Responsabilité du syndicat de copropriété pour rupture d’une canalisation commune : indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice d’image

L’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages imputables au défaut d’entretien d’une partie commune. La victime doit établir l’imputabilité du dommage à ce défaut ; l’absence de faute du syndicat est inopérante. Le rapport d’expertise a établi que l’affaissement provenait de la double rupture d’une canalisation d’eaux usées située sous le parking, partie commune. Aucun complément d’expertise n’était nécessaire.

L’article L.124-3 du code des assurances autorise l’action directe du tiers lésé contre l’assureur. En application de l’article L.113-1, l’exclusion fondée sur un défaut d’entretien n’était pas applicable, faute de défaut caractérisé et connu ou de faute intentionnelle ou dolosive. La garantie couvrant notamment les dommages accidentels résultant de ruptures de canalisations enterrées était donc due, sous réserve des limites et franchises contractuelles.

Le lien causal entre la baisse du chiffre d’affaires et le sinistre n’a pas été démontré, la diminution étant intervenue deux ans après celui-ci. En revanche, l’inutilisabilité prolongée des toilettes, les odeurs et les attestations produites justifiaient l’indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice d’image. Les condamnations ont été mises solidairement à la charge du syndicat et de l’assureur, avec garantie de l’assureur au profit du syndicat.

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Une canalisation d’eaux usées située sous un parking, dans une partie commune, a causé un affouillement, des odeurs et des refoulements dans les toilettes d’un local commercial. Après expertise et intervention du liquidateur de la société locataire, le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat et la garantie de son assureur pour le trouble de jouissance et l’atteinte à l’image, mais rejeté la perte de chiffre d’affaires.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un local commercial donné à bail à une société de coiffure, a signalé l’affaissement d’une partie du parking attenante au salon et des dysfonctionnements d’assainissement. Le syndicat des copropriétaires a refusé de déclarer le sinistre à son assureur, estimant la zone privative.

Une expertise judiciaire a conclu à la rupture d’une canalisation d’eaux usées située sous le parking, dans une partie commune, à l’origine de l’affouillement, des odeurs et du refoulement dans les toilettes. La société locataire a invoqué une perte de chiffre d’affaires, un trouble de jouissance et une atteinte à son image commerciale.

Après l’ouverture de sa liquidation judiciaire, le liquidateur est intervenu volontairement. Le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat et la garantie de son assureur pour le trouble de jouissance et le préjudice d’image, mais a rejeté la perte de chiffre d’affaires faute de lien causal démontré.

• Imputabilité du dommage à une partie commune
• Défaut d’entretien ou de conservation caractérisé
• Rupture de la canalisation établie par expertise
• Absence de faute intentionnelle ou dolosive démontrée
• Garantie contractuelle couvrant les ruptures de canalisations enterrées
• Lien causal suffisamment établi pour chaque préjudice
• Préjudice de jouissance et atteinte à l’image prouvés

• Rapport d’expertise judiciaire
• Sondage du 7 avril 2021 révélant une double rupture
• Passage caméra sur la canalisation d’eaux pluviales
• Constatations de l’expert lors de ses visites
• Attestations relatives aux odeurs et à l’image commerciale

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages liés à la canalisation commune et son assureur doit le garantir, dans les limites du contrat. La société locataire obtient réparation de ses préjudices établis, tandis que la perte de chiffre d’affaires est écartée faute de causalité suffisante.

• Indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 1 887,48 euros
• Indemnisation du préjudice d’image à hauteur de 3 500 euros
• Rejet de la demande au titre de la perte de chiffre d’affaires
• Garantie de l’assureur sous réserve des limites et franchises
• Condamnation solidaire aux dépens et frais d’expertise
• Versement de frais irrépétibles aux bénéficiaires

À faire

• Identifier précisément la partie commune concernée
• Faire constater techniquement l’origine du désordre
• Documenter la durée d’inutilisation des équipements
• Établir séparément chaque préjudice allégué
• Vérifier les exclusions, plafonds et franchises d’assurance

À éviter

• Invoquer une perte commerciale sans analyse chronologique
• Confondre canalisation privative et canalisation commune
• Présumer le lien causal sans justificatifs concordants
• Alléguer une faute dolosive sans preuve
• Omettre les attestations et constatations techniques utiles

La responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes

L’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 impose la responsabilité du syndicat lorsque le dommage est imputable à un défaut d’entretien d’une partie commune. L’expertise a établi que la double rupture d’une canalisation d’eaux usées située sous le parking avait causé l’affaissement. La carence d’entretien du syndicat étant caractérisée, sa responsabilité a été retenue sans qu’il puisse utilement invoquer l’absence de faute.

La garantie de l’assureur et ses exclusions

L’action directe du tiers lésé est fondée sur l’article L.124-3 du code des assurances. Selon l’article L.113-1, l’exclusion invoquée ne pouvait jouer que pour un défaut d’entretien caractérisé et connu, ou une faute intentionnelle ou dolosive. Ces éléments n’étant pas démontrés, la garantie couvrant les ruptures de canalisations enterrées était due, sous réserve des limites et franchises opposables.

La preuve du lien causal entre le sinistre et les préjudices

La baisse du chiffre d’affaires a été rejetée, car elle n’est apparue réellement que deux ans après le sinistre et n’était pas suffisamment reliée à celui-ci. En revanche, l’expertise, les attestations et l’inutilisabilité des toilettes entre 2017 et mars 2021 établissaient le trouble de jouissance et l’incidence négative sur l’image commerciale.

Articles 325 et suivants du Code de procédure civile, Article 143 du Code de procédure civile, Article L.124-3 du Code des assurances, Article L.113-1 du Code des assurances, Article 1103 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965