Restitution du dépôt de garantie locatif : majoration de 10 % et remboursement des provisions sur charges

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose la restitution du dépôt de garantie dans les deux mois suivant la remise des clés, sous déduction des sommes restant dues ou justifiées. À défaut, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Le bailleur n’ayant pas justifié de retenues imputables au locataire, le dépôt de 1 890 euros a été restitué, avec la majoration légale et une majoration courant jusqu’au paiement complet.

Selon l’article 23 de la même loi, les charges récupérables sont exigibles sur justification. La juridiction a retenu les provisions réévaluées par le bailleur, non contestées, et a fixé le trop-versé à 690,55 euros. Les devis non suivis de dépenses engagées, les factures postérieures au départ et les réparations relevant de la vétusté ou de l’usage normal ne suffisent pas à établir une créance contre le locataire.

La demande indemnitaire fondée sur le DPE a été rejetée : le diagnostic était valable lors de la conclusion du bail et ses estimations théoriques ne démontraient pas le préjudice allégué. Les demandes relatives au loyer, à la perte de chance et au préjudice moral ont également échoué faute de preuve suffisante. Le bailleur a enfin été condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Après le départ des locataires, le bailleur a retenu leur dépôt de garantie en invoquant des travaux, charges et impayés, dans un contexte de désordres affectant le logement. La juridiction a ordonné la restitution du dépôt, sa majoration pour retard et le remboursement d’un trop-versé de charges. Les autres demandes du locataire et l’ensemble des demandes reconventionnelles du bailleur ont été rejetés.

Un bailleur a donné en location une maison à un couple, moyennant un loyer, des provisions sur charges et un dépôt de garantie. Un DPE concernant un autre logement a d’abord été remis, puis le diagnostic du bien loué a été transmis ultérieurement. Les locataires ont signalé plusieurs désordres, notamment des problèmes de chauffage, des infiltrations, des fissures et des moisissures.

Après leur départ, deux états des lieux de sortie ont été établis. Le bailleur a refusé de restituer le dépôt de garantie, invoquant des travaux, charges et loyers impayés. Le locataire a demandé notamment le remboursement du dépôt, des provisions sur charges, ainsi que des indemnités liées au DPE, au loyer et aux désordres.

La juridiction a accordé la restitution du dépôt, sa majoration pour retard et le remboursement d’un trop-versé de charges. Elle a rejeté les autres demandes du locataire et l’intégralité des demandes reconventionnelles du bailleur.

• Vérifier la date de remise des clés
• Respecter le délai maximal de restitution de deux mois
• Justifier précisément chaque retenue opérée
• Établir l’imputabilité des dégradations au locataire
• Distinguer l’usage normal des dégradations réparables
• Fonder les charges récupérables sur des dépenses justifiées

• Contrat de bail mentionnant le dépôt et les provisions sur charges
• États des lieux de sortie établis par commissaires de justice
• Décomptes de charges réévaluant les provisions mensuelles
• Constatations de traces d’humidité dans le sous-sol
• Devis et factures examinés pour les réparations alléguées

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie et supporter la majoration légale faute de retenues suffisamment justifiées. Le locataire obtient également le remboursement du trop-versé de charges, tandis que les demandes indemnitaires et les réparations non prouvées sont écartées.

• Restitution de 1 890 euros au locataire
• Paiement de 2 835 euros au titre du retard passé
• Majoration mensuelle de 189 euros jusqu’au règlement
• Remboursement de 690,55 euros de charges
• Rejet des retenues fondées sur de simples devis
• Paiement de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

À faire

• Établir contradictoirement les états des lieux
• Conserver les justificatifs des charges récupérables
• Documenter chaque dégradation imputée au locataire
• Restituer le dépôt dans les deux mois
• Calculer la majoration légale en cas de retard

À éviter

• Retenir le dépôt sans justificatif précis
• Imputer l’usure normale au locataire
• Fonder une créance sur de simples devis
• Produire des factures postérieures sans lien établi
• Assimiler les estimations du DPE aux consommations réelles

La validité du diagnostic de performance énergétique

Le DPE devait être annexé au bail en application de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le diagnostic fourni était valable lors de la conclusion du bail, même s’il concernait initialement un autre logement et si le bon document a été transmis ultérieurement. Les estimations de consommation du DPE étant théoriques, leur comparaison avec les factures d’énergie ne suffisait pas à établir le préjudice invoqué.

La restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose une restitution dans les deux mois suivant la remise des clés, sous déduction de sommes restant dues et dûment justifiées. En l’absence de retenues établies, le bailleur devait restituer 1 890 euros. Le retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par période mensuelle commencée.

La justification des retenues sur charges et réparations

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 exige la justification des charges récupérables. Les provisions réévaluées par le bailleur, non contestées, ont permis de fixer un trop-versé à 690,55 euros. Les devis non suivis de dépenses engagées, les factures postérieures au départ et les dégradations relevant de l’usage normal ne démontraient pas une créance imputable au locataire.

Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 521 du Code de procédure civile, Article 514-5 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile