EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D’APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

– SCP AVOCATS BUSINESS

– SCP SOREL & ASSOCIES

– TJ

LE : 23 OCTOBRE 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2026

N° RG 25/00914 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DYMQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 10 Juin 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. LES MOTTES agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° SIRET : 380 644 807

Représentée par Me Hervé RAHON de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 12/09/2025

II – S.E.L.A.R.L. [K] [P], [Z] [T], [L] [C] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 775 223 209

Représentée par Me Pierrick SALLE de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sandra BAREL Présidente de chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Le 21 novembre 2018, la SCI Les Mottes a donné mandat à Me [K] [P], associé de la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], notaire à Saint Gaultier, de vendre son ensemble immobilier dit [Adresse 4], situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Etablissement 1].

Par acte reçu le 29 décembre 2020 par Me [P], la SCI Les Mottes a conclu une promesse unilatérale de vente de cet ensemble immobilier avec la SAS La Simandre, dont Mme [E] [I] est la présidente et M. [Q] [F], son époux, le directeur général.

Le délai de levée d’option était fixé au 22 décembre 2022 et, dans cette dernière hypothèse, le prix de vente à 742.000 euros.

Une indemnité d’immobilisation du bien d’un montant de 74.200 euros était par ailleurs stipulée, dont 32.000 euros versés au jour de la signature de l’acte.

Le paiement du reliquat était garanti par le cautionnement de M. [F] sans bénéfice de discussion.

Les honoraires de négociation de Me [P] s’élevaient à 44.520 euros.

L’acte comprenait par ailleurs une convention par laquelle la SAS La Simandre était autorisée à occuper les lieux dans l’attente de la levée de l’option, moyennant versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité minimale jusqu’au terme fixé pour la levée de l’option, soit la somme de 12.000 euros, a été versée à la SCI Les Mottes lors de la signature de l’acte.

Le 23 janvier 2023, la SAS La Simandre a été radiée du registre du commerce et des sociétés.

Par ordonnance en date du 19 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Châteauroux a ordonné à la SAS La Simandre ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux, ordonné à défaut son expulsion en prévoyant un sursis à cette mesure pendant un délai d’un an à compter de la signification de sa décision, condamné solidairement la SAS La Simandre et les époux [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros et dit qu’à défaut de paiement de cette indemnité, la décision reprendrait son plein effet quant à l’expulsion ordonnée, un mois après une mise en demeure restée sans effet.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés à personne le 6 février 2025 et convertis en procès-verbaux de recherches infructueuses les 6 et 7 février 2025, la SCI Les Mottes a fait assigner la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de voir condamner in solidum, en l’état de ses dernières demandes,

la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], la SAS La Simandre et M. [F] à lui verser la somme de 42.200 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation non réglée dans le cadre de l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020,

la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], la SAS La Simandre et M. [F] à lui payer la somme de 38.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation non perçue par la SCI Les Mottes dans le cadre de l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020,

la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] à lui payer la somme de 25.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre l’expiration de la promesse et la restitution effective des locaux,

la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] à lui verser la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les défendeurs n’ont pas comparu ni été représentés devant le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2025, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

condamné solidairement la SAS La Simandre et M. [F] à payer à la SCI Les Mottes la somme de 42.200 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020 ;

débouté la SCI Les Mottes de ses demandes contre la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] ;

débouté la SCI Les Mottes de sa demande contre la SAS La Simandre au titre de l’indemnité d’occupation pendant l’exécution de la convention précaire dont était assortie la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020 ;

condamné in solidum la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] à payer à la SCI Les Mottes la somme de 25.000 euros à titre d’indemnité d’occupation de l’ensemble immobilier concerné par la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020 après l’expiration de la convention d’occupation précaire dont celle-ci était assortie ;

condamné in solidum la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] aux dépens de l’instance ;

condamné in solidum la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] à payer à la SCI Les Mottes la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SCI Les Mottes de ses demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a notamment retenu que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, s’il ne levait pas l’option, avait l’obligation de payer l’indemnité d’immobilisation constituant la rémunération de l’exclusivité qui lui était consentie, que la SAS La Simandre était en conséquence tenue du reliquat de 42.200 euros de l’indemnité d’immobilisation, de même que M. [F] en sa qualité de caution, que la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – Céline [C], n’étant pas partie à la convention, ne pouvait être tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée, que la SCI Les Mottes ne démontrait pas que les conditions fixées par la convention pour une indemnité d’occupation supérieure au montant versé par la SAS La Simandre aient été réunies, qu’aucun lien de causalité n’existait entre les manquements au devoir de conseil reprochés au notaire et le préjudice invoqué par la SCI Les Mottes au titre de l’occupation des lieux pendant la convention précaire dont était assortie la promesse unilatérale de vente, que la SCI Les Mottes démontrait en revanche n’avoir pu récupérer la jouissance de l’immeuble que le 7 novembre 2023, et qu’il était établi que la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] avaient occupé sans droit ni titre l’ensemble immobilier litigieux de janvier 2023 à octobre 2023, après expiration de la convention d’occupation précaire.

La SCI Les Mottes a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’avait déboutée de ses demandes contre la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], par déclaration en date du 12 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCI Les Mottes demande à la Cour de :

– DIRE ET JUGER la SCI Les Mottes recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions.

– DIRE ET JUGER que la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] est responsable des préjudices subis par la SCI Les Mottes, in solidum avec les autres parties déjà condamnées en première instance, bien que sur des fondements juridiques distincts.

EN CONSÉQUENCE :

– INFIRMER le jugement rendu le 10 juin 2025 (RG n° 25/00198) par le Tribunal Judiciaire de Châteauroux en ce qu’il a débouté la SCI Les Mottes de ses demandes tendant à voir condamner in solidum la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], à lui payer :

– La somme de 42.200,00 € au titre du reliquat de l’indemnité d’immobilisation non réglée dans le cadre de l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020.

– La somme de 38.500,00 € au titre de l’indemnité d’occupation non perçue par la SCI Les Mottes durant l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020.

– La somme de 8.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

STATUANT À NOUVEAU :

A titre principal,

– CONDAMNER la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à verser à la SCI Les Mottes :

– La somme de 42.200,00 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la SCI Les Mottes du fait du reliquat de l’indemnité d’immobilisation non réglée à la SCI Les Mottes dans le cadre de l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020.

– La somme de 38.500,00 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la SCI Les Mottes du fait de l’indemnité d’occupation non perçue par la SCI Les Mottes durant l’exécution de la promesse unilatérale de vente du 29 décembre 2020.

Ou, à titre subsidiaire,

– CONDAMNER la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à verser à la SCI Les Mottes :

– La somme de 33 760,00 € au titre de la perte de chance de recouvrer le reliquat de l’indemnité d’immobilisation ;

– La somme de 30 800,00 € au titre de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’occupation aux conditions de la promesse.

Et en toute hypothèse,

– CONDAMNER la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à verser à la SCI Les Mottes la somme de 8.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Y AJOUTANT :

– CONDAMNER la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à verser à la SCI Les Mottes :

– La somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel.

– Les entiers dépens exposés en appel.

– DÉBOUTER la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] demande à la Cour de

Déclarer la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] recevable et bien fondée en ses écritures.

Et, y faisant droit,

A titre principal,

’ DIRE ET JUGER irrecevable ou à tout le moins mal fondée la SCI Les Mottes en son appel et en ses demandes et l’en débouter ;

’ CONFIRMER purement et simplement le jugement entrepris ;

En tout état de cause,

’ CONDAMNER la SCI Les Mottes à verser à la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

’ CONDAMNER la SCI Les Mottes à supporter les entiers dépens de la présente instance

’ REJETER toutes prétentions plus amples et contraires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de condamnation in solidum présentées par la SCI Les Mottes :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 553 du même code prévoit qu’en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance.

Il est constant qu’il n’y a pas d’indivisibilité lorsque l’exécution d’une décision n’est pas incompatible avec l’exécution de l’autre (voir notamment en ce sens Cass. Soc., 4 juin 1984, n° 82-16.499), seule l’impossibilité d’exécuter à la fois deux décisions contraires caractérisant l’indivisibilité au sens de ce texte (voir notamment en ce sens Cass. Civ.2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.356), et qu’il en est ainsi en matière de condamnation à paiement d’une somme d’argent prononcée à l’encontre de plusieurs parties (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 2ème, 7 janvier 2016, n° 14-13.721) ou d’obligation in solidum (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 2ème, 8 novembre 2001, n° 00-14.559).

Il est ainsi admis qu’un jugement qui rejette une demande de paiement in solidum contre plusieurs défendeurs ne crée aucune indivisibilité entre eux (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 21-15.217).

En l’espèce, la SCI Les Mottes demande à voir « dire et juger que la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] est responsable des préjudices subis par la SCI Les Mottes, in solidum avec les autres parties déjà condamnées en première instance, bien que sur des fondements juridiques distincts », étant précisé qu’elle n’a pas relevé appel de la décision entreprise à l’égard de la SAS La Simandre et de M. [F]. Cette demande indemnitaire porte pour partie sur un chef de demande dont elle a été déboutée en première instance tant à l’égard de la SAS La Simandre et de M. [F] que de la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C].

Une demande indemnitaire, et donc pécuniaire, est par nature divisible. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], une condamnation in solidum à paiement ne la priverait nullement d’un recours subrogatoire à l’encontre de ses éventuels co-obligés, le mécanisme de subrogation posé par l’article 1346 du code civil devant le cas échéant prendre effet en la matière.

Aucune irrecevabilité des demandes indemnitaires présentées par la SCI Les Mottes n’est ainsi encourue du seul fait du défaut d’appel à l’encontre de la SAS La Simandre et de M. [F], aucune incompatibilité d’exécution entre le présent arrêt et les dispositions devenues définitives du jugement dont appel n’étant envisageable. La fin de non-recevoir soulevée par la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes principales formulées par la SELARL [K] [P] – [Z] [H] [C] :

L’article 1240 du code civil pose pour principe que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code énonce que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est admis qu’en application de ces textes, le notaire engage sa responsabilité civile envers ses clients lorsqu’il commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, laquelle comprend une obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes juridiques en cause et un devoir d’information et de conseil dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Il est constant que le devoir de conseil du notaire s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le praticien du droit en a été informé (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 1ère, 15 juin 2022, n° 21-12.345).

En l’espèce, l’acte authentique reçu le 29 décembre 2020 par Me [P] portant promesse unilatérale de vente d’immeuble entre la SCI Les [Adresse 7] et la SAS La Simandre comporte une clause intitulée « convention d’occupation des lieux » d’une durée de 24 mois expirant le 22 décembre 2022, aux termes de laquelle il est prévu :

« Destination :

Le Bien aura pour usage fait par l’Acquéreur :

location de chambres et gîtes par la société à constituer « [Adresse 8] » qui sera détenue à 100 % par la société La Simandre,

séances de formations ponctuelles destinées aux commerçants et artisans,

établissement principal de la société La Simandre pour les activités de réalisation, production et post-production d »uvres audiovisuelles et cinématographiques,

établissement principal de la société De Thilani, société ayant pour activité la commercialisation d’huiles essentielles,

à titre accessoire, activité de chasse et pêche.

Indemnité d’occupation

L’Acquéreur versera au Vendeur une indemnité d’occupation dont le montant sera calculé comme suit :

cinq pourcents (5 %) de la Valeur Ajoutée de la société à constituer « [Adresse 8] », diminuée de tous salaires et rémunérations de salariés non-associés et non-dirigeants,

cinq pourcents (5 %) de la Valeur Ajoutée de la société La Simandre, diminuée de tous salaires et rémunérations de salariés non-associés et non-dirigeants,

cinq pourcents (5 %) du Chiffre d’Affaire réalisé par les formations ponctuelles au bénéfice des commerçants et artisans, diminué de la facturation éventuelle d’un prestataire qui ne pourra être Monsieur [J] [Q] [F], Madame [E] [I] ou Monsieur [S] [I].

cinq pourcents (5 %) de la Valeur Ajoutée de la société De Thilani à constituer et exploitant la marque De Thilani (enregistrée à l’INPI sous le numéro 4688318).

Il est convenu par les Parties que l’indemnité d’occupation ne saurait être inférieure à un montant mensuel de CINQ CENTS EUROS (500 €) et ne saurait excéder un montant mensuel de CINQ MILLE EUROS (5.000 €), nonobstant la valeur obtenue par le calcul de la part variable de l’indemnité d’occupation tel que prévu ci-dessus.

Les Parties conviennent que la part fixe minimale de l’indemnité d’occupation, soit une somme de DOUZE MILLE EUROS (12.000 €) soit versée d’avance et immédiatement entre les mains du PROMETTANT ce jour, par la comptabilité du notaire soussigné. »

L’acte authentique, rappelant que la recherche, la découverte du bénéficiaire de la promesse et sa mise en relation avec le promettant sont intervenues suite aux diligences effectuées par Me [P] en vertu du mandat de vente qui lui avait été donné le 21 novembre 2018, prévoit en outre le paiement au notaire rédacteur par le bénéficiaire d’une somme de 44.520 euros à titre d’honoraires de négociation.

Le même acte stipule également, aux termes d’une clause intitulée « indemnité d’immobilisation » :

« En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, il est convenu que l’indemnité d’immobilisation soit d’un montant de SOIXANTE-QUATORZE MILLE DEUX CENTS EUROS (74.200,00 €).

Toutefois, le BENEFICIAIRE a sollicité du PROMETTANT, qui a accepté, qu’il ne soit versé à ce jour, au titre de ladite indemnité, que la somme de TRENTE-DEUX MILLE EUROS (32.000,00 €).

En conséquence, le BENEFICIAIRE a versé, à l’instant même, ainsi que le constate la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de TRENTE-DEUX MILLE EUROS (32.000,00 €) au PROMETTANT qui le reconnaît et lui en donne quittance. »

Il n’est pas contesté que les sommes de 12.000 euros, correspondant au montant minimal de l’indemnité d’occupation jusqu’au terme fixé pour la levée d’option, et de 32.000 euros, représentant la part immédiatement payable de l’indemnité d’occupation, aient bien été versées à la SCI Les Mottes le jour de la signature de l’acte, ni qu’un montant de 500 euros lui ait été payé chaque mois du mois de janvier 2021 au mois de décembre 2022, soit une somme globale de 24.000 euros.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI Les Mottes reproche à la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – Céline [C] de n’avoir pas procédé aux vérifications nécessaires quant à la réalité de l’activité exercée par la SAS La Simandre, dont elle estime qu’elle ne constituait finalement qu’une coquille vide, de ne pas l’avoir alertée sur le fait que traiter avec la SAS La Simandre, société par actions simplifiée, protégeait le patrimoine personnel de ses associés et empêchait toute poursuite de ces derniers sur leur patrimoine personnel, d’avoir rédigé une convention d’occupation prévoyant un calcul du loyer proportionnel à l’activité de sociétés à créer sans prendre soin de vérifier au préalable l’existence de garanties quant à ces créations, de n’avoir pas préalablement vérifié la solvabilité de M. [F] dans le cadre de l’engagement de caution de celui-ci à hauteur de 42.200 euros et de s’être abstenue de vérifier que la SAS La Simandre, qu’elle avait elle-même présentée à la SCI Les Mottes en qualité de bénéficiaire potentielle de la promesse de vente, présentait des garanties suffisantes pour exécuter ses engagements. La SCI Les Mottes observe à cet égard qu’au jour de la signature de la promesse, la SAS La Simandre ne disposait que d’un capital social de 70.500 euros, manifestement insuffisant au regard du prix de vente du bien, fixé à 742.000 euros, et du montant de l’indemnité d’immobilisation, soit 74.200 euros.

Il sera tout d’abord observé que la fixation du mode de calcul de l’indemnité d’occupation est étrangère aux dispositions conventionnelles relatives à l’indemnité d’immobilisation. Cet argument s’avère ainsi dépourvu de pertinence sur ce point.

Par ailleurs, le fait que le choix d’une personne morale en qualité de cocontractant fasse souvent obstacle à la poursuite des associés sur leur patrimoine personnel constitue une connaissance largement répandue, de manière générale, et attendue de la part de parties à une vente immobilière importante, a fortiori lorsqu’elles ont elles-mêmes adopté une forme sociale.

Les caractéristiques de la SAS La Simandre en termes d’activité et de capital social étaient parfaitement accessibles au public, ainsi que le rappellent les propres écritures de la SCI Les Mottes, qui indiquent que « la seule lecture de l’extrait K bis » de la SAS La Simandre permettait de considérer ce capital social comme insuffisant au regard des sommes dont elle devrait s’acquitter, « sans qu’aucune investigation complémentaire ne soit nécessaire ».

Le versement par la SAS La Simandre, le jour de la signature de l’acte authentique et en présence du notaire, d’une somme totale de 44.000 euros était au demeurant de nature à laisser supposer que cette société disposait de la surface financière nécessaire pour faire face à ses engagements contractuels.

Concernant la solvabilité de M. [F], il est établi que le notaire a, préalablement à la réception de l’acte authentique, procédé à des investigations au sujet de son patrimoine immobilier, détenu au travers de parts sociales d’une société civile immobilière (pièce intimée n° 3). Il n’est pas démontré que la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] ait disposé, au jour de la signature de l’acte, d’éléments susceptibles de la faire douter de la solvabilité de l’intéressé. Il n’est toutefois pas établi, ni même soutenu, que la justification de ses revenus ait été exigée de M. [F].

L’acceptation de la SAS La Simandre comme bénéficiaire de la promesse et de M. [F] en qualité de caution, avec les limites qui leur étaient propres (demande de ne verser le solde de l’indemnité d’immobilisation qu’ultérieurement, caution personne physique unique sans justification de revenus), relevait in fine de la seule appréciation de la SCI Les Mottes. Il incombait néanmoins au notaire instrumentaire, qui avait par surcroît été chargé d’un mandat de négociation de cette vente immobilière, de s’assurer de proposer aux parties de formaliser des garanties appropriées au règlement des sommes en cause, d’importance certaine. En l’occurrence, la constitution d’une sûreté réelle ou d’une garantie bancaire aurait paru adaptée et aurait permis de sécuriser le versement du solde de l’indemnité d’immobilisation, qui n’était qu’insuffisamment assuré en l’état des seuls garanties fournies.

En s’abstenant de recommander aux parties d’inclure une telle garantie à la promesse unilatérale de vente et en ne prévoyant pas dans l’acte authentique de date limite de versement de la somme due, la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’assurer l’efficacité des actes juridiques qu’elle rédige, faisant preuve d’une négligence fautive qui a fait perdre à la SCI Les Mottes une chance de recouvrer rapidement et aisément le solde de l’indemnité d’immobilisation convenue.

Il sera précisé à cet égard que la SAS La Simandre a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés pour cessation d’activité, le 23 janvier 2023. Il peut en outre être rappelé que si la SAS La Simandre a été condamnée en première instance, solidairement avec M. [F], à verser à la SCI Les Mottes la somme de 42.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, aucun des défendeurs n’a comparu devant le tribunal, les actes d’assignation de la SAS La Simandre, M. [F] et Mme [I] ayant tous été convertis en procès-verbaux de recherches infructueuses. Les tentatives de saisie attribution auxquelles a procédé la SCI Les Mottes sur les comptes de M. [F] n’ont abouti, en l’état des justificatifs produits, qu’à la saisie de la somme de 488,32 euros (pièce appelante n° 11).

Dans ces conditions, il sera considéré que la perte de chance de recouvrer rapidement et aisément le solde de l’indemnité d’immobilisation convenue causée à la SCI Les Mottes du fait du comportement fautif du notaire dans la rédaction de l’acte authentique et la conception de l’opération litigieuse sera justement indemnisée par l’octroi de dommages-intérêts d’un montant de 8.000 euros. Cette condamnation indemnitaire, destinée à indemniser un préjudice distinct de celui que caractérise le défaut de paiement par la SAS La Simandre et la caution des sommes contractuellement dues, n’a pas à revêtir de caractère solidaire.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI Les Mottes reproche à la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] de ne pas avoir suffisamment vérifié la réalité de l’activité exercée par la SAS La Simandre, de ne pas avoir informé la SCI Les Mottes des conséquences de la forme juridique de la SAS La Simandre, de ne pas avoir préalablement prévu l’existence de garanties pour la création des sociétés dont le chiffre d’affaires devait permettre de constituer le montant de l’indemnité d’occupation et de ne pas avoir préalablement vérifié la solvabilité de la caution.

Le défaut d’inclusion à l’acte authentique de garanties liées à la création des sociétés dont le chiffre d’affaires était supposé servir pour partie de base aux calculs de l’indemnité d’occupation sera ici seul évoqué. Il sera renvoyé aux développements précédents pour le surplus des arguments avancés par la SCI Les Mottes, qui s’avèrent identiques s’agissant tant de l’indemnité d’occupation que de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due à la SCI Les Mottes, compris entre 500 et 5.000 euros, devait être calculé à partir du chiffre d’affaires des formations dispensées à des commerçants et artisans et de la valeur ajoutée des sociétés La Simandre, Castel d’Abloux et De Thilani. Ces deux dernières sociétés n’existaient pas au jour de la signature de l’acte.

L’acte authentique ne stipule aucun délai dans lequel les sociétés en cause devraient être créées, ni aucune conséquence à leur éventuelle absence de création. Il ne prévoit pas davantage le nombre, la fréquence et les conditions des formations évoquées, ni de délai pour les mettre en ’uvre.

Ces carences, directement imputables au notaire rédacteur, portent ainsi atteinte à l’efficacité d’une clause essentielle de l’acte prévoyant la contrepartie pécuniaire de l’occupation du bien avant toute levée d’option.

Là encore, la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – Céline [C] a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’assurer l’efficacité des actes juridiques qu’elle rédige, sa négligence fautive faisant perdre à la SCI Les Mottes une chance de déterminer et percevoir sans difficulté la part variable de l’indemnité d’occupation convenue.

L’évaluation du préjudice subi par la SCI Les Mottes n’a pas lieu d’être effectuée sur la base de la valeur locative du bien, mais à la lumière des clauses contractuelles arrêtées entre les parties, prévoyant une part variable indexée sur la valeur ajoutée de sociétés demeurant à créer, dépourvues de ce fait de clientèle mesurable, et du chiffre d’affaires de formations dont rien ne vient indiquer qu’elles seraient venues répondre à une demande définie, et en considération des versements d’un montant global de 24.000 euros auxquels la SAS La Simandre a procédé.

La confrontation de l’ensemble de ces éléments conduit à fixer l’indemnisation de cette perte de chance à hauteur de 8.000 euros, et à condamner la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] seule au paiement de cette somme, qui n’a pas à revêtir de caractère solidaire pour les raisons précédemment exposées.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Les Mottes de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C], qui succombe pour partie en ses prétentions, à verser à la SCI Les Mottes la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel qui ne seraient pas compris dans les dépens. La SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] sera par ailleurs déboutée de la demande qu’elle a elle-même formée à ce titre.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Au vu de l’issue du litige déterminée par la présente décision, il convient de condamner la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à supporter la charge des dépens exposés en première instance dans le cadre de l’instance l’ayant opposée à la SCI Les Mottes, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

DECLARE recevables les demandes indemnitaires présentées par la SCI Les Mottes à l’encontre de la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] ;

ECARTE la fin de non-recevoir soulevée par la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] ;

Au fond,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 10 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Châteauroux en ce qu’il a

débouté la SCI Les Mottes de ses demandes contre la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] ;

débouté la SCI Les Mottes de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions frappées d’appel;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la SELARL [K] [P] – [Z] [H] [C] à verser à la SCI Les Mottes la somme de 8.000 euros en indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de recouvrer rapidement et aisément le solde de l’indemnité d’immobilisation convenue ;

CONDAMNE la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à verser à la SCI Les Mottes la somme de 8.000 euros en indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de déterminer et percevoir sans difficulté la part variable de l’indemnité d’occupation convenue avec sa cocontractante ;

DEBOUTE la SCI Les Mottes du surplus de ses demandes ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à verser à la SCI Les Mottes la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] de sa demande présentée à ce titre ;

CONDAMNE la SELARL [K] [P] – [Z] [T] – [L] [C] à supporter la charge des dépens exposés en première instance dans le cadre de l’instance l’ayant opposée à la SCI Les Mottes, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’arrêt a été signé par S. BAREL, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. SERGEANT S. BAREL

La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE