le calcul de l’indemnité avant la remise des clés

La force obligatoire des stipulations locatives

L’article 1103 du Code civil fonde l’obligation de payer le loyer et l’avance sur charges prévus au bail. Le décompte produit, non utilement contesté, établit les impayés à hauteur de 3 103,25 euros au 13 avril 2026. Cette somme porte intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

La clause résolutoire de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La clause de résiliation de plein droit était stipulée au bail. Le commandement de payer du 26 janvier 2026 étant conforme et le locataire n’ayant pas régularisé dans le délai de deux mois, la résiliation a été acquise le 26 mars 2026. La notification de l’assignation à la préfecture a également été effectuée.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

Après la résiliation, l’occupant doit une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Son montant est fixé à celui du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’expulsion peut intervenir après commandement de quitter les lieux et expiration du délai applicable.

Article 484 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1635 bis Q du Code général des impôts